房屋买卖合同被判无效后没有处理所得财产引纠纷——北京房屋买卖律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告葛女士和洪先生起诉称：我们二人是母子关系，洪大叔是葛女士的丈夫，洪先生的父亲，2001年7月，被告蒋先生购买了洪大叔名下位于甲市乙区的民房6间，双方签订的房屋买卖合同于2013年6月经法院判决为无效合同，但是被告蒋先生一直没有将诉争房屋腾退，我二人作为洪大叔的合法继承人，请求法院判令被告蒋先生将诉争房屋返还并腾退给我们，我们将洪大叔收到的姜先生当年支付的全部购房款4.3万元。

　　二、被告辩称

　　被告蒋先生辩称：同意返还房屋。我一次性付清房款后，取得房屋使用权，并与父母一直居住至今。因所买房屋建设时间较长，我于2002年在院内新建2间西屋，并于2006年对原有房屋进行了翻建。合同被判决无效是因为洪大叔不守信用，二原告作为继承人对此应承担相应责任。因此请求法院判令二原告向我返还购房款4.8万元;并按照现有房屋价值及宅基地区位补偿价赔偿我损失465641元;3二原告支付我搬家费2316.6元;同时鉴定费及诉讼费由二原告承担。

　　原告葛女士和洪先生答辩称：同意返还购房款4.8万元。因蒋先生有部分修建，同意按照现有价值补偿其翻建部分，但不同意按照拆迁补偿标准进行补偿。因洪大叔卖房时仅是将房子卖给蒋先生，并未将宅基地卖给蒋先生，交易中不包括宅基地，且该地区不涉及拆迁，目前也无拆迁可能性，且宅基地是集体土地，不允许买卖，因此也不存在价值一说，故不同意按照区位补偿价对蒋先生进行补偿。合同无效的后果应由双方各自承担，故不同意支付搬家费。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：洪大叔与葛女士系夫妻关系。洪大叔与葛女士生育一子洪先生 2001年7月23日，洪大叔与蒋先生签订了《房屋买卖契约》，该契约约定："坐落在甲市乙区XX镇XX村77号院4间北房2间东房出卖，有社员盖房占地批示通知单，无房屋使用证，占地面积235.2平方米。经双方协商，议定房屋卖价为48000元人民币，买方于2001年7月23日一次性付给卖方，即日起上述房屋所有权归买方所有，以后涉及水、电收费项目与村民同等。"契约签订后，蒋先生支付了洪大叔房屋价款4.8万元，洪大叔将77号院交付蒋先生。后蒋先生对77号院内房屋进行了翻修翻建、新建及添附。因洪大叔反悔与蒋先生发生矛盾，洪大叔于2013年3月23日诉至法院要求确认上述《房屋买卖契约》无效。2013年6月9日，洪大叔病逝。洪大叔病逝后，洪大叔的继承人即葛女士、洪先生均表示参加诉讼。2013年6月23日，法院判决洪大叔与蒋先生签订的关于77号院的《房屋买卖契约》无效。蒋先生对该判决不服，上诉至甲市第一中级人民法院，后于2013年11月5日申请撤回上诉，同日甲市第一中级人民法院裁定准许蒋先生撤回上诉。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告葛女士和洪先生于本判决生效后三十日内返还姜先生所支付的全部购房款4.3万元，同时给付蒋先生经济损失共计36万元;

　　2、蒋先生收到全部购房款和赔偿款后30日内将77号院落及房屋返还给葛女士和洪先生。

　　五、律师点评

　　房屋买卖律师靳双权分析认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，洪大叔与蒋先生就77号院签订的《房屋买卖契约》已经生效判决确认无效。对于《房屋买卖契约》无效，洪大叔作为出卖方，应当知道其房屋坐落的宅基地为XX村集体组织所有，农村集体的宅基地不能向本村集体成员以外的人转让，洪大叔在宅基地和房屋转让若干年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故洪大叔应对合同无效所造成的后果承担主要责任。蒋先生不是XX村集体组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。现洪大叔已去世，其相应的责任理应由其继承人葛女士、洪先生承担。合同被确认无效后，买卖双方互负返还义务。鉴于蒋先生对77号院进行了翻建、新建及添附，从减少损失、便于使用考虑，蒋先生应将基于无效《房屋买卖契约》所取得的77号院以现状返还给葛女士、洪先生，同时葛女士、洪先生应返还蒋先生购房款4.8万元，并对因合同无效造成的损失对蒋先生予以赔偿。赔偿的具体数额，根据评估结果和双方对合同无效的过错责任比例，酌情判定。葛女士、洪先生以宅基地为集体土地故没有价值、房屋买卖交易不包括宅基地、现在房屋也未拆迁为由不同意支付区位补偿款，但宅地一体是基本原则，且土地区位补偿款远远高于房屋的价值，若补偿不包括土地价值，对蒋先生则显失公平，故对其该辩解意见，不予采信。对于蒋先生要求支付其搬家费的请求，因蒋先生对合同无效也负有过错，其搬家所产生的费用应由其自行负担。综上法院判决是正确的。