农民与城镇居民间的农村房屋买卖合同效力认定——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　吴女士起诉称：1993年7月13日，我与孙先生签订买房宅地契约，约定将我名下宅基地及地上房屋三间(现位于甲市乙区200号)卖给孙先生，价款为4000元。事后，在我不知情的情况下，孙先生又将宅基地及房屋转卖给周某人。后周某人与邻居周某甲对宅基地重新进行过划分，现争议宅基地及房屋由周某人实际占有使用，拆迁规划出台后，我多次找周某人协商拆迁补偿的分配，但周某人均予以拒绝。我认为我与孙先生、孙先生与周某人之间签署的买卖协议，均违反了法律的强制性规定，应属无效合同。现房屋及院落均已被拆除。综上，为维护我的合法权益，故诉至贵院。现诉讼请求：1、确认我与孙先生、孙先生与周某人之间的买卖协议无效;2、本案诉讼费由孙先生、周某人承担。

　　二、被告辩称

　　被告孙先生辩称：1993年我与吴女士签订买房宅地契约，约定我以价款4000元购买其名下的宅院(含三间北房)。购买后我考虑距离远的问题，经人介绍我又卖给了周某人，周某人通过介绍人给了我10000元，我与周某人之间没有书面合同，我将与吴女士签订的合同给了周某人。关于涉案协议的效力，由法院判定。

　　周某人答辩称：吴女士与孙先生之间的买卖合同，是他们之间的事情，我没有和吴女士及孙先生之间产生任何权利义务关系。孙先生陈述的经他人介绍将吴女士的房子出卖给我的事实不存在，我也不认识孙先生。故吴女士起诉孙先生房屋买卖问题与我无任何关系，也无事实根据，吴女士起诉应予以驳回。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：1993年7月13日，吴女士与孙先生签订买房宅地契约，内容为：现有孙先生购买乙区吴女士房宅地一座(有房三间)，买价4000元。契约上有时任村支部书记戴某人签字。契约签订后，孙先生支付吴女士购房款共计4000元，吴女士将上述房屋3间及院落交付孙先生。另查明，吴女士户籍所在地为甲市乙区，农民户口;孙先生户籍所在地为甲市乙区，1993年时已为居民户口;周某人户籍于2006年迁至诉争院落，居民户口。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：吴女士与孙先生之间签订的《买房宅地契约》、孙先生与周某人之间关于甲市乙区200号的房屋买卖协议无效。

　　五、律师点评

　　北京房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：本案的事实争议焦点在于，周某人取得诉争房屋是通过买卖行为取得还是村集体经济组织直接将宅基地审批给周某人。根据现有的证据，当事人吴女士的陈述、孙先生的陈述、"买房宅地契约"、证人证言等证据之间能够互相印证，证明周某人取得诉争房屋是通过买卖合同从孙先生一方取得。周某人主张宅基地是直接由村集体经济组织审批的，首先，其提供的证据《规划许可证》并非针对宅基地审批，其次，周某人户籍于2006年才迁至诉争院落，且其户口一直为城镇居民户口，而《规划许可证》上的时间为1998年12月7日，当时户口尚未迁入，故集体经济组织不可能直接将宅基地审批给非本村户口的居民周某人。周某人对其主张应当承担举证不能的不利后果。

　　针对周某人在审理中提交的《规划许可证》，靳双权律师认为，首先，《规划许可证》中"院落尺寸"一栏有修改，修改后的尺寸与四至关系图中的显示不一致;其次，作为本应由乙区规划管理局出具的《规划许可证》，但乙区规划管理局并未发表任何意见，周某人亦无证据证明村集体经济组织对于建房行为的认可，所以即使"乡人民政府土地规划科"公章为真实的，该《规划许可证》并不是一个内容完整的行政审批手续;再次，规划建房的审批与农村宅基地上房屋转让的审批是不同的法律程序，宅基地上房屋买卖还涉及农村宅基地的交易，不能以规划建房审批的存在就推定房屋交易审批的存在。

　　原《中华人民共和国土地管理法》(1988年)虽对农民与城镇居民之间的宅基地房屋交易的效力没有明确的规定，但该法第四十一条规定："城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。"再结合我国土地所有制度的规定，故农民与城镇居民之间的农村房屋买卖合同，一般应认定无效。

　　本案中，吴女士与孙先生、孙先生与周某人之间分别存在一个关于买卖甲市乙区200号院落及房屋的协议，两个合同均未经过农村房屋买卖的合法审批手续，其本身违反法律、行政法规和国家有关规定，周某人亦不存在回乡落户的退伍军人等特殊情况，故吴女士与孙先生、孙先生与周某人之间的协议均应认定为无效。