买房后才得知房屋有抵押债务一案——北京房产律师靳双权

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　我葛先生诉称：2010年8月13日，被告XX所工作人员彭女士向我介绍：其单位在位于浙江省甲市XX镇有向职工出售的福利房，彭女士向我出示合同文本，我基于对被告XX所属国企的信赖，又见合同文本上记载的房屋及土地权属文号，遂决定购买。当日，依彭女士指示我将购房款252,923元转入彭女士银行账户，彭女士向我出具被告XX所加盖财务专用章的收款收据。同年11月23日，我与被告XX所签订了《房屋买卖合同》1份，双方约定：我购买被告XX所位于浙江省甲市XX镇XX村4幢4单元1-1号房屋一套，建筑面积114.965平方米，每平方米售价2200元，车库建筑面积14.25平方米，每平方米售价1000元，防盗门800元，合同总价款267,973元。被告XX所承诺5-7年内如不能办理产权转移登记，可委托评估部门对房屋进行评估，并以评估的市场价为基准全额退款。被告XX所还承诺出售的房屋没有设定抵押及权属争议。之后，被告XX所向我交付了房屋。现涉案房屋将被甲市XX区人民法院(以下简称XX法院)强制执行以清偿申请执行人XX银行股份有限公司(以下简称XX银行)的抵押债务。我遂向XX法院提出执行异议，XX法院以XX银行享有优先受偿权等为由，驳回我的执行异议。由于被告XX所在售房时隐瞒涉案房屋建设在工业用地上且已抵押XX银行，并虚构涉案房屋为职工福利房的事实，致我做出错误决定与其签订合同，被告XX所的售房行为构成欺诈，致我购房目的落空。所以请求法院判令：1、解除我和被告XX所签订的《房屋买卖合同》;2、判令被告XX所返还原告购房款267,973元;3、判令被告XX所赔偿原告损失111,499元;4、诉讼费由被告XX所承担。

　　二、被告辩称

　　被告XX所辩称，我单位并非适格诉讼主体。我单位虽与原告签订《房屋买卖合同》，但我单位系真正出卖人被告XX公司的售房代理人，因涉案合同第一条内容是房屋产权证及土地使用权证的证号及所有权人，故可以证明原告在订约前知晓被告XX公司系房屋所有权人及售房人的事实。原告在购房前亲往被告XX公司了解涉案房屋的相关情况后自愿购买，我单位从未向原告及与原告一起购房者承诺涉案房屋系职工福利房，故不存在我单位隐瞒涉案房屋已抵押银行及虚构福利房之事实。原告在签约时事先前往绍兴了解情况，我单位代为售房时涉案房屋的价款由被告XX公司确定，且代为售房并未收取XX公司任何费用，在此情形下，我单位无偿完成受托事务不存在虚构、隐瞒如原告所述事实的动机和必要。《房屋买卖合同》第一条载明的内容，可以证明原告事先查看涉案房屋相关证件文本，完全了解涉案房屋权利归属及其内容。故我单位因受被告XX公司之托与原告签订《房屋买卖合同》的事实客观存在，我单位系受托人的理由成立，故原告诉我单位承担合同解除后的法律后果于法无据。另因涉案房屋仍在原告实际控制之下，合同约定的5-7年无法办理产权转移登记时，原告可选择退房的期限尚未届至，故原告无权提起本案之诉。即使涉案房屋被强制执行，由此引起的法律后果亦应由涉案房屋的出卖人被告XX公司承担相应的赔偿责任。综上，请求人民法院依法驳回原告对我单位的起诉。

