以借名买房之名恶意转移夫妻共同财产——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告吴女士起诉称：吴女士与蒋某原是夫妻关系，于1989年8月22日结婚，于2011年5月6日离婚。吴女士与蒋某婚姻关系存续期间，蒋某于2009年11月27日通过甲市K房地产经纪公司与宋某签订了房屋买卖居间协议书，明确了宋某将乙区X地x号楼x单元x室房屋卖给蒋某。同时蒋某与宋某又于2009年11月28日签订了甲市存量房屋买卖合同，确定了双方对乙区X地x号楼x单元x室房屋的买卖关系。蒋某在继续履行上述房屋买卖合同的过程中，为了达到其违法的个人目的，与蒋某甲及宋某串通签订补充协议，将蒋某购买的上述房屋名义购房人变更为蒋某甲，并约定以蒋某甲作为名义购房人向房屋管理部门登记备案并过户。事实上乙区X地x号楼x单元x室房屋的购房款均是蒋某支付，蒋某是实际购买人，蒋某甲只是名义购房人。此符合借名买房法律规定。蒋某在与我夫妻关系存续期间，作为实际购房人所购买的房屋应属于我与蒋某的共同财产，作为被借名的蒋某甲应履行将其名下房屋过户至蒋某和我名下的义务。而三被告的串通行为也给我造成了一定的精神损失，理应赔偿。所以请求法院：1、要求依法确认乙区X地x号楼x单元x室房屋归我与被告蒋某共同所有;2、要求被告蒋某甲履行变更登记义务，将乙区X地x号楼x单元x室房屋变更登记至我和蒋某名下，将诉争房屋登记变更为我和蒋某共同共有;3、要求三被告承担过错赔偿责任，连带赔偿我经济损失1万元。

　　二、被告辩称

　　被告蒋某答辩称：原告诉求无理。我和蒋某甲和宋某没有恶意串通，当时签协议委托了房地产公司。买卖房子的背景是，2009年9月份我和原告就不在一起居住了，后来就起诉离婚了。后来蒋某甲父亲对这件事非常气愤，说让蒋某甲到甲市来陪我。蒋某甲来就涉及到住的问题。我当时离家时除了带了几件衣服，什么都没带。当时来说有买房意愿，但有诸多债务，确实没有买房能力。当时和原告生活时也说过，原告说绝不会让我无家可归。当时跟房地产公司也说过，真正买房人是蒋某甲。居间协议是意向性协议。当时和宋某联系时也和宋某说过真正买房人是蒋某甲。蒋某甲买房办手续后，也在甲市生活居住，和我无关。当时联系宋某时，宋某说不能一房卖二主，所以就有了补充协议。后来我就没再管这事，都是蒋某甲在做。恶意串通不符合真实情况。购房款不是我支付的。补充协议的158万房款是蒋某甲自己贷款。房款也是蒋某甲支付给宋某的，房屋与我无关。

　　被告宋某答辩称：诉争房屋是2002年从XX集团买的经适房，2009年年底我想把房卖掉，后中介来看房。经过比较与蒋某联系。蒋某说是给侄子买的房。我想蒋某和蒋某甲是一家人，就同意了。蒋某的助理刘某也参加了。后来我和蒋某甲、刘某一起去的银行。房屋交易后就没再和买方联系过。买卖是正常的，没有串通，成交价格也正常。

　　被告蒋某甲、刘某经法院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：蒋某与原告于1989年8月登记结婚。2011年5月6日，甲市丙区人民法院出具民事调解书，调解蒋某与吴女士离婚。蒋某为蒋某甲之叔。刘某为蒋某助理，蒋某为刘某领导。

　　2002年9月26日，甲市XX集团有限责任公司与宋某签订经济适用住房销售合同，将位于甲市乙区X地x号楼x单元x室房屋出售给宋某。2004年10月11日，宋某取得诉争房屋所有权证书。2009年11月27日，蒋某(甲方、购买方)、甲市K房地产经纪公司(乙方、居间方)、宋某(丙方、出售方)签订房屋买卖及居间协议书，载明：宋某将位于甲市乙区X地x号楼x单元x室房屋出售给蒋某。房屋价款为158万元，其中定金1万元。2009年11月28日，宋某与甲市K房地产经纪公司签订房屋出售居间委托协议。当日，蒋某与宋某就上述诉争房屋签订甲市存量房屋买卖合同。

