北京房产律师分析一起房屋买卖合同解除纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告甲市XX置业有限公司起诉称：2014年11月5日，我方与被告签订《房屋买卖合同》，由我方以2900万元的价格购买被告位于乙市XX镇的一栋商住楼，其中1200万元房款，以我方受让第三人XX实业有限公司对被告12000000元债权的方式予以折抵。合同签订后，被告收回与第三人之间的借款后，向我方出具12000000元购房款收据，并备注为债权转让抵顶。《房屋买卖合同》约定，被告应于2014年11月15日将房屋交付给我方使用，并于房屋交付使用后60日内为我方办理房屋所有权登记手续。但是截止我方起诉时，合同项下房屋尚未竣工验收，至今尚不具备交工条件，更未给我方办理房屋所有权登记。经查，被告的房屋已被法院查封，被告已经不能履行《房屋买卖合同》，其行为已构成违约，为维护我方的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求依法予以支持。

　　二、被告辩称

　　被告乙市AA公司答辩称：我们于原告之间的房屋买卖合同是无效合同。双方签订的合同违反了法律规定，原告以合法的形式掩盖了其非法的目的。关于债权转让亦违反了法律规定，房屋买卖是一种物权不能转让。我们没有收到原告的购房款12000000元，无需向原告返还购房款的义务。原告请求我恩支付违约金缺乏事实法律依据。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2014年11月5日，原告甲市XX置业有限公司与被告乙市AA置业有限公司经协商，签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将其建筑开发的位于乙市XX区XX镇XX街南侧XX小区第1号幢1-16层、商铺面积为3405.93平方米、住宅面积为10461.54平方米，建筑面积共计为13867.47平方米房屋出售给原告甲市XX置业有限公司，总价款为29000000元。付款方式为全款29000000元，其中12000000元为受让XX实业有限公司债权，余款自办理房产证之日起三日内付清。合同对买受人逾期付款及出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定。其中第八条约定出卖人应当于2014年11月15日前，将约定的商品房交付买受人使用;第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：1、逾期不超过30天，自合同第八条规定的最后交付期间的第二天至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行;2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起当天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……。该合同加盖了原告甲市XX置业有限公司、法定代表人朱某及被告乙市AA置业有限公司、法定代表人杨某印章。该《商品房买卖合同》签订当日，XX实业有限公司与原告甲市XX置业有限公司签订《债权转让与协议》，约定XX实业有限公司将享有对被告乙市AA置业有限公司的12000000元债权转让给原告甲市XX置业有限公司，该《债权转让与协议》加盖了XX实业有限公司及甲市XX置业有限公司印章。该债权转让与协议签订同日，被告乙市AA置业有限公司给原告甲市XX置业有限公司出具收据两张，载明收到甲市XX置业有限公司交来购房款(受让XX实业有限公司债权)4000000元、80000000元，二份收据均加盖了乙市AA置业有限公司财务专用章，经办人董小姐并签字。

　　另查明，被告收到原告购房款后，没有按照《商品房买卖合同》第八条约定履行交付房屋义务，即没有于2014年11月15日前，将约定的商品房交付买受人使用，更没有于房屋交付后60日内为原告办理房屋所有权登记手续。原告以合同项下房屋尚未竣工验收，不具备交付条件为由，诉讼本院，请求：1、依法解除双方之间的《房屋买卖合同》;2、判令被告偿还原告购房款12000000元并承担违约金240000元。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、解除原告甲市XX置业有限公司与被告乙市AA置业有限公司于2014年11月5日签订的《房屋买卖合同》;

　　2、被告乙市AA置业有限公司于本判决生效后二十日内一次性支付原告甲市XX置业有限公司购房款12000000元;

　　3、被告乙市AA置业有限公司于本判决生效后二十日内一次性支付原告甲市XX置业有限公司违约金240000元。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：原告甲市XX公司与被告乙市AA公司于2014年11月5日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，应予确认。双方应按该合同约定履行各自义务。合同总价款为29000000元，其中12000000元房款，以原告受让第三人XX实业有限公司对被告12000000元债权的方式予以折抵。该债权转让合同签订后，被告收回与XX实业有限公司的借款，并向原告出具12000000元购房款收据，该债权转让亦合法有效，依据《房屋买卖合同》约定，被告应于2014年11月15日将房屋交付给原告使用，并于房屋交付使用后60日内为原告办理房屋所有权登记手续。因合同项下房屋截止诉讼尚未竣工验收，且被告向银行贷款作抵押，有部分房产涉诉查封，被告不能履行《房屋买卖合同》交付房屋，更不能为原告办理房屋所有权登记手续，合同约定的解除合同事由已经发生或出现，合同解除条件成就，原告请求依法解除《房屋买卖合同》符合合同约定及相关法律规定，应予支持。被告辩称，合同解除条件没有成就，该合同不能解除的抗辩理由无事实及法律依据，得不到法院的支持。因被告单方行为造成合同履行不能被解除，被告的行为已构成违约，法院判决合同解除后，被告除返还原告已支付的购房款外，还应承担合同履行不能的违约责任。因合同约定违约金为已付购房款的2%，原告已支付购房款为12000000元，据此，违约金应为240000元，故原告请求被告偿还购房款12000000元并承担违约金240000元有事实及法律依据，予以支持。因债权转让在《房屋买卖合同》中有明确约定，且债权转让后，被告出具收条：“载明收到购房款12000000元”，并特别注明：“受让XX实业有限公司债权”，该债权转让时债务人乙市AA置业有限公司已经明知并予以认可，该债权已履行通知债务人的义务，被告辩称，该债权转让没有履行通知债务人义务，对债务人不发生效力的抗辩理由无事实及法律依据，不予支持。综上法院判决是正确的。