农村房屋买卖合同关系的认定——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孙先生起诉称：我和被告均为X村人，双方于1998年12月27日签订《买卖房屋草契》，约定被告将位于甲市乙区895号宅院一所卖给我。当时立有字据，也有村里、镇里同意。但该宅院的红本登记在被告名下，为避免纠纷及明确权利，我请求法院判令：1.请求判令双方于1998年12月27日签订的《买卖房屋草契》有效;2.本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告黄某答辩称：不同意原告的诉讼请求。我曾用名黄某甲，但《房屋买卖草契》上“黄某甲”的名字非我本人签署。涉诉的895号院所在宅基地登记在我名下，现在由原告居住已有十多年，当时将院内房屋卖给原告，价款是7000余元，原告已交付我。双方曾签署一份协议，约定原告不得私搭乱建、影响我的通行。现原告私搭乱建，故我不同意将院落卖给原告。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：被告黄某曾用名为黄某甲。895号院所在宅基地登记在黄某甲名下，该院内有正房五间、西厢房三间。1998年12月27日，黄某的父亲代表黄某将上述院落内的房屋卖予原告，并由蒋某代笔立房屋买卖草契一份，内容为：卖房人黄某甲今将主房一所八间，座落乙区895号，凭中人曹某说合情愿卖与孙先生名下永远为业，言明卖价每间捌佰柒拾伍元，共计人民币柒仟元，笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当，于买主无涉，恐口无凭，立此草契为证。X村委会及X村人民政府规划土地管理科在该草契上盖章。立卖契人处的“黄某甲”由蒋某代签。卖房款由原告交予黄某之父黄大叔。原告就此买卖交纳契税，《甲市房屋契证》上记载出让人为黄某甲，承受人为孙先生。就该份草契，被告称其当时并不知情，之后听说其父亲将院落卖予原告，其没有提出异议，予以默认。原告为X村民。本案法庭辩论终结前，原告将诉讼请求变更为：要求确认原、被告之间的农村房屋买卖合同关系合法有效。被告认可双方之间的农村房屋买卖关系，但《买卖房屋草契》不认可。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：确认原告孙先生与被告黄某之间就甲市乙区895号院内房屋的买卖合同关系合法有效。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：《买卖房屋草契》上的“黄某甲”虽非被告本人签署，但被告认可其父亲黄大叔代其卖房的事实，对原、被告双方的农村房屋买卖关系亦予以认可，原告也已将房款实际支付给被告的父亲，原告在涉诉院落内已居住十余年，被告对此未提出过异议，综上，可以确认虽然原、被告之间没有书面的农村房屋买卖合同，但双方之间形成事实上的农村房屋买卖关系。因双方均系X村民，原告系X村集体经济组织成员，具有购买使用本村宅基地的身份资格，故双方的农村房屋买卖合同关系合法有效，应予保护。现原告要求确认双方之间的农村房屋买卖合同关系合法有效，予以支持。被告所提抗辩意见，与本案非同一法律关系，其可另行解决。