房产律师分析一起农村房屋买卖合同纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告潘先生起诉称：2015年2月17日，我与被告乔先生签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定，被告乔先生将其正在建设中的，位于甲市XX区XX乡C地705号房屋中××楼加西边门面一间，以总价款300000预售给我，在协议签订之日，我支付购房款150000元，余款在2016年2月20日前付清。我在签订协议当日，依约向被告乔先生支付了购房款150000元，被告乔先生、宋女士、宋先生清点购房款后，由被告乔先生向我出具了相应收据。房屋竣工后，被告乔先生、宋女士、宋先生拒绝履行合同，并于2015年11月26日由被告乔先生向我出具欠条一份，该欠条载明，被告乔先生于2016年3月10日前一次性返还我已付的购房款150000元及利息10000元。事后，被告乔先生、宋女士、宋先生仍未返还房款。2016年3月11日，被告乔先生、宋先生向我出具了还款承诺书一份，承诺如未在2016年6月1日前返还购房款，则其新建的三楼房屋及一楼西边门面归我所有。此后，被告乔先生、宋女士、宋先生仍未返还购房款，所以请求法院判令：1.请求法院依法判令被告乔先生、宋女士、宋先生立即向我返还购房款150000元及利息，并承担违约责任;2.本案所有诉讼费由被告乔先生、宋女士、宋先生负担。

　　二、被告辩称

　　被告乔先生、宋女士、宋先生未到庭参加诉讼。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2015年2月17日，原告潘先生与被告乔先生签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定，被告乔先生将其正在建设中的，位于甲市XX区XX乡C地705号房屋中××楼加西边门面一间，以总价款300000预售给原告潘先生，在协议签订当天，原告潘先生支付购房款150000元，余款在2016年2月20日前付清。被告宋女士、宋先生作为见证人，在该协议上署名。潘先生在签订协议当日，依约向被告乔先生支付了购房款150000元，被告乔先生、宋女士、宋先生清点购房款后，由被告乔先生向原告潘先生出具了相应收据，该收据载明：“今收到潘先生购房款壹拾伍万元整”。房屋竣工后，被告乔先生拒绝履行合同。2015年11月26日，被告乔先生向原告潘先生出具欠条一份，该欠条载明：“今欠到潘先生购房款壹拾伍万元整，于2016年3月10日前一次性还清，另加利息一万元”。事后，被告乔先生仍未返还房款。2016年3月11日，被告乔先生向原告潘先生出具了承诺书一份，该承诺书载明：“潘先生购房款壹拾伍万元，于2016年6月1日之前一次性付清，利息另外计算，如不按期付款，C地三楼及一楼西边门面归潘先生所有”。此后，被告乔先生仍未返还购房款，潘先生便诉至法院

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告乔先生于本判决生效后十日内返还原告潘先生购房款150000元并承担逾期付款利息损失(2016年3月10日前的逾期付款利息损失为10000元，此后逾期付款利息损失以本金150000元为基数，按人民银行同期贷款年利率，自2016年3月11日起计算至本判决确定给付之日止)。

　　2、驳回原告潘先生其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案系农村房屋买卖合同纠纷。争议焦点有二：1.被告乔先生是否应当向原告潘先生返还购房款150000元及利息，及利息该如何计算;2.被告宋先生、宋女士是否应承担返还购房款及利息的民事责任。

　　关于被告乔先生是否应当向原告潘先生返还购房款150000元及利息，该利息该如何计算的问题，靳律师认为，原告潘先生与被告乔先生签订的《协议书》系双方真实意思的表示，因该协议涉及国家法律、政策对农村房屋的调整，其房屋土地证及房屋所有权证原告潘先生没有举证，其农村房屋买卖合同的效力待定。原、被告应当按照协议约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，原告潘先生依约向被告乔先生支付购房款，但被告乔先生未按约定将竣工的房屋出售给原告潘先生，其行为已经构成违约。原告潘先生无法取得房屋，导致房屋买卖合同目的不能实现，被告乔先生向原告潘先生出具150000元购房款的欠条及利息10000元的承诺，证明原、被告已事实上解除农村房屋买卖合同，那么，原告潘先生有权请求被告乔先生返还已付购房款及支付相应利息。故对原告潘先生请求被告乔先生返还购房款150000元及利息的诉讼请求，依法予以支持。根据处分原则，双方约定2016年3月10日前的逾期付款利息损失为10000元，应予以认可，此后逾期付款利息损失应以本金150000元为基数，按人民银行同期贷款年利率，自2016年3月11日起计算至本判决确定给付之日止。

　　关于被告宋先生、宋女士是否应承担返还购房款及利息的民事责任的问题，靳律师认为，当事人对自己提出的主张或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告潘先生未能提交充足的证据证明被告乔先生与被告宋女士、宋先生系夫妻、翁婿关系，且被告宋先生、宋女士仅以见证人的名义在《协议书》上署名，而并非是合同当事人。故对原告潘先生要求被告宋女士、宋先生返还购房款及利息的诉讼请求，依法不予支持。

　　综上，对原告潘先生请求被告乔先生返还购房款150000元及利息的诉讼请求，依法予以支持;对原告潘先生要求被告宋女士、宋先生返还购房款及利息的诉讼请求，依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，法院判决是正确的。