《北京房产争议案例：非本村集体成员买宅基地，卖方诉合同无效》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与当事人诉求

1. 原告诉讼请求

林某婕向本院提出诉讼请求：1. 依法确认原被告签订的农村房屋买卖合同无效；2. 诉讼费由被告承担。

2. 原告事实与理由

2013 年 5 月 15 日，原告为了孩子能在 yy 小学上学，在门头沟区看到了一处学区房，由于资金短缺，遂将北京市门头沟区二号农村宅基地上院子及房屋出售给被告钱某君，并与其丈夫 yyy 签订了《房屋买卖合同》。但是一个月后，被告支付原告最后一笔款项前，房屋中介打电话告诉原告由于市场行情因素，yy 小区的房屋价格突然暴涨。

由于房屋价格迅速上涨，原告通知被告这个价格无法进行出售，并情愿退回被告违约金，可被告丈夫称家中有老人行动不便一再恳求，并同意原告提出追加 30 万购房款的要求，双方通过协商后，被告称资金紧张，先按合同支付原告约定房款，原告担心搬家将房屋手续遗失，遂将房屋手续交由被告保存，等什么时候支付完约定的追加房款，什么时候双方去 yyy 村委会办理变更手续。

2018 年 5 月 10 日，原告路过 yy 村，无意看到了拆迁公告，遂去找被告索要余款，被告竟拒不认账拒绝归还，并称房屋已经变更在她的名下。

经原告上诉一中院后，法官称原告与被告钱某君私自签订的《农村房屋买卖合同》涉案房屋占用的土地性质为集体土地，被告钱某君属于城镇户口，也并非本集体组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律，原被告双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。另外判决书中认为：“yy 村村委会在《房屋购销合同》及村民建房规划许可证中对买受人及登记人的变更行为并非案涉房屋权利变动的原因，亦非法律意义上的行政确权行为”。

根据北京市第一中级人民法院判决书，原告林某婕与被告钱某君如就涉案房屋权利仍有纠纷，林某婕可与钱某君另案解决。综上所述，恳请人民法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。

 二、被告辩称

钱某君辩称，一、林某婕虚构了部分事实且有意隐瞒相关事实。

1. 钱某君与林某婕所签房屋买卖合同的成交价就是 90 万元，林某婕虚构了增加 30 万元房款的事实。2013 年 5 月 15 日，钱某君与林某婕签订合同后，买卖双方均主动履行了各自义务。

2. 2003 - 2004 年期间，yy 村在村集体土地上投资建设了 180 套砖混结构的平房，取名为“yy 小区”，当时政府为“yy 小区”的房屋颁发了村民建房规划许可证，但该小区并未取得门头沟区规划部门的规划审批手续。yy 村集体以原始产权人的身份对外销售“yy 小区”的房屋，林某婕于 2004 年 8 月出资 15 万元购买了本案案涉房屋。

3. 林某婕、钱某君均不是 yy 村集体组织成员。

4. 2018 年 6 月，之前宅基地腾退，因此，钱某君与 yy 村集体于同年 7 月 1 日签订了腾退补偿协议，案涉房屋及其所占土地均交还给了 yy 村集体。同年 8 月，案涉房屋已经被拆除。

司法机关审理的前述案件中均未支持林某婕的诉讼请求。

二、钱某君不同意林某婕的诉讼请求，请求贵院予以驳回。

1. 本案不属于人民法院受理范围。案涉房屋实为 yy 村集体开发建设的小产权房屋。北京高院在审理案件时认为：鉴于目前针对小产权房如何处理的相关法律政策尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论，因此此类房屋流转引发的争议和法律适用问题，不属于人民法院受理民事案件的范围。

2. 林某婕的诉讼请求没有实际意义，如贵院认为本案属于民事案件受理范围，也认为买卖双方购买小产权房屋的行为均违反了国家强制性规定，买卖合同当属无效。合同无效后必然涉及到双返问题，本案中的案涉房屋及其土地已被村集体收回，买卖双方占用农村集体土地的违法行为已经消除，案涉房屋已被拆除，客观上不具有返还的可能。贵院在审理其他同类案件时，认为案涉房屋已面临拆迁且房屋已被部分拆除，此种情形下已没有返还房屋及购房款的必要。同时认为房屋利益已经转化为腾退利益，卖房人无权要求分得相应份额。鉴于此，林某婕本次诉讼没有实际意义。

 三、法院查明事实

1. 房屋购买与流转情况

2004 年 8 月，林某婕与北京市门头沟区 yy 村民委员会（以下简称 y 村委会）签订《yy 小区房屋购销合同》，约定林某婕购买 yy 村委会开发的二号的砖混结构平房（以下简称涉案房屋）。上述涉案房屋由北京市门头沟区王平镇人民政府颁发了村民建房规划许可证，登记的姓名为林某婕。2013 年 5 月 15 日，林某婕与钱某君之夫 yyy 签订了《房屋买卖合同》，约定林某婕将涉案房屋出售给钱某君，房屋价款为 90 万元。其后，钱某君支付了 90 万元房款，林某婕将《yy 小区房屋购销合同》和村民建房规划许可证向钱某君交付。后村委会在《yy 小区房屋购销合同》和村民建房规划许可证中对涉案房屋买受人及登记人的变更进行确认并加盖公章。

