靳双权律师解析一起房屋买卖合同效力问题

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告钱某人起诉称：被告XX地产公司系甲市乙区XX路45号XX广场的开发商。2009年底，被告XX地产公司的法定代表人许先生多次与我协商，双方达成协议，由被告XX地产公司将其开发的甲市乙区XX路45号XX广场103号、104号、105号、106号、107号门面以总价3380000元的价格出售给我。我在签订合同后一个月内向被告XX房地产公司支付购房款500000元，在2010年8月30日前支付1500000元。被告XX地产公司承诺在我交付购房款满2000000元后半个月内为我办好上述门面的产权证件，我承诺在收到产权证件后2个月内付清购房余款。我在与被告XX地产公司签订书面房屋买卖合同时，被告XX地产公司突然提出上述房屋的名义出卖人只能填写钱某甲和被告王某人的名字，被告XX地产公司在合同尾部以实际出卖人的名义加盖印章，我对此提出异议，被告XX地产公司解释称，因该公司资金紧张，上述104号、105号、106号、107号门面已经与钱某甲签订了虚假的商品房买卖合同，103号门面已与被告王某人签订了虚假的商品房买卖合同。由被告XX地产公司分别向钱某甲和被告王某人虚开首付款购房款发票，套取银行按揭贷款资金。银行按揭贷款与钱某甲和被告王某人无关，欠付的银行按揭贷款由被告XX地产公司以钱某甲和被告王某人的名义偿还，待我支付购房款满2000000元后，由被告XX地产公司负责办理上述门面产权人为我的产权证。我遂于2010年3月11日与被告XX地产公司签订了上述门面的买卖合同。在我向被告XX地产公司支付了2000000元购房款后，被告XX地产公司拒不为我办理房屋产权证明。更为严重的是，因被告XX地产公司逾期偿还银行按揭贷款，2012年9月，XX银行以XX地产公司、钱某甲为被告向甲市丙区人民法院提起民事诉讼，XX银行申请甲市丙区人民法院查封了我所购买的103号、104号、105号、106号、107号门面。我为不影响自身经营，经与XX银行、被告XX地产公司的法定代表人许先生、钱某甲三方协商，达成协议，由我支付103号、104号、105号、106号、107号五个门面所欠付的3个月银行按揭贷款101056.56元(2012年8月、9月、10月)。2012年8月前的银行按揭贷款由被告XX地产公司偿还，自2012年11月起，由我继续偿还上述五门面19个月的银行按揭贷款，在银行按揭贷款清偿完毕后，由被告XX地产公司为我办理所购五个门面的产权证明，购房款多退少补。在我依约偿付完毕上述房屋的银行按揭贷款后，登记在钱某甲名下的104号、105号、106号、107号门面已过户到我女婿李某名下，但登记在被告王某人名下的103号门面，两被告至今都未过户到我名下，严重侵害了我的合法权益。所以请求法院判令：1、依法确认两被告于2008年10月15日签订的购买乙区XX路45号XX广场103号门面的买卖合同为无效合同;2、判令两被告配合我办理登记产权人为我的乙区XX路45号XX广场103号门面的房屋所有权证和国有土地使用证。

　　二、被告辩称

　　被告王某人答辩称：1、我与被告XX地产公司签订的房屋买卖合同合法有效，并非原告所称的虚假合同，我系103号门面的合法所有权人;2、被告XX地产公司与原告签订103号门面的房屋买卖合同，系无权处分行为;3、我与被告XX地产公司有过以租抵贷的口头协议，因此我对103号门面的占有、使用情况并不知情。

　　被告XX地产公司未到庭发表答辩意见。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2008年10月15日，被告王某人与被告XX地产公司签订商品房买卖合同。该合同约定，被告王某人以1910184元的价格向被告XX地产公司购买位于乙区XX路45号XX广场的103号门面，房款支付方式为被告王某人于2008年10月15日前付清购房款960184元，剩余950000元购房款办理银行按揭。2008年12月30日，该房屋在XX银行XX路支行办理了按揭贷款手续，贷款金额为950000元。2009年，该房屋获得房产权证，该门面登记在被告王某人名下。被告王某人自始至终未实际占有使用过103号门面，或从该门面获得任何直接收益。

　　2010年3月11日，原告与被告XX地产公司签订了乙区XX路45号XX广场103、104、105、106、107号门面的房屋买卖合同。该合同名义出卖人一栏记明为钱某甲、刘女士，买受人一栏记明为原告钱某人，在合同末尾签字栏签名的为被告XX地产公司的法定代表人许先生及钱某甲、原告钱某人，被告XX地产公司以实际出卖人的名义加盖该公司公章。合同签订时，103号门面登记在被告王某人名下，104号、105号、106号、107号门面登记在钱某甲名下。此后，原告钱某人向被告XX地产公司支付了103、104、105、106、107号门面的购房款，共计2050000元整。2010年，上述门面交付给原告钱某人，原告将之用于开设宾馆，并使用至今。2014年7月2日，原告钱某人向XX银行XX路支行偿付了520426.21元，以付清103号门面在该行的按揭贷款。104号、105号、106号、107号门面现已登记在原告钱某人的女婿李某名下，103号门面仍登记在被告王某人名下。

