房屋买卖律师评析一起买卖农村房屋引发的纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王女士起诉称：2013年5月3日我想在XX县XX镇公路边租赁门面带住宿开办修车店，经他人介绍认识被告胡先生。胡先生告诉我说其有房子门面和住宿出租。我哦与胡先生在交谈过程中，胡先生说可以把房子卖给我，我与被告双方反复协商，于2013年5月10日达成协议，签订了《房屋买卖合同》。胡先生将私有房屋一套出售给我，该房屋为一底一楼，楼下面积为95平方米，楼上105平方米。出售价为36万元，按照我与胡先生当时口头和合同约定，我于2013年5月10日、2013年8月1日先后2次以现金方式支付购房款10万元、3万元给胡先生，胡先生同时出具了收款收据。按照我与胡先生口头约定，胡先生完善房屋所有权证和土地使用权证过户手续交给我后，我将所欠的购房款23万元一次性支付给胡先生。2013年5月28日我将购买的房屋承包给他人装修，我先后出资了39670元的装修款和工资款。同时我先后数次向胡先生提出和追办房屋所有权和土地使用权过户手续，胡先生均以各种理由推卸。4年多时间来我一次又一次追着被告办理房屋的过户手续未果，在无奈的情形下我经了解，胡先生卖给我的房屋本来就没有产权证，更没有土地使用权证，是没有通过正当程序修建的，就连胡先生自己都办不到房屋产权证和土地使用权证，相当于是违规、违章修建的房屋，同时没有经过政府审批。胡先生的行为以合法的形式掩盖非法的目的，胡先生的所作所为严重违反了法律规定，将无任何证照的房屋进行出售，骗取我的信任。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》，我向法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令我与被告胡先生签订的《房屋买卖合同》无效，请求依法判令被告退还我交付的购房款13万元;2、请求依法判令胡先生赔偿我装修诉争房屋造成的装修费损失39670元;3、请求依法判令被告赔偿占用我13万元资金利息51个月按年利率6%计算33201元;4、本案诉讼费由被告胡先生承担。

　　二、被告辩称

　　被告胡先生答辩称：原告的诉求请求无事实法律依据，本案诉争的房屋属农村产权房屋，法律规定，该房屋不能出售给城市居民，原告王女士的户籍性质为农村居民，符合国家政策的资格;双方所签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效，该协议对王女士与我双方均有法律效力，王女士诉称我以合法形式掩盖非法目的不客观真实，在双方签订买卖协议时口头约定，王女士需尽快将其户籍迁至房屋所在的村社，且王女士本人于2013年6月和2017年10月25日2次向本镇XX村村民委员会和村民小组申请入户，该村社均同意入户，并出具同意迁入的证明，但王女士没有将户籍迁入所在的村社，该现象说明是王女士自己在阻碍房屋办理过户的条件成就。过错在于王女士，在诉争房屋的村社同样存在将房屋卖给外地的农民，但同样能办理过户手续给买方，本案导致不能办理房屋过户手续是王女士自身主观原因导致，虽然出卖房屋在出卖时没有办理产权证但在2017年11月27日我已获得所出卖的房屋产权证和土地使用证，根据民事诉讼法的相关规定，我在一审辩论终结前取得相关证书，应该认定该房屋为有效合法标的物。综上认为本案所达成的房屋买卖合同有效，基于合同有效王女士提出的诉讼请求依法不能得到支持，同时我要求王女士履行房屋买卖合同的过户和余款的支付义务。如果王女士坚持要求解除合法有效的合同，属王女士单方违约，应当承担违约责任，赔偿我的损失，以2个门面及一套住房从2013年5月10日至2017年12月9日期间55个月，其中门面按每月1600元的租金，住房按每月1000元计算，合计王女士应当赔偿我损失143000元并赔偿我折旧费。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：被告胡先生与王女士均为农村居民。2013年5月3日，王女士称其为移民搬迁村民，当时无住房而急需购房，王女士经人介绍欲购买胡先生位于XX县XX镇XX村1社10号的门市两间和住房一套，经双方充分协商，最终就所买卖附近房屋价款确定为360000元，双方于2013年5月10日签订了《房屋买卖合同》，胡先生作为甲方、王女士作为乙方。因王女士的户籍并不在所交易的房屋所在的村社，王女士与胡先生口头达成一致意见，由王女士及时将其户籍迁入XX县XX镇XX村1社。王女士分别于2013年6月获得了XX县XX镇XX村社的同意和迁入的证明文件，王女士迟迟不到户籍主管部门办理户籍落地迁户手续。王女士购得胡先生的房屋立即入住，并对房屋进行破坏性的装饰，且王女士利用所购得房屋并从事经营。王女士又于2017年12月25日再次以以前的入户证明遗失，请求XX县XX镇XX村出具户籍迁入证明。XX县XX镇XX村应其要求再次向其出具迁户证明，王女士仍未办理户籍入户手续。现胡先生所出卖的房屋的房权证和土地使用权证已经办理完毕。另查明，XX县XX镇XX村1社原、被告争议的房屋位于XX县XX镇，场镇上有XX县XX小学一个及幼儿园。争议的房屋的相同地段的门面一间(面积约30平方米)租金每月约800元，住房一套(面积约100平方米)租金每月约1200元。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出如下判决：

