限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　2016年1月，于不悔诉称：我于2011年6月16日被北京市X区法院宣告为限制民事行为能力人。王欢琴是我的母亲，是我的法定代理人，该房产由我所有。2015年4月24日，我在未告知及经过法定代理人同意的情况下，与徐莹莹签订《房屋买卖合同》。我的法定代理人得知情况后，坚决反对，认为徐莹莹与我的行为侵害了我及其法定代理人的合法权益。为此，我诉至法院，要求依法确认我与徐莹莹于2015年4月24日就诉争房屋签订的《买卖合同》无效。

　　二、被告辩称

　　徐莹莹辩称：首先，于不悔与我签订《买卖合同》外，当天又签署了《居间服务合同》及《补充协议》3份。按照于不悔提交的证据，X法院宣告于不悔为限制民事行为能力人中未指定监护人，至今没有王欢琴为于不悔监护人的确认。现王欢琴作为法定代理人不同意于不悔将房屋卖予徐莹莹，确认合同无效的主体资格没有法律依据。

　　其次，于不悔在房屋交易过程中表现一切正常，有认识能力和意思表达能力。房屋的价格也是于不悔提出的，符合市场价格。《买卖合同》和《补充协议》都是于不悔本人签字并按手印。我在办理贷款时，于不悔向银行提交了其与第一任妻子离婚的证明，没有提供其与第二任妻子婚姻无效的判决书和确认行为能力的判决书，我在接到起诉书时才知于不悔是限制行为能力人。

　　通过于不悔提交的证据，确认其限制行为能力在2011年6月，而双方发生房屋买卖在2015年4月，时间间隔4年之久。在此期间，于不悔的症状可能发生改变。确认于不悔为限制行为能力案件中所依据的鉴定报告载明的是当时状况，不能证明于不悔未来及签订《买卖合同》时的状况。在房屋买卖过程中，于不悔的状况正常，有其子于乐的参与，于乐也未告知。于不悔表示不再出售房屋构成根本违约，使徐莹莹丧失了以其他方式购买房屋的机会。综上，徐莹莹不同意于不悔的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　2015年4月24日，于不悔(甲方)与徐莹莹(乙方)签订了《买卖合同》，约定于不悔将诉争房屋出售给徐莹莹，建筑面积为69平方米，涉及房屋为出售方家庭唯一住房;房屋价格为215万元，定金金额为30万元;买卖双方同意2015年11月3日共同申请办理房屋权属转移登记手续……

　　另查一：2013年6月4日，于不悔取得诉争房屋的房屋所有权证。

　　另查二：2011年，于不悔之子于乐向X法院提出申请，要求宣告于不悔为限制民事行为能力人。X法院委托北京X医院法医精神病司法鉴定中心对于不悔的民事行为能力进行鉴定，该鉴定中心于2011年6月3日出具法精鉴字[2011]第X号司法鉴定意见书为：由于被鉴定人患有双相情感障碍，目前处于重度抑郁状态，受情绪障碍的影响，不能真实正确表达自己意愿，属于限制民事行为能力。X法院于2011年6月16日出具民事判决书，宣告于不悔为限制民事行为能力人。2016年1月15日，北京市X区X社区居民委员会出具《证明》：于不悔之母王欢琴是于不悔的监护人。”

　　于乐到庭陈述：其在与徐莹莹见面过程中均未将向其告知于不悔的行为能力，是因为于不悔因砍人负刑事责任且有精神病，其害怕告知徐莹莹后，他们会找于不悔，于不悔将对其实施暴力;家人都不同意于不悔卖房，但迫于其暴力倾向不敢反对，其在于不悔的胁迫下参与交易过程。

　　四、法院判决

　　于不悔与徐莹莹签订的位于北京市X区X号房屋的《房屋买卖合同》无效。

　　五、律师点评

　　《民法通则》规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”于不悔经鉴定为限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动。但是，房屋价值较大，对当事人的利益影响较大，不属于日常生活中的普通交易。显然，于不悔不具备从事房屋买卖民事法律行为的行为能力，于不悔出售房屋应当依法由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。

　　徐莹莹提出于不悔在2011年6月被宣告为限制行为能力人，而双方发生房屋买卖在2015年4月，时间间隔4年之久，于不悔的精神状态可能发生变化。对此，我们认为，宣告行为能力的判决的效力并非仅仅及于当时，该判决也没有明确限定判决的有效期限，故不能以行为能力宣告后的时间长短来判断判决的效力。于不悔的行为能力未经重新司法确认，既有的司法确认的结果不能被随意否定。

　　于不悔之子于乐同意于不悔之母王欢琴担任其监护人。关于合同效力问题，徐莹莹在交易中，在得知于是限制行为能力人后，并未征得于不悔的监护人同意;并无法律规定限制行为能力人的行为可以经监护人以默示方式同意或追认，故无法推定于不悔的签订房屋买卖合同的行为征得了监护人的同意。因此，于不悔的签约行为应为无效的民事行为;进而，于不悔与徐莹莹签订的《买卖合同》及相关补充协议均属无效。