　　被告XX公司答辩称：我公司为了留住企业生产经营所需骨干人员，故在公司院内建设了住宅房屋，旨在为企业骨干人员提供住房，我公司向原告提供涉案房屋的真实意思是让购房者及其子孙永久居住，并非出售房屋。我公司收取原告的款项并非购房款，而是作为公司借款列支在公司债务科目中。在售房时，我公司原法定代表人朱某向彭女士明确表明，有朱某签字的《房屋买卖合同》需在其公司备案存档方可生效，故涉案《房屋买卖合同》应属无效合同。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2007年2月8日，被告XX公司由AA公司、被告XX所和谭某(台湾)出资设立，其中AA公司和谭某以货币方式出资，被告XX所以专利技术出资，并将出资的专利技术于2006年10月8日移交给筹备成立的被告XX公司。2009年9月21日，被告XX公司取得了位于浙江省甲市XX镇XX村即被告XX公司单位院落内自行建设的职工宿舍及车库的所有权证，证载面积总计5073.62平方米，建筑物幢号为第4幢，该幢楼系6层框架结构，楼内房屋均系独立成套的住宅房屋。2010年6月28日，被告为企业发展留住人才，决定有偿解决公司技术骨干和生产人员及对其公司发展有重要作用人员的住房问题，专门作出《售房办法》，决定将上述幢4内的住宅房屋及车库向符合上述条件的人员出售，房屋基本售价每平方米2000元，系数按附表标记为准，车库每平方米售价1000元。2010年8月13日，被告XX所依据《售房办法》要求，与原告签订幢4内4单元1-1号的《房屋买卖合同》1份，具体经办人为其单位职工彭女士。双方约定：原告购买的4单元1-1号房屋建筑面积114.965平方米，每平方米售价2200元，房价款252,923元;车库建筑面积14.25平方米，每平方米1000元，车库款14250元;防盗门800元，总计购房款267,973元。合同成立当日原告应将房款一次性予以支付。双方还约定产权转移登记条款：被告XX所应当在本合同签订之日起5年至7年内为原告或原告指定的第三方办理产权转移登记，否则，原告或原告指定的第三方有权委托权威部门对其所购房屋和车库根据市场价格进行评估，评估后被告XX所在30日内以评估价为基准如数退还原告或其指定的第三方全部款额。如果双方要求继续占有使用房屋及车库，就房屋产权转移登记事宜双方另行约定。同日，经彭女士要求，原告向其个人银行账户支付购房款252,923元。彭女士向原告交付了房屋钥匙。2010年9月3日，原告向彭女士个人银行账户支付车库款14250元。2011年1月，被告XX所要求原告与被告XX公司重新签订涉案房屋买卖合同时，原告未更换。因案涉幢4内住宅房屋通过彭女士经办售出总计二十余套，购房款均系彭女士个人收取，故彭女士陆续累计向被告XX公司以银行转账方式支付购房款6,600,000元，朱某从彭女士处借支3000元。彭女士在向购房的原告办理售房事宜时，自行向包括原告在内的购房者收取购房款之外数额不等的钱款，原告向彭女士以现金方式给付该款项5,000元，彭女士将该款项据为己有。

　　又查明:涉案房屋因被告XX公司抵押给债权人XX银行，XX法院裁定强制执行包括涉案房屋在内的被告XX公司资产用于清偿XX银行债务，原告就涉案房屋将被强制执行向XX法院提出执行异议，XX法院以原告在购房时未尽到谨慎的注意义务、涉案房屋抵押在先，买卖在后等理由驳回原告的异议请求，遂酿成纠纷。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、解除原告葛先生和被告XX所签订的《房屋买卖合同》;

　　2、驳回原告葛先生对被告XX所的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案争议焦点为:1、原告所诉被告XX所是否诉讼主体错误;2、原告与被告XX所签订的《房屋买卖合同》的性质;3、涉案《房屋买卖合同》能否解除、二被告谁负有返还购房款、赔偿损失之责任。

　　1、关于原告所诉被告XX所是否主体错误的问题。《民诉法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人及其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，原告购买涉案房屋时与被告XX所签订合同的事实表明，被告XX所与本案事实的发生有法律上的关系，为查明案件事实，准确认定原告与被告XX所之间的法律关系之性质，原告起诉被告XX所依法有据，故被告XX所以原告诉其单位系主体错误的辩称理由，法院不予采纳。