　　1、胡先生在本判决生效之日起十日内返还购房款130000元给王女士;

　　2、王女士在本判决生效之日起十日内返还坐落于XX县XX镇XX村1社门面两间、住房一套给胡先生;

　　3、胡先生于本判决生效之日起十日内赔偿王女士的损失60750元的40%即24300元;

　　4、王女士在本判决生效之日起十日内赔偿2013年5月11日至2018年4月11日期间占有房屋的损失165200元的60%即99120元和2018年4月12日以后的损失【每月按2800元计算至王女士将房屋交付给胡先生时止】按王女士承担60%的损失赔偿给胡先生;

　　5、王女士在位于XX县XX镇XX村1社诉争房屋的装饰装修的构筑物、附着物归胡先生所有;

　　6、王女士与胡先生在履行本判决书第一条、第三条、第四条时可行使抵消权;

　　7、驳回原被告的其他诉讼请求;

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案中，双方争议的房屋是被告胡先生出资修建的，虽然该房屋的土地使用权和村镇房屋所有权登记在胡先生之女胡小姐名下，但本案在庭审过程中胡小姐书面明确表示胡先生对本案争议的房屋有处分权;《房屋买卖合同》是胡先生作为甲方、王女士作为乙方签订的合同，王女士支付的购房款共计130000元，也是支付给胡先生的。

　　针对王女士主张的所签合同无效的请求，靳双权律师认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。同时我国政策性规定，禁止农村集体经济组织成员以外的人员购买集体经济组织成员农村房屋。《中华人民共和国户口登记条例》及《中华人民共和国户口登记条例实施细则》规定，禁止非本经济组织成员之间因赠与、调换、购买农村房屋等原因迁移户口。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告王女士的户籍所在地在XX县，不是XX县XX镇XX村1社的成员。因此原告王女士为了购买坐落于XX县XX镇XX村1社的农村房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的强制性规定，因此原、被告双方签订的《房屋买卖合同》从签订之日起即为无效合同。

　　对合同无效后应当如何处理的问题，靳律师认为根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告王女士依据双方签订的《房屋买卖合同》取得的位于XX县XX镇XX村1社门面两个住房一套应当返还给被告胡先生。被告胡先生依据双方签订的《房屋买卖合同》取得的房屋价款130000元应当返还给原告王女士。

　　王女士因购买房屋于2013年5月10日向胡先生支付了购房预付款100000元，2013年8月1日王女士向胡先生支付了购房款30000元，共计130000元。实际上给王女士造成了资金占用的损失，本案中，王女士只要求按年利率6%计算，期限51个月计算损失，法院应予以支持。胡先生将房屋交付给王女士后，王女士将房屋进行装饰装修，实际造成了装饰装修的损失。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中王女士明知国家法律、政策不允许购买本案争议的农村房屋，而与胡先生签订《房屋买卖合同》，并采取不正当的手段欲将其户籍迁至XX县XX镇XX村1社，且在得知不能发生房屋买卖后未及时主动的将房屋退还给胡先生，造成损失的进一步扩大，其行为有过错，其过错与损害结果存在着直接的因果关系，应当承担本案的60%的过错责任。　胡先生明知位于XX县XX镇XX村1社的房屋不能出卖给王女士而依旧为之，其行为也有过错，其过错与损害结果存在着直接的因果关系，应当承担本案40%的过错责任。