靳双权律师分析一起房屋买卖协议无效案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告谢大叔、谢女士起诉称：我二人系叔侄关系。被告杨先生与彭女士系夫妻关系，被告杨某人与王女士系夫妻关系，杨某人系杨先生儿子。2013年4月3日，我夫妻二人与四被告签订《房屋买卖协议》，协议约定将被告所有的坐落于甲市乙区XX村四组建筑面积50.63平方米的房产一套，以183，000元(协议价格22万元)卖给原告，当日我们一次性付清了全部房款，被告杨某人收取了房款并交付了房屋，之后被告杨某人用该房款作为首付款购买了位于XX小区的房屋。其后，我夫妻二人又在案涉房屋院内陆续加盖了一百余平方米的建筑用于农业生产经营，现价值5万元。事后我们才得知，所购房屋属于农村集体房屋，我们不具备购房条件，我们和被告签订履行的《房屋买卖协议》违反了我国法律和政策，属于无效协议。就协议效力问题，我们双方协商未果，所以诉至法院，请求确认我夫妻二人与四被告于2013年4月3日签订的《房屋买卖协议》无效;四被告共同返还我们所支付购房款183，000元;四被告给付我们院内新增建筑款50，000元;诉讼费由被告负担。

　　二、被告辩称

　　被告杨先生答辩称：不同意原告的诉讼请求。《房屋买卖协议》是原告起草的，原告怕被告反悔，又找其他人在协议上签字摁手印，该协议在法律上是否有效被告不清楚，买卖双方都签字摁手印了就是有效的，所以不同意返还购房款。另外，我是农民，没有银行卡，原告支付的购房款都是杨某人代收的。

　　被告彭女士答辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉房屋系杨先生在与我婚姻关系存续期间，从案外人夏先生手中购得。其他答辩意见和被告杨先生一致。

　　被告杨某人答辩称：杨先生要卖涉案房屋，让我把房屋信息发布在网上代卖，留的是我的电话号码，其余购房事宜都是原告谢大叔找杨先生谈的，购房款是我代父亲收取的，因此我不同意原告的诉讼请求。

　　被告王女士答辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告间系自愿签订的《房屋买卖协议》，并不存在胁迫的情况。我和杨某人购买XX小区的房屋属实，但使用的是自己的钱，并没有使用案涉购房款。

　　三、法院查明

　　法院审理查明：原告谢大叔系黑龙江省XX市XX村民，原告谢女士系甲市乙区XX村民。2013年4月3日，二原告(乙方)与四被告(甲方)签订《房屋买卖协议》一份，约定乙方购买甲方合法拥有的坐落于甲市乙区XX村四组建筑面积50.63平方米的房产一套;双方议定上述房产售出价格为贰拾贰万元整。二原告与四被告均在该协议落款处签字并摁手印。该转让房屋的行为并未得到甲市乙区XX村委会的认可，亦未在相关管理部门办理相应的审批手续。签订协议后，二原告实际给付被告王女士购房款180，000元(存入被告王女士在xx银行开设的账户)，给付被告杨某人购房款现金3000元。其后，二原告在案涉房屋院内新建了两栋房屋。

　　另查明：被告杨某人与王女士系夫妻关系，于2005年10月24日登记结婚。被告杨先生与彭女士亦系夫妻关系，于上世纪七十年代结婚，其二人均系黑龙江省 YY市XX村村民。2002年2月28日，被告杨先生从案外人夏先生处购买了案涉房屋并在甲市乙区公证处办理了公证，甲市乙区XX村居民委员会在被告杨先生与案外人夏先生签订的土地使用变更契约书和乙区村镇房屋买卖契纸上盖章确认，但涉案房屋并未在相关部门办理产权变更登记手续。

　　另查明：2011年9月19日，谢女士户口由黑龙江省XX市XX村迁至甲市乙区营顺路501号3-1，户别为非农业家庭户口”。

　　本院还查明：2013年4月3日，杨先生作为甲方与谢大叔作为乙方就案涉房屋签订房屋买卖协议，约定谢大叔以183,000元价格购买案涉的位于甲市乙区XX村四组房屋。杨先生、谢大叔分别在该份房屋买卖协议尾部的甲方和乙方处签名确认。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：1、确认原告谢大叔、谢女士与被告杨先生、彭女士、杨某人、王女士于2013年4月3日签订的《房屋买卖协议》无效;

　　2、被告杨某人、王女士于判决生效之日起十日内共同返还原告谢大叔、谢女士购房款183，000元;

　　3、驳回原告谢大叔、谢女士的其他诉讼请求。

　　4、案件受理费4796元，减半收取后为2398元，其他诉讼费50元，合计2448元，由原告谢大叔、谢女士共同负担525元，由被告杨某人、王女士共同负担1923元。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案争议焦点是：1.谢大叔、谢女士与杨先生、彭女士、杨某人、王女士于2013年4月3日签订的《房屋买卖协议》是否有效;2.杨某人、王女士应否向谢大叔、谢女士承担购房款183,000元的返还义务;3、杨先生、彭女士、杨某人、王女士是否应向谢大叔与谢女士给付增建房屋建筑款50,000元。

　　原、被告虽签订了《房屋买卖协议》，但该协议中涉及的房屋为农村房屋，而二原告并不属于案涉房屋所在村的集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村房屋的宅基地属于农民集体所有，能享有宅基地使用权的必须是该农村集体经济组织成员，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无法取得或变相取得农村的宅基地使用权。基于不动产房与地的关联性，向集体经济组织外的成员转让农村房屋，势必会将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，因而该协议违反法律禁止性规定，应属无效协议。双方因此所取得的利益应各自返还，因案涉购房款系被告杨某人、王女士实际收取，被告杨某人、王女士应当分别将其收取的购房款返还给二原告，被告杨某人、王女士辩称该购房款系代被告杨先生收取，但未能提供证据予以证实，所以二被告的该项辩称法院不予采纳。因被告杨先生、彭女士并未实际收取案涉购房款，故对于原告要求被告杨先生、彭女士共同返还购房款183，000元诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。又因被告杨某人与王女士系夫妻关系，案涉购房款系其二人在夫妻关系存续期间收取，因此该购房款的返还应当按夫妻共同债务处理，故被告杨某人、王女士应共同返还二原告购房款183，000元(180，000元3000元)。因在签订协议的过程中，双方均有过错，故对各自的损失各自承担，因此对于原告要求被告给付院内新增建筑款50，000元的诉讼请求，法院不予支持。综上法院判决是正确的。