一起农村房屋买卖协议的效力认定——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告周先生起诉称：2012年初，我找到被告贺先生要求将委托其看管的房屋收回，没想到贺先生却拒绝返还，我于6月起诉请求解除我与贺先生间的保管合同，并要求贺先生将房屋返还给我，开庭时贺先生拿出了他与我妻子侯女士签订的房屋买卖协议，我才知道侯女士私自将我夫妻共同所有的上述房产卖给了贺先生。现起诉请确认贺先生和侯女士所签订的房屋买卖协议无效，请求判令被告贺先生将房屋返还给我。

　　二、被告辩称

　　被告贺先生答辩称：侯女士是完全民事行为能力人，与原告是夫妻关系，对房屋大事的处理，我完全有理由相信周先生是知道或应当知道，并且是他们经过共同商量后才由侯女士回家并经中间人陈先生协调将房屋出售的，房屋买卖协议合法;我属于善意、有偿取得诉争房屋的占有权;周先生时隔5年后提起民事诉讼，已超过二年的诉讼时效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第四十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》(简称《买卖合同解释》)第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”等相关规定，请求驳回原告周先生的诉讼请求。

　　被告侯女士答辩称：回家卖房子前我给原告周先生讲过，周先生不同意，房子是我卖的，他们要打官司跟我没有关系。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：周先生与侯女士是夫妻关系，贺先生与侯女士系同胞兄妹。周先生与侯女士婚后在甲市乙区XX镇XX村修建砖混结构房屋一幢两层共八间138.42平方米，并于1996年11月3日领取《村镇房屋所有权证》，登记的房屋所有权人为周先生，无共有人记录。因双方均在外地打工，侯女士回家于2008年1月19日经中间人陈先生协调与贺先生签订《协议》，将位于甲市乙区XX镇XX村79号房屋以41800元价格出售给贺先生，协议上买方为贺先生，卖方为周先生，落款处卖方侯女士署名为“侯三”，买方由贺先生署名为“贺甲”。协议签订后，贺先生付清了房款，侯女士将房屋所有权证和房屋钥匙交给了贺先生，该房屋即由贺先生居住至今。侯女士卖房后仍前往外地打工。由于周先生、贺先生、侯女士均在外打工，该房屋一直未办理过户登记手续，甲市乙区XX镇XX村79号房屋登记的所有权人现仍为周先生，目前由贺先生居住。周先生曾于2012年7月以保管合同纠纷为由向甲市乙区人民法院起诉，要求解除与贺先生之间的保管合同，并要求贺先生返还该房屋，经审理查明贺先生是基于与侯女士签订买卖协议而占有该房屋，遂判决驳回周先生的诉讼请求。

　　四、法院判决

　　法院经审理后做出去判决：被告贺先生和被告侯女士签订甲市乙区XX镇XX村79号房屋卖协议无效，贺先生于本判决生效后三个月内将诉争房屋返还给周先生。

　　五、律师点评

　　农村房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：由于本案诉争房屋属于夫妻共同共有财产且从现查明的事实和证据证明系夫妻一方未经另一方同意出售该共同共有财产，因此，根据诉争房屋所有权属性及买卖合同特征，应以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)(三)》的规定作为法律适用的根据。

　　《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条对《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫或妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定解释为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。因此，贺先生与侯女士在2008年1月19日就讼争之房所签订的买卖协议是否有效的争议重点在于对贺先生的买受行为是否符合善意取得的法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。故认定受让人买受行为有效并取得不动产所有权的应同时具备三个要件，即(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　本案中，根据查明的事实可以得知，第一、贺先生与侯女士系同胞兄妹，又系同组村民，应当知道侯女士的婚姻及财产状况，同时，讼争房屋仅登记在周先生名下的事实通过其与侯女士签订《协议》和收执侯女士交付的房屋所有权证证实贺先生是应当知道的，但其在侯女士未出具周先生授权委托书或者其他证据证明系夫妻共同意思表示的情况下仅凭二人具有夫妻关系的身份即与侯女士签订了《协议》，特别是诉争房屋所有权登记在周先生名下的客观事实使其行为难以保证其交易安全并实现其交易目的，同时，贺先生与侯女士签订的《协议》时载明的出卖人是周先生，但侯女士并未提供周先生的授权委托书，周先生事后也未追认侯女士的出让共有房屋所有权行为，贺先生与侯女士签订该《协议》时使用绰号也难以认定该《协议》足以满足合同成立所要求的形式要件，上述客观事实证明贺先生在购买诉争房屋时没有尽到应尽的审查注意义务，特别是在明知周先生与侯女士夫妻关系与财产状况的情况下仍然以“贺甲”的名义购买登记在周先生个人名下的房屋，证明贺先生的买受行为难以构成善意;第二、对贺先生支付的购房价款是否合理的问题，周先生以城镇商品房与讼争之房的价格进行比较的理由缺乏关联性，也没有提供证据证明贺先生支付的对价存在不合理之处;最后，侯女士以周先生名义转让给贺先生的房屋并未依照法律规定登记到贺先生名下，即买卖双方未办理过户登记手续。因此，按照法律规定对本案事实和证据的分析证明贺先生的买受行为不符合善意取得制度规定的构成要件。