第三人撤销之诉之二手房买卖合同纠纷案件——房产律师靳双权

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2015年7月，刘某强诉称：张某霞在顺义区木林镇某村有正房5间、厢房3间，房屋由其父张某强代为保管。2007年6月4日，张某强代张某霞与刘某强签订房屋买卖协议。张某霞得知后，不予认可，并于2009年诉至法院。2009年8月19日，张某霞与刘某强达成民事调解书，确认张某霞与刘某强签订的房屋买卖协议无效。根据法律规定，无效合同的法律后果是双方返还因为无效合同而取得的财产。

　　法院在处理房屋买卖合同效力时，未对买卖协议无效的法律后果作出处理。刘某强基于对张某霞的信任购买了房屋已经5年，但现在张某霞不闻不问，刘某强多次找张某霞协商返还房屋款及信赖利益损失，张某霞不予理睬。刘某强认为，张某霞对房屋买卖协议无效应承担主要责任，故诉至法院，请求：1.判令张某霞给付刘某强房屋及附属物重置成新补偿款43124元、宅基地区位补偿款365524元、树钱1266元，鉴定费4000元;2.张某霞返还购房款13000元;3.诉讼费由张某霞负担。

　　2、被告辩称

　　张某霞答辩称：第一，房屋买卖合同无效，张某霞没有过错。刘某强在购买房屋时不是木林镇某村村民，与张某霞不是同一集体经济组织成员，且刘某强明知所购房屋属张某霞所有，在张某霞没有出具任何授权张某强出售房屋的情形下，仍与张某强签订协议并以低价购买房屋，刘某强和张某强负有同等过错。第二，房屋不存在增值问题。房屋自2000年起至今一直对外出租给一户人家，租金从未发生变化为每月50元，对刘某强的生活并无任何影响，刘某强在通过张某强购买房屋后未将出租房屋收回自用，故自2007年6月4日购买房屋到2009年8月19日房屋被收回这两年期间，刘某强除收取租金外，从未对房屋进行修缮、翻建、新建等添附，故不涉及房屋产生增值赔偿问题。第三，房屋不存在重置成新价和区位补偿价的赔偿问题。张某霞提交的木林镇总体规划中明确了木林镇某村在2020年之前没有拆迁、改造的规划。第四，同意返还购房款13000元。

　　二、法院查明

　　张某霞系张某强之女，在顺义区木林镇某村有宅院一处。2007年6月4日，刘某强与张某强签订《协议书》，约定甲方张某霞，乙方刘某强。甲方有宅院一处，经甲乙双方协商，甲方同意出卖给乙方使用，由乙方付出一万三千元给甲方收取，当日付清。甲方：代理张某强，乙方：刘某强。

　　2009年，张某霞将张某强、刘某强诉至北京市顺义区人民法院，要求确认房屋买卖协议无效。在法庭审理过程中，经法院主持调解，作出民事调解书，双方自愿达成如下协议：张某霞与刘某强签订的房屋买卖协议无效。

　　2012年，刘某强将张某霞诉至北京市顺义区人民法院，要求张某霞给付房屋重置成新价并赔偿损失。经审理法院认为，张某霞不是买卖合同的相对方，故作出民事裁定书，裁定驳回刘某强的起诉。刘某强不服上诉至北京市二中院，北京市二中院认为张某霞与刘某强经法院调解确认房屋买卖协议无效，根据该调解书，张某霞与刘某强之间存在房屋买卖合同关系，故裁定撤销原裁定，指令北京市顺义区人民法院继续审理。后北京市顺义区人民法院于2014年9月12日判决张某霞返还刘某强购房款并赔偿损失共计十八万元。张某霞不服上诉至北京市三中院，北京市三中院以事实不清为由，撤销北京市顺义区人民法院民事判决书，将案件发回北京市顺义区人民法院重审。

　　在顺义区人民法院审理过程中，经刘某强申请，法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对房屋及附属物的重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估，经鉴定房屋及附属物的评估总价为47041元，宅基地区位补偿价因未能出具宅院的《集体土地建设用地使用证》而未能评估。张某霞表示宅院的《集体土地建设用地使用证》原在其手中，但后来丢失。

