北京房产律师分析一起借名购买商品引发的纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告李某起诉称：我与蒋女士是朋友关系，2015年4月2日，我以蒋女士的名义购买了位于XX区XX镇××大道××(现××)原19幢(现为17幢)房产一套，房屋总价款42万余元。该房产的首付款、按揭贷款均由我支付。该房产交付后，我于2016年4月全额出资对该房产进行了装修并实际入住至今。为将房屋归还我，双方在2016年5月12日签订《房屋买卖合同》，合同总价款42万元，并口头约定该房的剩余房贷由我以蒋女士名义继续偿还。当时由于该房产不具备办理过户条件而未办理产权过户手续。2016年11月，蒋女士变更了偿还房贷的银行卡，并表示不再配合我办理房屋所有权变更手续。所以请求法院判令1.确认我拥有XX区XX镇XX大道755号17栋房的所有权;2.蒋女士立即配合我办理房屋按揭还款及房屋所有权的过户手续。

　　二、被告辩称

　　被告蒋女士答辩称：不存在借名买房的事实，房产不是李某所购，涉案房屋的首付款和按揭款均由我支付，款项是李某偿还我的借款。我委托李某对房屋进行了装修。双方约定由李某以我名义偿还贷款，但李某未按时还款导致银行催收，我现自己进行还款。2016年5月12日，我与李某签订房屋买卖合同，约定将我所有的位于甲市XX区XX大道777号XX园17栋1单元房屋以42万元的价格出售给李某。同时口头约定李某从2016年5月起每月代偿中国K银行的按揭款。合同签订后，我向李某移交了该房屋的相关材料以及房屋钥匙。李某后未将购房款支付给我，并且没有按时归还银行贷款，导致银行催收。请求判令1.解除2016年5月12日我与李某签订的房屋买卖合同;2.李某立即返还房屋。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2015年4月2日，蒋女士与甲市X地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于XX镇××大道××力××单元××号房屋，建筑面积89.86平方米，房屋总价415800元。2015年2月5日，李某通过银行卡转账方式向甲市X地产开发有限公司支付2万元定金。2015年4月2日，李某支付购房首付款155800元。剩余24万元由蒋女士在中国K银行办理抵押贷款，李某通过银行卡转账方式，从2015年6月28日起至2016年11月16日以每月1800元的标准代蒋女士归还银行借款，共计转账3万元。2016年11月16日，李某代蒋女士归还银行贷款的银行卡转账失败，该卡已被蒋女士注销。目前，蒋女士自行归还银行借款。

　　2015年7月16日，李某代蒋女士办理了接房手续，并交纳了代办产权的契税、登记费、维修基金等费用共计14202.98元。李某接房后，装修入住至今。2016年5月12日，蒋女士与李某签订《房屋买卖合同》，合同约定蒋女士将涉案房屋卖给李某，总价42万元。双方口头约定此后的银行贷款由李某负责偿还。2016年5月12日，蒋女士向李某出具收条，表明收到李某购房款现金42万元。

　　另查明，现涉案房屋登记备案在蒋女士名下，尚未办理房屋产权证书。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、驳回本诉原告李某的诉讼请求;

　　2、驳回蒋女士的反诉请求。

　　五、律师点评

　　借名买房纠纷律师靳双权分析认为：蒋女士与甲市X地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，是真实有效的，并且基于这一基础法律关系完成了房屋登记备案，是唯一合法的取得房屋所有权的利益期待者。李某通过银行转账方式替蒋女士支付了购买房屋的定金、首付款以及部分按揭贷款，甚至代替蒋女士支付了办理产权证的费用，其与蒋女士之间是借名买房还是借贷关系，双方各执一词。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”李某主张其是实际购房者，与蒋女士系借名买房关系，据此要求确认房屋所有权归属，故李某应当对借名购房事实的存在承担举证责任。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即使李某与蒋女士之间存在借名买房的事实，借名买房的当事人之间关于房屋所有权归属的约定，与《物权法》规定的不动产物权变动的生效要件不符，该约定违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。李某在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”。因此，对李某请求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，不予支持。

　　房屋按揭还款是在蒋女士与中国K银行之间的借款合同基础上产生的还款义务，未经中国K银行的同意，蒋女士不能将债务转移给李某。因此，李某要求蒋女士立即配合办理房屋按揭还款手续的请求没有事实和法律依据，不予支持。李某基于对涉案房屋所有权的错误认识，要求蒋女士配合办理房屋所有权的过户手续的诉讼请求，由于涉案房屋尚未办理产权证，尚未达到办理房屋过户的条件。因此，针对李某要求蒋女士办理房屋所有权过户手续的诉讼请求不予支持。

　　蒋女士与李某签订的《房屋买卖合同》，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。蒋女士认为李某未支付购房款及按约定支付按揭款，故要求解除与李某签订的《房屋买卖合同》。根据查明的事实来看，蒋女士于2016年5月12日签订的《收条》表明其收到了购房款现金42万。虽然42万元的现金交易不符合交易习惯，但蒋女士与李某之间的债权债务关系十分复杂，不能认定李某未按约定支付购房款。在从开发商手中购买该套房屋时，李某通过银行卡转账方式支付2万元定金、首付款155800元。李某也一直在按照双方口头约定按期代蒋女士归还银行的借款，直至归还银行贷款的银行卡被蒋女士注销。2016年11月16日，李某向蒋女士归还银行贷款的银行卡转账失败。李某支付了部分购房款以及在按期归还银行贷款，不存在蒋女士所述解除合同的理由。虽然蒋女士主张李某是在归还以前的债务，但蒋女士未提供证据证明归还的具体债务依据。因此，蒋女士要求解除与李某于2016年5月12日签订的《房屋买卖合同》，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。蒋女士与李某之间的《房屋买卖合同》处于继续履行状态中，交付房屋属于合同义务之一。因此，对蒋女士要求李某立即返还房屋的诉讼请求不予支持。