　　2、关于原告与被告XX所签订的《房屋买卖合同》的性质问题。《合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本条规定了委托合同的概念。其特征是双方当事人基于相互间的信任，受托人或有偿或无偿地按委托人指示处理委托事务。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定的物之交付或一定行为的完成为要件，故委托合同是诺成、不要式合同。如委托事务是法律行为，则委托人基于委托合同的约定而授予受托人代理权，受托人以委托人名义或自己名义，对外与他人签订合同从而处理委托事务。依此法律规定，原告与被告XX所签订的《房屋买卖合同》符合委托合同之特征。因为，判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的要分析当事人之间法律关系的实质。原告与被告XX所签订的《房屋买卖合同》，其名称、形式和内容无异均为买卖，但该合同订立的原因与被告XX公司有关。被告XX公司为吸引被告XX所愿去XX公司工作的专业技术人员，以及在兰与二被告的业务有关联的专业人员，决定主要针对被告XX所内部人员售房，该认定有被告XX公司的《售房决定》及《公司决定》的内容为证。鉴于售房的原因和初衷，售房的对象主要针对被告XX所内部人员，在此背景下被告XX公司将在兰州售房的事宜交付被告XX所完成，故产生本案所涉合同，此为二被告间委托售房的原因，亦是本院认定涉案《房屋买卖合同》性质为委托合同的理由之一。从《房屋买卖合同》实际履行分析，在原告与被告XX所尚未签订合同时，被告XX公司就以《公司决定》这一书面形式指示被告XX所将代收的购房款付至AA公司账户。合同履行时，彭女士作为经办人直接收取了原告及与原告以同样方式购房的其他人的购房款，并陆续分别汇入AA公司账户和被告XX公司账户，被告XX所在涉案合同履行过程中，并未实际收取购房款。该事实与上述事实可以印证二被告之间并未发生买卖涉案房屋的事实。在售房过程中，被告XX公司未向被告XX所支付任何费用，被告XX所也未对涉案房屋加价向原告出售。故被告XX所与原告订约及向被告XX公司转付购房款的行为，其性质应认定为完成委托事务的行为，故原告与被告XX所签订的《房屋买卖合同》的性质应为委托合同。《合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，在涉案合同成立后不久，彭女士即通知所有在兰购买涉案房屋的人，要求将被告XX所与他们签订的《房屋买卖合同》的出卖方更换为被告XX公司，大部分人进行了更换，只有包括原告在内的数人不愿更换而未能更换。该事实表明，被告XX所如果在与原告订约时未告知原告代售房屋之事宜，则在合同成立后，被告XX所要求原告更换合同的事实实则是告知原告其与被告XX公司存在代理关系，向原告售房的行为系代理行为，故被告XX所以自己名义与原告签订《房屋买卖合同》，依上述法律规定构成隐名代理关系。在此前提下，因被告XX所在代理售房时的行为均在被告XX公司授权范围内，原告没有确切证据证明被告XX所与其订约是为自己利益，加之上文所述事实亦证明被告XX所在订约和履行时均未涉及自己利益，故依该法律规定，涉案《房屋买卖合同》的效力约束原告与被告XX公司。至于彭女士在经办时额外收取原告钱款的行为，因彭女士只向原告收取现金且不出具收款凭据，原告理当知晓该款项的收取系彭女士个人行为，与涉案合同所涉内容的履行无关，其仍愿付之，故与被告XX所无关。综上所述，在商品经济社会，商事主体囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此产生委托制度。被告XX公司囿于此理，鉴于所售房屋的对象大部分在兰州，将售房事宜委托位于兰州的被告XX所处理符合上述商事规则。故原告与被告XX所签订的《房屋买卖合同》名为买卖合同，实为委托合同，原告诉称其与被告XX所系买卖法律关系的诉请本院不予支持。原告诉称被告XX所在订约时存在虚构福利房的虚假事实，隐瞒涉案房屋抵押的事实没有证据证明，所以很难得到法院的支持。

　　3、涉案《房屋买卖合同》能否解除、二被告谁负有返还购房款、赔偿损失之责任。依上文所述之理，涉案《房屋买卖合同》的性质名为买卖合同实为委托合同，其出卖人应为被告XX公司，该合同约束原告与被告XX公司，故该合同解除的法律后果亦应由被告XX公司承担。本案纠纷的发生亦因被告XX公司债务未能如期清偿使其债权人将行使抵押权人优先受偿权引起，意味着涉案《房屋买卖合同》解除的情形将要发生，因XX法院已驳回原告的执行异议，依被告XX公司目前状况，其在2017年10月前无力清偿债务亦是可预见的事实，虽合同约定的解除条件中的期限尚未届至，鉴于原告所购房屋将被清偿债务的可能性变为现实，原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，被告XX公司作为实际的出卖方应承担返还原告购房款的义务。原告主张的购房款损失及差旅费损失均具合理性，故本院予以支持，该款项亦应由被告XX公司赔偿。但原告主张其与被告XX公司没有合同关系，经本院释明后，其明确表示不同意由XX公司承担责任。对原告主张被告XX所返还购房款并赔偿损失的诉讼请求基于上文分析之理很难得到法院的支持。