是借名买房还是表见代理——北京房产律师靳双权

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告章女士起诉称：四被告为父子女关系，被告刘大爷妻子蒲大妈已于2001年病亡。2008年2月29日，我与被告刘大爷、刘先生等自愿签订房屋买卖协议，将坐落在XX区XX村新工房5楼41号房产以6.68万元人民币成交。我交付购房款后，被告将房产两证和相关资料及房门钥匙交给我，我也已按时搬家迁入居住至今。2011年11月1日，我将《购房证书》更换成《房屋所有权证》两证齐全后，我主动找被告，要求配合我办理房产过户手续，但因该房产涉及继承问题，有的被告不愿前往配合过户，故至今尚未更名。房屋买卖是双方的真实意思表示，我购买被告房产，不存在恶意行为，对该房产是善意取得，被告不能以任何理由抗辩我的请求。故请求法院判令：1、房屋买卖有效，要求将XX村新工房5楼41号房产判归于我。2、被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　刘先生辩称：房子是出售给了原告。这个房屋本身是我的，后来A地允许购买单位内部福利房时，我用我父亲的工龄购买了这套房子，然后将名字改为刘大爷。由于我需要用钱，就想把这个房子卖掉，这样原告就找到我，我们一商量，我就将争议的这套房屋卖给了原告章女士，2008年2月29日我们双方签订了房屋买卖协议，并且我已经收到了购房款66800元。

　　被告刘某甲辩称：章女士与刘先生之间的房屋买卖我不知道，不应该起诉我。

　　被告刘某乙辩称：同意刘某甲的答辩意见，另外补充一点这个房子和刘大爷有关系，其他的不清楚。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：被告刘大爷与妻子蒲大妈共生育三个子女，即被告刘先生、刘某甲、刘某乙。被告刘大爷的妻子蒲大妈于1999年10月28日去世。2000年2月10日刘大爷与A地矿务局签订房屋买卖契约。被告刘先生及妻子马女士与原告章女士协商涉案房产的买卖事宜。2008年2月29日被告刘大爷、刘先生及其妻子马女士与原告章女士签订了房屋买卖协议，约定甲方刘大爷以66800元价格将坐落于XX区XX村新工房5楼41号房产出售给乙方章女士。原告章女士将购房款66800元支付给被告刘先生后，被告将涉案房产的购房证书、土地使用权证、房钥匙等交给原告。2011年1月1日涉案房产取得了房屋所有权证。原告章女士自购买该房产后，一直居住至今。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、确认2008年2月29日原告章女士与被告刘大爷签订的关于坐落于甲市XX区XX村新工房5楼41号房屋买卖协议合法有效。

　　2、坐落于甲市XX区XX村新工房5楼41号房产归原告章女士所有。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告刘大爷的妻子蒲大妈于1999年10月28日去世后，2000年2月10日刘大爷与A地矿务局XX村矿签订房屋买卖契约，购买了涉案房产，登记在刘大爷名下，因此该房产应属于被告刘大爷的个人财产，其有权处分。被告刘先生抗辩称其出资使用刘大爷的工龄购买该涉案房产，而房产属于不动产，不动产所有权应以物权登记为准，其出资问题可作为债权处理。被告刘先生及其妻子与原告章女士协商涉案房产的买卖事宜，原告章女士有理由相信其能够代表被告刘大爷处分其名下的房产，并最终签订房屋买卖协议，该房屋买卖协议合法有效。原告章女士支付了购房款，且涉案房产取得了房屋所有权证已具备房屋产权变更登记条件，被告刘大爷应当协助原告章女士办理变更登记手续。因此对原告章女士要求确认房屋买卖合同合法有效，涉案房产归其所有的诉讼请求，予以支持。被告刘某甲、刘某乙认为涉案房屋买卖合同上的签字非刘大爷本人所签，但未提出证据予以证实，对其抗辩理由不予采信。综上，法院判决是正确的。