购买农村房屋多年后被判合同无效——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王女士诉称：我与丈夫李先生于1989年10月申请并于XX村13号自建了楼房三间和两间侧厢房，我夫妻只生育一女儿，平时和女儿女婿住在一起，2003年2月女婿戴某说今后大家住在一起，把房子卖给被告，当时我们没有异议，2004年女儿病故，2008年李先生病故，女婿另成家，现在，我年事已高，建造的房屋却被被告住着，自己无法回家。被告自己原有的农村房屋拆迁安置后购买了我的房屋，违反了现行法律的强制性规定，宅基地不能任意买卖，而根据地房不分离的原则，双方于2003年2月23日签订的房屋买卖协议无效，同时签订协议的时候并非李先生本人签字，而由女婿戴某代签。为此，请求确认原被告双方签订的《房屋买卖笔据》无效。

　　二、被告辩称

　　被告杨某答辩称：由法院依法判决。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：李先生与王女士系夫妻关系，生育一女李小姐，1981年李小姐与戴某结婚，李先生于2008年12月29日病故。1990年7月20日，李先生领取了诉争房屋的宅基地使用证，载明户主姓名为李先生，土地座落于XX乡XX村8组，土地权属来源为集体划拨，批准用途为宅基地，实际用地209平方米，房屋一幢，房屋建筑面积为200平方米，房屋占地面积为209平方米。1999年7月1日，李先生领取了集体土地使用证，载明土地使用者为李先生，座落地点为XX镇XX乡XX村8组，使用权面积为199.1平方米。2003年2月23日，戴某与杨某签订了房屋买卖笔据一份，主要内容为：兹有XX村8组村民李先生因移居异地，现将自建房屋三间两侧厢和楼屋后一间平房一并出售给YY镇YY村5队杨某，经双方协商总售价为伍万元整，于2003年2月23日当众钱、房两讫，决无异言，该房永归杨某所有。房屋前后树木均为买主所有，恐后无凭，特立此据为证;卖主为李先生(戴某代)，买主为杨某;如此房拆迁，卖主不得分钱;此据一式三份，买卖主各执一份，一份村委存档。甲市XX镇XX村村民委员会在见证单位处加盖印章;蒋某、阮某、陈某、吴某在在场人处签名。协议签订后，杨某已将50000元房款付清，并已入住该房屋内居住至今。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：原告王女士及李先生与被告杨某于2003年2月23日达成的《房屋买卖笔据》无效。

　　四、律师点评

　　房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产享有占有、使用收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过盛自治区、直辖市规定的标准;农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地;农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续;农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》第三十五条规定：农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准;购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。由此可见，农村村民出卖宅基地上所建的住宅，法律并没有予以禁止，只是村民卖房后再申请宅基地的将不被批准，同时基于农村房屋的特有性质，农村村民住宅与其宅基地不可分离，农村房屋买卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。本案中，集体土地使用证记载李先生是本案争议房屋的合法土地使用者，该集体土地上建造的房屋系合法建筑，原告及李先生对该房屋享有占有、使用、处分的权利，原告王女士和李先生的女婿戴某与被告杨某于2003年2月23日签订房屋买卖笔据，原告王女士夫妇是明知并同意的，其对宅基地使用权已作弃权处分，也无权要求被告返还房屋。但是按法律规定，购买农村村民房屋的人应当符合申请建房用地条件，所购房屋必须是与购房人在同一集体经济组织内的他人房屋，且农村个人住房买卖须经有关部门批准并办理相关的法律手续。原、被告买卖的房屋为农村房屋，原、被告属不同的集体经济组织，现被告并未提供证据证明购买涉案房屋后经有关部门确认了其宅基地使用权，故双方买卖农村个人住房的协议违反了国家的有关法律和政策，所以原、被告所签订的房屋买卖笔据无效。现原告请求确认房屋买卖笔据无效，于法有据，法院以支持。