　　2009年12月16日，蒋某甲(买受人)与宋某(出卖人)签订网签存量房屋买卖合同，载明：蒋某甲以122万元价格购买诉争房屋。蒋某甲及宋某于2009年12月28日在该合同上签字。

　　2009年12月28日，蒋某(乙方)与宋某(甲方)、蒋某甲(新购买人)签订补充协议，载明：就甲乙双方于2009年11月28日签订的买卖合同，达成以下协议：乙方购买甲方诉争房屋，成交价格为158万元。原购买人蒋某现改成蒋某甲。蒋某甲以银行贷款形式支付甲方宋某房款97万元。甲乙双方按照网签价格122万元办理过户手续。剩余房款97万元有银行贷款形式支付，原购房价格158万元减去网签价格122万差额部分36万元是支付出卖人宋某的装修补偿费用。后蒋某甲成为诉争房屋所有权人。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、蒋某甲、蒋某于本判决生效后七日内配合吴女士将甲市乙区X地x号楼x层x单元x号房屋所有权人登记变更为吴女士与蒋某共同共有;

　　3、驳回吴女士的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。在具备一定条件后可以上市进行交易。本案中，现被告宋某并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格，诉争房屋虽性质为经济适用住房，但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满五年，诉争房屋所在的房屋交易管理部门对于诉争房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见，且房屋已经明确可以上市过户给蒋某甲。诉争房屋已经具备上市交易的条件。

　　而实际出资购房人与名义房屋所有权登记人之间可以是书面协议形式，也可以是口头协议形式达成协议。具体至本案中，首先，综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据、房屋买卖合同及补充协议签订情况等方面，依据签订付款协议，以及被告之间款项移转及特殊身份关系，综合考虑原告与蒋某的离婚纠纷情况，及对于双方合同关系的解释，可以认定蒋某与蒋某甲之间存在实际出资购房人与名义房屋所有权登记人的关系，具有上述性质。其次，综合考虑房屋买卖合同及补充协议中载明的房屋购买人，以及购买人变更为蒋某甲与蒋某、吴女士开始发生离婚纠纷的时间节点，综合各被告间钱款转移的事实，认定蒋某与蒋某甲存在上述行为更为合理，且更为符合一般社会经验法则及商业交易常理。最后，蒋某辩称其仅为蒋某甲代理人签订买卖合同的答辩意见，则蒋某完全可以在签订合同时写明购买人为蒋某甲，其为代理人，而不必直接写明其为购买人。且按照其陈述，当时蒋某甲已经身处甲市，不必要委托他人签订购房合同。蒋某辩称向蒋某甲转账系借款，回到四川老家就由蒋某甲父亲偿还的答辩意见，亦因蒋某甲父亲完全可以直接向蒋某甲转账而无需借款，且其主张借款并无相应证据支持，而得不到法院的采纳。此外，蒋某的当庭陈述前后存在多处重大矛盾之处，且与一般社会经验法则相悖。综合以上分析，可以认定蒋某存在夫妻关系存续期间恶意转移夫妻共同财产的行为，其与蒋某甲存在实际出资购房人与名义房屋所有权登记人的关系，即借名买房关系，蒋某实际为诉争房屋的出资购买人及实际诉争房屋所有权人。

　　而上述诉争房屋的购买发生于夫妻关系存续期间，故应当认定为夫妻共同财产。而现借名人的共有权人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，属于确认之诉，本案中不予支持。现原告作为借名人的共有权人，可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。因此蒋某甲应当履行变更登记义务，将诉争房屋变更登记至吴女士、蒋某名下，将诉争房屋登记变更为吴女士和蒋某共同共有。至于原告主张三被告承担过错赔偿责任的诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。

　　被告蒋某甲、刘某经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。综上法院判决是正确的。