靳双权律师分析一起拆迁安置房买卖纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告姜某诉称：2006年11月17日，我与被告杜某签订房屋买卖合同一份，约定，由我以181000元的价格购买被告杜某位于甲市XX区XX村三区43幢202室及车库，于签订合同当日支付171000元，于过户后支付余款10000元。同日，我向被告付款171000元，被告向我出具收条一份并向我交付了上述房屋。但被告在取得上述房屋的两证后拒绝办理过户手续，所以请求法院确认我和被告签订的房屋买卖合同有效;被告将位于甲市XX区XX村三区43幢202室房屋及1号车库过户至其名下;本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告杜某答辩称：涉案房屋是卖给第三人罗某的，故即便要过户也应是过户给罗某，而非原告。

　　被告聂女士未作答辩。

　　被告杜女士答辩称，原告及第三人与被告杜某签订的房屋买卖合同没有我的签名，事后也没有获得我的追认，故应属无效。且涉案房屋现已登记在我一人名下，归我一人所有，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　第三人罗某述称，涉案房屋是我从被告杜某处购买后转卖给原告的，所以请求法院对原告的诉请进行依法裁决。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2004年8月19日，被告杜某(乙方)作为户主(家庭成员为杜某、聂女士、杜女士)与甲市XX区XX街道拆迁办(甲方)签订《拆迁协议》一份，约定甲方按照有关规定对乙方位于甲市乙区XX街道小村河东10号的房屋及附属设施实施动迁，并根据乙方具体家庭情况安置乙方总面积为240㎡公寓房，其中60㎡、80㎡、100㎡各一套。2005年12月23日，被告杜某与被告聂女士协议离婚，约定位于甲市乙区XX街道小村河东10号房屋归被告杜某所有。后，上述拆迁安置公寓房确定为位于甲市XX区XX街道XX村三区7幢204室、12幢303室、43幢202室。2006年9月15日，被告杜某与第三人罗某签订《房屋买卖合同》，约定第三人以156436元的价格购买被告杜某位于甲市XX区XX街道XX村三区43幢202室房屋及车库;第三人应于合同签订当日向被告杜某付款146436元，暂扣10000元待被告杜某将“两证”办至第三人名下至再行支付;同时，被告杜某应将该房屋的钥匙交付给第三人。合同签订后，第三人按约向被告杜某支付房款，被告杜某亦将该房屋交付给第三人。

　　同年11月17日，原告与被告杜某签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告以181000元的价格购买被告位于甲市XX区XX街道XX村三区43幢202室房屋及车库;原告应于合同签订当日向被告杜某付款171000元，暂扣10000元待被告杜某将“两证”办至原告名下再行支付;同时，被告杜某应将该房屋的钥匙交付给原告;第三人作为见证人在该房屋买卖合同上签名。合同签订后，被告杜某向原告出具收到购房款171000元的收条一份，原告则收取涉案房屋的钥匙。

　　另，2013年4月16日，被告杜某、聂女士、杜女士签订《拆迁房产权登记分配补充协议》，确认将所有的拆迁安置房屋登记至被告杜女士一人名下。现涉案房屋及车库的登记所有权人为被告杜女士一人。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告姜某与被告杜某于2006年11月17日签订的《房屋买卖合同》有效。

　　2、被告杜女士于本判决生效之日起十日内协助原告姜某将位于甲市XX区XX村三区43幢202室房屋及43幢1号车库变更登记至原告姜某名下;原告姜某于变更登记后的次日支付被告杜某、杜女士房款人民币10000元。

　　3、驳回原告姜某其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房屋买卖律师靳双权分析认为：原告与被告杜某签订《房屋买卖合同》系双方真实意愿表示，且不违反法律规定，真实有效。被告杜某与第三人签订房屋买卖合同后已于2006年6月15日将涉案房屋交付给了第三人。后，被告杜某又与原告订立合同。第三人称其将该房屋转卖给原告并于2006年11月17日交付，故被告杜某与第三人签订的《房屋买卖合同》对原告与被告杜某之间签订的房屋买卖合同的效力无碍。被告杜女士称因涉案的房屋买卖合同未获其追认而无效，亦于法无据，法院不予支持，签订合同时未办理房屋产权证书亦不影响买卖合同的效力。据此，原告要求确认其与被告杜某签订的房屋买卖合同效力的诉讼请求，法院予以支持。

　　本案所涉房屋为拆迁安置房，安置人为本案三被告。根据被告杜某与被告聂女士签订的离婚协议书，所拆迁的房屋已归被告杜某所有;况且被告聂女士也未提供证据证明其对涉案房屋的买卖持有异议，故涉案的房屋买卖合同的效力应及于被告聂女士。被告杜女士虽亦未在涉案房屋买卖合同中签字，但因被告杜某确认其在数年前就已将涉案房屋的买卖情况告知被告杜女士;期间，被告杜女士并无证据证明其向原告或第三人提出过任何异议，故涉案房屋买卖合同的效力亦应及于被告杜女士。后，涉案房屋虽登记在被告杜女士名下，但登记手续办理于房屋买卖合同签订之后，且实际拆迁安置人亦非被告杜女士一人，所以法院对被告杜女士以房屋为其单独所有为由拒绝协助办理过户手续的答辩意见不予采纳。综上，被告杜女士作为涉案房屋的现登记所有权人应协助原告办理相应的过户手续。原、被告签订的房屋买卖合同约定，原告应在该房屋的“两证”办至原告名下时向被告支付剩余房款10000元，原告应在办完涉案房屋的过户手续后及时向被告结清。综上可知，法院判决是正确的。