　　2011年6月13日，XX银行XX路支行因钱某甲拖欠104、105、106、107号房屋的按揭贷款，将钱某甲及被告XX地产公司诉至甲市丙区人民法院。

　　另查明：被告王某人在庭审时，未能出示任何103号门面的购房资料原件(包括但不限于房屋买卖合同原件、购房发票原件、房产权证原件、按揭还款凭证原件)。原告在庭审时，出示了103号门面的他项权证原件，购房总发票原件、被告王某人与被告XX地产公司签订的房屋买卖合同原件及103号门面的按揭还款原件。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、确认被告王某人与被告甲市XX房地产开发有限公司于2008年10月15日签订的甲市乙区XX路45号XX广场103号门面的买卖合同无效;

　　2、被告王某人于本判决生效之日起七日内协助原告钱某人将乙区XX路45号XX广场103号房屋过户至原告钱某人名下。

　　五、律师点评

　　房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：原告主张被告王某人与被告XX房产公司所签订的103号门面的房屋买卖合同系以房屋买卖之名，行套取银行贷款之实，该份房屋买卖合同无效;被告王某人主张其与被告XX房产公司所签订的103号门面的房屋买卖合同合法有效。针对上述争议焦点靳双权律师从一下几方面进行分析：

　　1、从合同内容的详尽程度来看，在正常的房屋买卖合同中，房屋的位置、购房价款及支付时间、房屋交付期限、房屋过户时间及违约责任等内容是双方协商的重点内容，买卖双方在合同中均会明确约定，但在被告王某人与被告XX地产公司所签订的103号门面的房屋买卖合同中，103号门面的具体交付期限为空白。2、从购房款的支付情况来看，被告王某人在庭审过程中主张103号门面的首付款是以现金和银行转账的方式支付，但未能出示相关的银行转账凭证予以证明，而原告却向法院出示了该门面的购房发票原件;　3、从房屋产权证及相关资料、票据的保管情况来看，正常的房屋买卖，在房屋过户后，房产证、房屋买卖合同、房屋购房发票等应由买受人保管，但在本案中，被告王某人并未持有任何103号门面的购房原件。而原告钱某人却持有该门面的他项权证原件，购房发票原件、被告王某人与被告XX地产公司签订的房屋买卖合同原件;4、从当事人对交易细节的掌握程度来看，房屋买卖涉及利益重大，当事人一般应当对交易磋商、合同签订、房屋过户的时间、场所，房款的支付时间、地点、批次、数额、支付方式等交易细节印象深刻，然而，在本案庭审过程中，被告王某人对103号门面的还贷时间、还贷金额等基本事实都表示不清楚;5、从实际还贷的情况来看，按常理，贷款应由贷款人即买受人归还，然而在本案中，103号门面的银行按揭贷款系由原告所归还，还款凭证原件均由原告持有，被告王某人在庭审过程中未能出示任何还款凭证原件。被告王某人对此解释称曾与被告XX地产公司达成过以租抵贷的口头协议，由XX地产公司负责偿还银行贷款，即与常理不合，又未有任何证据予以证明;6、从交易后房屋实际居住实用情况来看，按常理，房屋出卖后，一般由买受人实际居住使用。在本案中，被告王某人从未实际占有和使用过103号门面，自2010年起，该门面一直由原告占有使用。

　　根据上述分析，结合当事人庭审陈述、证人何某的证言以及民事调解书所记载的相关事实，原告钱某人所主张的事实，即被告王某人与被告XX地产公司于2008年10月15日签订的商品房买卖合同系以房屋买卖为名，行套取银行贷款之实，以合法形式掩盖非法目的，具有高度盖然性，故对于原告请求确认两被告签订的103号门面的房屋买卖合同为无效合同，应予以支持。在103号门面买卖合同无效之情形下，103号门面应恢复登记至被告XX地产公司名下。对于原告钱某人于2010年3月11日所签订的103、104、105、106、107号门面的买卖合同，该份合同在出卖人一栏记明为王某人、钱某甲，但该份合同末尾的签章栏却由被告XX地产公司盖章，其法定代表人许先生署名。对该份合同效力，靳律师分析如下，从物权角度而言，无论被告XX地产公司与原告钱某人在签订门面买卖合同时，对103号门面有无处分权，均不影响该份合同的效力;从合同角度而言，综合本案已查明的事实，103号门面的出卖人只可能是被告王某人或被告XX地产公司，若该合同的出卖人为被告XX地产公司，那么被告XX地产公司自然应依约履行，若出卖人为王某人，因被告王某人否认曾授权给被告XX地产公司签署该份合同，那么被告XX地产公司为无权代理，其法律后果也应由被告XX地产公司承担，故在原告钱某人已依约履行完付款义务及确认103号门面仍属被告XX地产公司所有的情形下，被告XX地产公司应依约协助原告将103号门面登记至原告名下。

　　综上所述，原告主张确认被告王某人与被告XX地产公司间的房屋买卖合同无效，并要求两被告协助其办理过户手续，应予以支持。为避免办理两次过户登记手续之繁琐，由被告王某人直接协助原告钱某人办理103号门面的过户手续。综上可知，法院判决是正确的。