农村房屋买卖律师解析一起农村房屋买卖纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告张某人诉称：我和王某人是亲戚关系，我的父亲是王某人岳父的弟兄。1991年12月，我取得了XX村土地使用权，核定使用面积220平方米，其中主房占地99平方米，棚舍占地28平方米，县土地管理局颁发了土地使用证。1993年，王某人告诉我，我的房子将来会拆迁，王某人可以利用自己的关系帮我争取多一些拆迁利益。我相信了王某人的话，王某人把我的宅基地使用证、户口本等材料拿走了，二十多天后返还，我当时发现不缺材料，没有提出异议。1993年12月，王某人伪造了《协议书》，协议约定我将位于原甲市某区某街道XX村32号占地面积28平方米棚舍一间出售给王某人。当时，我对伪造《协议书》的事情并不知情。1996年王某人得知我要翻建房屋，主动要求帮助我办理房屋翻建手续，翻建的位置为上述的28平方米棚舍。当时，王某人主动要求代办翻建手续，我是农民，什么都不懂，便同意了。之后建房手续是否办下来我不清楚。后来，我叫来施工队，翻建了房屋，将原棚舍翻建为一上一下共计56平方米的房屋。之后，我在房屋的北面又做了一个20平方米左右的灶间。2012年，王某人称1993年12月其与我订立过《协议书》，我已经将28平方米的房屋卖给了王某人，并出示了甲市乙区规划土地局房产交易所1994年1月28日签章确认的《房屋契纸》。我从取得土地使用权之日起，从未出售过自己的土地或房屋。王某人伪造了《协议书》，通过虚假的合同办理了后续一系列手续。诉争房屋的土地是农村宅基地，王某人是城镇居民，根据《土地管理法》的规定，王某人不能购买农村的房屋。所以请求法院判令1993年12月关于28平方米棚舍的《房屋买卖协议书》无效;本案诉讼费由王某人承担。

　　二、被告辩称

　　被告王某人答辩称：我和张某人是亲戚关系。1993年，我向单位某区公安局提出申请购买私房，经单位批准后我向张某人提出购买房屋。经双方协商一致，我以16800元的价格向张某人购买棚舍一间。之后，双方就上述房屋买卖行为向当地村委会和镇政府申请办理了审批手续，并一起到甲市乙区综合规划土地局办理了房产过户手续。手续办理完毕后，我获得《房屋契纸》一份，并将户口迁入上述房屋。我于1996年5月16日向原XX镇人民政府申请翻建房屋，经批准，并于同年将棚舍翻建。之后，经当地村委会审批， 我在该房屋北侧又建造了灶间一间。后因我不常居住在上述房屋内，张某人即与我商量，希望我将房屋给张某人免费使用。我考虑到双方是亲戚，同意张某人免费使用该房屋。后因房屋要动迁，张某人听说后认为我可能获得巨额拆迁利益，故否认其出售房屋的行为。张某人主张合同无效没有依据。张某人与我之间的交易已经完成。我从张某人处买了房屋后有过两次改建行为，当时张某人对我的改建是知情并认可的。双方共同的亲戚都知道我向张某人购买房屋的事实。因此，双方的买卖合同有效。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：张某人、王某人是亲戚(张某人的父亲与王某人岳父系同胞兄弟)。1993年，王某人向其工作单位某区公安局提出申请，称因上班路途遥远，请求批准其购买亲戚张某人的农村私房用于居住。王某人的申请经单位批准后，双方于1993年12月30日订立《房屋买卖协议书》(以下简称《协议书》)，约定王某人以6500元(币种为人民币，下同)的价格向张某人购买位于原甲市乙区XX村私房一间(即棚舍一间)，建筑面积28平方米。之后，张某人向当地村委会提出了向王某人出售自建的28平方米房屋一间的申请并获批准。上述买卖行为经当地政府主管部门审核批准后，双方于1994年1月在甲市乙区综合规划土地局房产交易所办理了登记备案手续，王某人获得了交易所核发的《乙区房屋契纸》(以下简称《房屋契纸》)一份，后王某人将自己的户口迁入上述房屋。王某人于1996年向原某区某镇人民政府申请对上述28平方米房屋进行翻建。同年5月，镇建房主管部门批准同意王某人在原28平方米房屋基础上加层28平方米一间。同年9月，王某人向当地村委会再次提出申请，请求加建20平方米灶间一间，村委会在王某人的申请上盖章确认。后王某人将原有房屋翻建成一上一下两层楼房(以下简称二层楼房)，建筑面积56平方米，又在上述一上一下房屋北侧建成灶间一间。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回张某人的全部诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案的争议焦点为出售棚舍是否为张某人的真实意思表示以及王某人是否有资格购买农村私房。关于出售棚舍是否为张某人的真实意思表示。首先，尽管王某人无法证明《房屋买卖协议书》上张某人的签名系其本人所签，但从乙区档案馆存档的过户资料看，系争28平方米房屋产权转至王某人名下，不但有双方签订的《房屋买卖协议书》，还有王某人向自己单位的申请、当地村委会和原乡人民政府的审核批准及产权交易部门的存档等资料，上述材料系相关职能部门及产权交易部门审核留存的交易资料，具有公信力，其真实性和证明力可予确认。如王某人伪造张某人签名骗取产权交易部门办理过户手续，需由上述相关部门的共同配合，客观上几乎不存在这种可能性。因此，张某人要求鉴定其签名的真实性没有必要。其次，从王某人事后申请建房的情况看，王某人将所购28平方米棚舍进行翻建加层，同样须经村、乡二级组织审核批准，作为居住在旁边的邻居，如不存在卖房事实，张某人不可能允许王某人擅自将自己的房屋翻建并占用。张某人先是称王某人主动为其代为办理建房申请而事后对办理结果毫不了解的意见，不符情理。张某人后又改称，从未办理过翻建申请手续，其说法前后自相矛盾。最后，证人均能证实王某人向张某人购房及王某人建房的事实，虽部分人与双方有一定利害关系，但他们的说法能相互印证。因此，可以确信张某人出售棚舍为其真实意思表示。关于王某人是否有资格购买农村私房。张某人认为根据1986年生效的《土地管理法》的规定，城镇居民不能购买农村的房屋。靳双权律师认为，张某人上述观点缺乏相对应的法条规定，且根据该法第四十一条之规定，城镇非农业户口居民可以申请集体土地建造住宅。因此，当时的法律法规没有限制城镇非农业户口居民购买农村私房的规定。事实上，张某人与王某人之间就农村私房进行的买卖得到了政府主管部门的批准，并办理了合法手续。可知张某人出售棚舍系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。综上可知法院判决是正确的。