　　经法院向顺义区木林镇某村村民委员会、顺义区木林镇土地科、北京市国土资源局顺义区分局调取，均未调取到宅院的《集体土地建设用地使用证》或相关登记底卡。顺义区木林镇某村村民委员会于2009年5月18日出具证明，内容为：我村村民张某霞在本村有正房五间、厢房三间、北邻官道、东邻薛江、西邻官道(八尺宽)，南邻张岚。另，顺义区木林镇某村村民委员会于2010年1月24日出具证明，内容为：我村村民张某霞，房屋土地使用证不慎丢失，有住房一处。2014年10月10日，顺义区木林镇土地管理科出具证明：我镇某村村民张某霞的宅基地在某村配电室路7号，在1991年宅基地确权时因为邻里宅基地纠纷未能丈量确权，所以张某霞的宅基地没有集体建设用地使用证。

　　在本案审理过程中，双方均认可房屋一直在出租，在房屋买卖协议被确认无效前，房租由刘某强收取;在房屋买卖协议被确认无效后，房租由张某霞掌管。宅院内的房屋及附属物情况与法院2013年5月14日现场勘查时情况一致，无变化。关于张某霞在2009年起诉要求确认张某强与刘某强房屋买卖协议无效，后经调解确认张某霞与刘某强签订的房屋买卖合同无效的原因，张某霞表示她不懂法，认为只要买卖合同无效就可以了，刘某强则表示张某霞对张某强与刘某强买卖房屋行为进行了追认，所以调解时张某霞才认可是她与刘某强签订的房屋买卖合同无效。

　　本案审理中，刘某强以原报告结论不足以准确反映现在房价等理由申请对房屋及附属物重置成新价及区位补偿价进行重新鉴定，法院依法委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司进行评估。后北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，估价结果为房屋重置成新价(包括装修及附属物价值)43124元，区位补偿价(按实际占地面积计算)365524元。刘某强支付鉴定费2000元。张某霞不认可上述鉴定结论，认为评估价值时点有误，应为2009年8月19日。经法院向北京北方房地产咨询评估有限责任公司询问，鉴定机构表示，本案价值时点如确定为2009年8月19日，房屋重置成新价会略高于43124元，区位补偿价不变。

　　张某霞提交了顺义区木林镇土地科2014年9月24日出具的证明一份，内容为：“根据《顺义区木林镇2007-2020年总体规划》第四章第二节第27条：木林镇贾山村、孝德村、安辛庄、王泮庄、潘家坟、陈家坨、荣各庄、陀头庙、魏家店，有一定的交通条件和产业基础，保留作为基层村”。刘某强认为此证据与本案无关。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)张某霞返还刘某强购房款一万三千元;

　　2)张某霞赔偿刘某强各项损失共计十万元;

　　3)驳回刘某强的其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。《中华人民共和国物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。买卖宅基地上所建房屋的行为实质造成了房屋之下的宅基地的转让，故买卖农村房屋应依法在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员之间进行。

　　本案中，房屋的转让发生在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员与非集体经济组织成员之间，故该房屋的转让违反现行法律规定。房屋的转让协议是无效的。在解决房屋转让协议效力的案件中，张某霞与刘某强达成了调解协议：张某霞与刘某强签订的房屋买卖协议无效。该调解书已经发生了法律效力。现张某霞在本案中主张房屋买卖协议无效的过错不在其本人，而是因其父亲张某强的过错将房屋卖与刘某强，故承担赔偿责任的主体应当是张某强。根据解决房屋买卖协议效力案件中的相关材料，张某霞系自愿与刘某强达成的调解协议，其相应的法律后果是张某霞认可自己作为该协议的合同主体，承担因该合同无效导致的相应后果。

　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同相对性原则，在合同无效的情况下，合同一方主体理应就此向合同相对方承担相应责任。故房屋买卖协议无效的责任主体应当是张某霞。张某霞、刘某强应当根据各自过错对合同无效的后果承担相应责任。张某霞关于应由张某强向刘某强承担责任的意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。张某霞与张某强之间的纠纷可另行解决。

　　关于赔偿数额的问题。对房屋及其宅基地的评估系对房地产的价值进行评估，不以是否发生拆迁为前提条件。法院的评估程序符合法律规定。