2. 房屋现状

2018 年，涉案房屋因腾退而被拆除，被腾退人系钱某君，且补偿款亦已支付。林某婕认为钱某君非 yy 村集体组织成员，遂诉至本院，要求确认 2013 年 5 月 15 日双方签订的《房屋买卖合同》无效。

3. 其他调查情况

另查明，林某婕和钱某君均非 yy 村集体组织成员。诉讼中，针对 yy 小区的情况，本院向 yy 村委会进行了调查，yy 村委会主任称 yy 小区系 y 村委会在村集体土地上开发建设的，每套房屋均有政府颁发的村民建房规划许可证，售房过程中，该小区房屋既向本村村民销售，也向外村人销售。该小区房屋没有房屋所有权证书。

再查明，林某婕针对 yy 村委会将钱某君持有的《yy 小区房屋购销合同》中的买受人和村民建房规划许可证中的登记人由林某婕变更为钱某君的行为持有异议，遂以 yy 村委会为被告另案诉至本院，要求判决 yy 村委会的更名行为无效。经审理，本院作出判决书，驳回了林某婕的诉讼请求。林某婕不服，上诉至北京市第一中级人民法院，后驳回上诉，维持原判。

 四、裁判结果

林某婕与钱某君签订的《房屋买卖合同》无效。

 五、律师案件分析

1. 核心争议焦点剖析

本案的核心争议焦点在于林某婕与钱某君签订的农村房屋买卖合同是否有效。这涉及到对农村集体土地上房屋流转的法律限制、合同主体资格以及相关行政行为对合同效力影响等多方面法律问题的判断。

2. 合同效力判断依据

    - 集体土地使用权与合同主体资格：农村集体建设用地使用权具有特定的身份属性，与农村集体经济组织成员紧密相连。非本集体经济组织成员无权取得或变相取得村集体土地建设用地上的房屋。在本案中，钱某君属于城镇户口且并非 yy 村集体组织成员，其购买位于 yy 村集体土地上的涉案房屋，违反了农村集体土地使用权流转的法律规定。从合同主体资格角度看，钱某君不具备合法取得涉案房屋的主体条件，这是导致合同无效的关键因素。在法律实践中，对于农村房屋买卖合同效力的判断，首要考量的就是合同主体是否符合法律规定的有权处分或取得房屋的资格，尤其是涉及集体土地上房屋时，集体经济组织成员身份往往起着决定性作用。

    - 行政行为与合同效力的关系：虽然 yy 村村委会在《房屋购销合同》及村民建房规划许可证中对买受人及登记人的变更进行了确认并加盖公章，但这种变更行为并非案涉房屋权利变动的原因，亦非法律意义上的行政确权行为。村委会的行为不能改变钱某君非集体组织成员而购买集体土地房屋的违法性，也不能使原本无效的合同变为有效。在农村房屋交易涉及行政行为介入时，需要准确判断行政行为的性质与效力范围，不能将行政行为的表象作为认定合同效力的唯一依据，而应深入分析行政行为是否符合法律规定以及是否能从根本上改变合同违法的实质。

3. 案件其他问题分析

    - 合同价款争议的无关性：钱某君辩称林某婕虚构增加购房款的事实，从合同效力判断角度看，即使购房款金额及支付过程存在争议，也不影响对合同基于主体资格违法而无效的认定。合同价款问题属于合同履行中的细节，与合同效力所依据的根本性法律规定无关。在处理类似案件时，应明确区分合同效力问题与合同履行中的争议问题，不能因履行细节的争议而模糊对合同效力的判断。

    - 小产权房争议与法院受理范围：钱某君提出本案涉及小产权房，相关法律政策未出台，不属于人民法院受理民事案件范围。然而，本案中涉案房屋虽类似小产权房性质，但由于其涉及明确的农村集体土地上非本集体成员购房导致合同无效的法律问题，属于法院依据现有法律可判定的范围。对于小产权房纠纷，不能一概而论地认为不属于法院受理范围，而应具体分析纠纷的实质内容是否能依据现行法律进行判断与处理。

 六、案件启示

1. 农村房屋交易的法律风险防范意识

对于农村房屋买卖双方而言，尤其是涉及集体土地上房屋交易时，应充分认识到法律对交易主体资格的严格限制。买方应首先确认自己是否具备取得房屋的合法身份，如是否为集体经济组织成员或是否符合法律规定的特殊取得条件。卖方也应谨慎选择交易对象，避免与不具备资格的买方签订合同，否则将面临合同无效的风险。例如，如果钱某君在购房前咨询专业律师或了解相关法律规定，就可能避免陷入这场无效合同的纠纷。

2. 合同签订与履行中的谨慎性

在签订农村房屋买卖合同时，应明确合同的性质、房屋的产权状况、土地性质以及可能存在的法律风险，并以书面形式详细约定。对于合同履行过程中的重要事项，如价款支付、房屋交付、产权变更手续等，应严格按照约定和法律规定进行操作，并留存相关证据。

3. 行政行为与合同效力的正确认知

在农村房屋交易涉及行政行为时，当事人应正确理解行政行为对合同效力的影响。不能错误地认为行政机关的某些行为（如村委会的登记变更）就可以使违法的合同变为合法。应通过合法途径咨询或了解行政行为的法律意义，避免因误解而陷入不必要的法律纠纷。例如，本案中双方若能正确认识到村委会的变更行为不能改变合同违法的本质，可能会在合同签订或纠纷发生初期采取更合理的应对措施。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！