购买农村房屋5年后被判买卖协议无效案——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蔡大叔、胡大娘、蔡先生起诉称：2007年6月15日，我三人作为家庭人口共同申请建房，户主为蔡大叔，2009年7月在XX县XX村建成一栋三层楼房，2010年3月办理土地登记手续，土地使用面积为120平方米，性质为集体土地使用权，权利人为蔡大叔。蔡大叔将上述一栋三层楼房出卖给被告，并一致议定房屋价款525000元，双方分别于2010年11月10日、11月18日签订房屋买卖协议各一份。其后，蔡大叔得知双方的房屋买卖行为损害了胡大娘及家人的共同利益，也违反了法律禁止性规定，应当认定无效。为此，蔡大叔曾向被告提出交涉，要求立即归还房屋、腾房，结果遭拒绝，至今未果。现请求法院判令：1.确认原、被告之间的房屋买卖协议无效;2.要求两被告立即返还原告所有的三层楼房;3.本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告邹先生、黄女士答辩并反诉称：我夫妻二人从XX县XX村村民杨某处得知原告要卖房。2010年11月10日，原告蔡大叔与我们签订《房屋买卖协议书》一份，由杨某作见证，约定将坐落于XX县XX村的一栋三层楼房出卖给我们，房屋价款为525000元。当天我们拿到房屋的钥匙。2010年11月18日，原告蔡大叔与黄女士又补充签订《房屋买卖协议》一份，其中第四条约定：如甲方违约收回房屋、因产权及第三方主张权利或相关部门作出处罚决定的，致使乙方不能享有该房地产所有权的，甲方赔偿乙方损失。该协议盖有XX县XX村民委员会的公章。2010年11月10日我们将325000元汇入原告蔡大叔的银行账户，2011年4月将200000元以同样方式付清。现在我们共花去房屋装修费100000元左右，我们双方一直相安无事，直至原告得知房屋要被政府征用，可得到高额补偿，原告才提出要收回房屋。双方一直未能就损失赔偿问题达成协议，导致诉讼。原告胡大娘虽未在房屋买卖协议上签字，但与原告蔡大叔系夫妻关系，且住在同村，对卖房一事是知情的。双方签订的《房屋买卖协议》虽不符合国家相关法律规定，但从本诉的起因来看，原告是缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素而提起诉讼，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，原告受利益驱动而起诉，违反诚实信用原则，理应赔偿被告房屋及其附属土地现值和原买卖价格之间的差额损失。所以请求判令：1.原告返还购房款525000元;2.原告赔偿被告房屋的增值损失310000元，其中包括房屋装修费80000元;3.本案的诉讼费用、评估费用等由原告承担。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告蔡大叔、胡大娘原系夫妻关系，原告蔡先生系原告蔡大叔、胡大娘的儿子。被告邹先生、黄女士系夫妻关系。2007年6月15日，三原告作为家庭人口共同申请建房，同年12月14日经XX县人民政府审批同意。原告在XX县XX村建成一栋三层楼房，于2010年3月办理土地登记，土地权利人为原告蔡大叔，权利性质为集体土地使用权。2010年11月10日，原告蔡大叔与两被告签订《房屋买卖协议书》一份，由杨某作见证，约定将坐落于XX县XX村的一栋三层楼房出卖给被告，房屋价款为525000元，分两期支付，第一期在双方签订买卖合同之日支付325000元，第二期在2011年4月20日之前支付200000元。2010年11月18日，原告蔡大叔与被告黄女士签订《房屋买卖协议》一份，在2010年11月10日《房屋买卖协议书》的基础上增加约定：甲方在2010年11月10日将上述房屋交付给乙方，如甲方违约收回房屋、因产权及第三方主张权利或相关部门作出处罚决定的，致使乙方不能享有该房地产所有权的，甲方赔偿乙方损失。该协议盖有XX县XX村民委员会的公章。协议签订后，两被告按约付清房款，并在诉争房屋居住至今。专业评估公司对讼争集体土地及房屋价值进行估价后，确定讼争集体土地及房屋价值为834849元，其中房屋价值760000元，并附估价结果明细表、装修清单。被告邹先生为此支付评估费3322元。另查明，原告蔡大叔、胡大娘于2011年3月31日在XX县民政局办理离婚登记手续，离婚协议书中约定：儿子蔡先生由男方抚育成人，双方无共同财产分割。

　　四、法院判决

　　1、原告蔡大叔和被告邹先生、黄女士签订的《房屋买卖协议书》无效，

　　2、蔡大叔与黄女士签订的《房屋买卖协议》无效，

　　3、二被告将诉争房屋返还给原告，

　　4、原告将收到被告的购房款525000元、房屋装修款50233元如数退还，并赔偿被告经济损失166825.4元。

　　五、律师点评

　　北京房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：诉争房屋的土地性质为农村集体所有，根据相关法律规定，非同一集体经济组织成员之间农村集体土地性质的房产买卖协议无效。双方因该协议取得的财产应相互返还。故三原告要求确认原、被告之间的房屋买卖协议无效，被告返还房屋的诉讼请求，法院予以支持。合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告蔡大叔与两被告于2010年11月达成房屋买卖协议，由村民作见证，并由XX县XX村民委员会盖章。两被告付清了房款，在诉争房屋居住至今。原告胡大娘自认于协议签订之时在同村居住，2011年3月起外出，靳双权律师认为原告胡大娘应明知房屋被转让的事实。如果按照原告胡大娘所述其在2014年2月之前并不知道房屋被卖一事，那么诉争房屋作为三原告的共同财产，原告胡大娘在2011年3月31日与原告蔡大叔协议离婚时却未提出分割该财产的主张，与生活常理相悖。且原告蔡大叔作为户主申请建房，又作为权利人进行土地使用权登记，鉴于三原告当时的家庭关系，两被告有理由相信原告蔡大叔有权代表原告胡大娘、蔡先生对诉争房屋进行处分。故三原告应共同向两被告承担返还购房款525000元、房屋装修款50233元及赔偿损失的责任。被告的损失应考虑因土地、房屋现值和原买卖价值差异造成的损失以及在诉讼过程中产生的合理费用并综合原、被告的过错程度等因素予以确定，具体为土地、房屋的增值235000元(760000元-525000元)和评估费3322元，合计238322元。靳律师认为，原告明知诉争房屋的土地性质为农村集体所有仍予以出售，且在房屋出卖多年后受利益驱动单方面反悔，违背了诚信原则，应对被告的损失承担主要赔偿责任，被告明知诉争房屋的土地性质为农村集体所有仍予以购买，应对自己的损失承担次要责任。