非同一集体经济组织成员间的房屋买卖纠纷——农村房屋买卖律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告古先生起诉称：2008年10月13日，我和被告订立房屋买卖契约一份，被告将其所有位于XX县XX村面积237.6平方米的房屋出售给我。双方约定以200万元价款成交，被告需于2009年2月8日正式交付该房屋。我于订约当日向被告支付定金30万元，于2008年11月8日向被告支付购房款150万元，于2009年2月8日支付购房款20万元。事后被告反悔，未按约向我交付该房屋亦未办理过户手续。此后双方又于2012年12月20日订立补充协议，被告在认可之前双方房屋买卖契约的基础上，同意将拆迁安置能够分得的两间落地屋或同等价值套间(由原告优先考虑为原则)交付原告。我与被告不是同村村民，买卖的房屋土地是集体性质，双方签订的房屋买卖合同应属无效，而且被告收取全额购房款后未能将房屋合法交付的行为已经严重损害原告合法权益，所以请求法院：1.依法确认我与被告之间的房屋买卖合同无效;2.判令被告返还购房款200万元，并按中国人民银行同期同档次流动资金基准贷款利率赔偿付款日至购房款返还之日利息损失。

　　二、被告辩称

　　被告郝先生答辩称：原告古先生陈述均不是事实，我和原告之间没有发生过任何房屋买卖关系，我也没有收到原告所陈述的交付的200万元的购房款。实际情况是我向原告借款60万元，由于这60万元出具过借条，原告要求我提供担保，而我的房产无法办理抵押登记手续，所以在原告的朋友王先生(经营XX县XX街道XX房产中介服务部)的操作之下，签订了名义上的房屋买卖合同，该合同实为借款60万元的担保。原告古先生陈述的双方之间的房屋买卖关系并向我交付200万元购房款是虚构的，所以请求法院驳回原告诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告古先生与被告郝先生、梁女士于2008年10月13日签订房屋买卖契约一份，并由XX县XX村民委员会在该契约上盖章。该房屋买卖契约约定被告郝先生、梁女士将坐落于XX县XX村的房屋(土地使用面积237.6平方米)作价200万元出售给原告古先生。被告郝先生、梁女士于2008年10月13日向原告古先生出具载明金额为30万元的定金收条一份，于2008年11月8日出具载明金额为150万元的收条一份，于2009年2月8日出具载明金额为20万元的收条一份。原告古先生与被告梁女士于2012年12月20日签订补充协议一份。房屋买卖契约签订后被告郝先生、梁女士未向原告古先生交付房屋。该讼争房屋的土地是集体土地，已被XX县金海房屋拆迁有限公司拆迁。另查明原告古先生非XX县XX村村民。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告古先生与被告郝先生、梁女士于2008年10月13日签订的《房屋买卖契约》无效;

　　2、被告郝先生、梁女士应于本判决生效后三十日内返还原告古先生购房款200万元，并支付按中国人民银行同期同档存款基准利率80%计算的利息损失至本判决确定的履行日(其中30万元自2008年10月13日开始计算;150万元自2008年11月8日开始计算;20万元自2009年2月8日开始计算)。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原告古先生与被告郝先生、梁女士非同一集体经济组织的成员，原告古先生与被告郝先生、梁女士之间签订的《房屋买卖契约》，违反了法律强制性规定，应确认无效。合同无效后，双方均应承担返还责任并根据过错承担相应的赔偿责任。原告要求被告郝先生、梁女士返还购房款200万元，被告郝先生、梁女士应予返还。被告郝先生抗辩未收到购房款200万元，但对三份购房款收条的真实性无异议，根据收条载明的内容，可认定被告郝先生、梁女士已收到原告古先生支付的款项200万元。被告郝先生抗辩未收到收条项下的款项，但未提供相反证据推翻收条载明的内容，且对为何出具收条又不能作出合理解释，所以被告郝先生的抗辩很难得到法院的支持。关于原告主张的200万元购房款的利息损失，根据双方履行无效合同的过错，法院酌定被告郝先生、梁女士应按中国人民银行同期同档存款基准利率80%计算赔偿损失。原告的其他诉讼请求，依据不足，最终被法院驳回。综上法院判决是正确的。