靳双权律师分析一起借名买房合同无效的案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告窦先生起诉称：2003年我借用被告的名义购买了位于甲市乙区东A镇××小区××号楼××号的经济适用房，双方约定我支付被告好处费，房屋各项费用由我支付，暂时登记于被告名下，待房屋满五年后过户给我。当时被告把购房所需的各种证件全部交给了我，包括被告本人的身份证、户口本及被告前妻的身份证、户口本，办理了购房手续。我支付了购房的所有费用，房屋贷款也由我一直偿还至今，房屋一直由我居住使用。后我要求被告将房屋过户遭拒。因房屋登记于被告名下，法院判决认定诉争房屋归被告马先生所有。被告的过错行为致使我无法行使该房屋的权利，丧失了当时购买其他商品房的机会造成重大经济损失。所以请求法院判令： 1、判令被告给付我购房款及已支付的各项费用396975.78元;2、依法判令被告给付我房屋增值款1104269.51元;3、本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告马先生答辩称：关于第一项诉讼请求，我只同意返还购房款。装修款原告并无证据证明是基于涉案房屋发生的费用，物业费是原告基于居住享受的服务，不能计算在房屋价值款项中。关于返还增值利益，原告无法证明双方存在借名购房合同。原告不仅冒用我的名义买房，还用我名义贷款，如果我知晓真实情况且认可，则至少在购房合同与贷款合同中均应是原告签字。原告买房并不是为了自身居住，而在于出租牟利。增值款的返还是补偿性质，且要看过错程度。本案中原告没有办法证明双方存在借名买房协议。我没有否认自身存在一定过错或疏忽，但绝不知晓原告冒用我的资格购买经济适用房，原告无论借用时还是归还时均称对我不会造成任何影响。我认为主要过错方在原告，请法庭综合考量。关于房屋性质价值认定：本案房屋是经济适用房，但双方认定房屋价值的前提是假定该涉案房屋为商品房，将经济适用房转为商品房需缴清契税、印花税、营业税、综合地价款，所以在计算增值利益时应考虑减去上述税费。关于增值款的计算方式，因贷款合同采用等额本息法，所以我方以已支付部分求得平均月利息1140.627元，尚余贷款月份127个月，计算出未还利息为144859.629元，请法庭考虑以上因素。按照各自过错比例计算给付款项。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：诉争房屋坐落于甲市乙区A镇××小区××号楼××号，现登记在被告马先生名下，登记时间为2004年8月16日，房屋性质为经济适用房。2003年12月18日，窦先生用马先生的名字购买了诉争房屋，总价款为381971元，窦先生支付了首付款81971元，剩余30万元作20年银行贷款。2003年12月24日，窦先生用马先生之名与银行签订按揭合同，借款30万元，借款期限为2003年12月24日起至2023年12月24日止。截止到2014年5月6日，窦先生共偿还贷款本金及利息共计235480.36元，未到期本金为185632.22元。2014年5月12日，马先生变更了诉争房屋住房贷款扣款账号。2014年5月19日，窦先生向原扣款账号中存入2100元。

　　窦先生因购买该房屋交纳了证照费、契税、印花税共计5926元，产权代办费500元，国有土地使用费10197元，抵押代理费200元，律师费750元，公共维修基金7639元，有线电视入网费300元，网通装移手续费、综合工料费235元，住房险1245元，装修管理服务费432.42元，以上各项税费总计27424.42元。诉争房屋交付后一直由窦先生占有使用。

　　2013年马先生以所有权确认为由起诉窦先生，要求确认诉争房屋归其所有，法院支持了马先生的诉讼请求。窦先生不服提出上诉，后撤回上诉。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告马先生于本判决生效后三十日内支付原告窦先生购房款及相关税费三十四万六千五百四十三元三角六分;

　　3、被告马先生于本判决生效后三十日内支付原告窦先生房屋增值款八十六万八千七百二十四元九角八分;

　　3、驳回原告窦先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，窦先生因不具备购买经济适用住房的条件，而借用马先生的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。马先生称双方仅存在借名买房的事实，不存在借名买房的合同，窦先生是冒用马先生的名字购买的诉争房屋，对此马先生并未提供证据证明，且购买房屋时需要的身份证、户口本均系马先生自愿提供给窦先生，庭审中马先生也陈述窦先生借身份证与户口本是为了买房，只是不知道去购买经济适用房，而当时甲市并无限购政策，因此可以推断出马先生对窦先生借名购买经济适用房的事实应当知情，因此针对马先生的此项辩解不予采信。双方借名买房合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，马先生应返还窦先生为购买涉案房屋支付的购房款、契税、印花税等相关款项，故窦先生要求马先生返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分予以支持。对于装修及装修管理服务费，该费用是窦先生实际使用该房屋期间的费用，对于装修的现值，窦先生并不申请鉴定，因此对于窦先生诉讼请求中关于装修及装修管理服务费的部分不予支持。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到窦先生支付了大部分购房款，马先生拒绝履行等因素，马先生应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，马先生应按照其过错程度给予窦先生相应的房屋增值补偿款，考虑到窦先生在偿还贷款时延期的情况、双方协商确定的房屋价值、双方过错程度等因素，由法院根据本案的实际情况酌情予以确定。综上可知法院判决是正确的。