委托第三人代为签字出卖房屋有效吗

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　2013年4月，宋汇诉称：2004年，我借韩韩的名义购买了X号房屋。该房屋登记在韩韩名下。2005年，我与韩韩签订房屋买卖协议，阐明了我支付购房款及偿还银行贷款的事实。2012年10月，我欲出售涉诉房屋，经北京X房地产经纪公司与韩韩核实，确认了我借名买房的事实，韩韩亦授权我代为出售涉诉房屋，由我处分涉诉房屋。后，我代韩韩与华风签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定以169万元的价格将涉诉房屋售予华风。华风先期支付了购房首付款，并要求余款使用住房公积金贷款的方式支付。因韩韩是涉诉房屋的名义所有权人，故住房公积金贷款中心将剩余购房款汇至韩韩名下。之后，韩韩拒绝向我交付剩余购房款。现韩韩与华风私自串通，置我为路人，侵害了我的合法权益。故我诉至法院，请求确认韩韩与华风之间的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

　　二、被告辩称

　　韩韩辩称：1、我与华风之间的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容未损害宋汇合法权益，该合同合法有效。2、我委托宋汇代为出售涉诉房屋，宋汇全程参与交易过程，我与华风之间不存在恶意串通行为。3、涉诉房屋为我所有，我与宋汇之间不存在借名买房行为。综上，我不同意宋汇的诉讼请求。

　　华风辩称：1、在涉诉房屋买卖过程中，合同主体是我与韩韩，宋汇是韩韩的委托代理人。2、韩韩委托宋汇代为出售涉诉房屋，宋汇全程参与交易过程，我与韩韩之间不存在恶意串通行为。3、合同内容未损害宋汇合法权益，且已经实际履行完毕。4、韩韩是涉诉房屋的登记所有权人，我并不清楚韩韩与宋汇之间是否存在借名买房纠纷。5、宋汇是韩韩的委托代理人，我无论将购房款交付韩韩还是宋汇，均是履约行为，并无过错。综上，我不同意宋汇的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　宋汇称其与韩韩就涉诉房屋存在借名买房协议，其为涉诉房屋的实际购买人，该房屋亦由其实际控制并出租，涉诉房屋应当偿还的银行贷款亦由其实际偿还。宋汇提供了其与韩韩于2004年1月8日签订的《房屋转让协议》、2005年11月17日签订的《房屋买卖协议》，用以证明韩韩已将涉诉房屋售予宋汇。韩韩认可上述两份协议的真实性，但称其与宋汇之间并不存在借名买房协议，因当时其与女友之间存在纠纷，为避免女友分割房屋，故其与宋汇签订了两份协议，但两份协议并未实际履行。

　　四、法院判决

　　驳回宋汇的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　依法成立的合同，自成立时生效。本案中，宋汇虽称其与韩韩之间存在借名买房协议，宋汇系涉诉房屋实际所有权人，但宋汇作为韩韩的代理人实际参与了涉诉房屋买卖的交易过程，韩韩与华风之间关于涉诉房屋价款的约定，是双方协商之结果，非决定《北京市存量房屋买卖合同》效力之因素。

　　韩韩是涉诉房屋的登记所有权人，其与华风就涉诉房屋的买卖所签订的《北京市存量房屋买卖合同》不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因此，宋汇请求确认《北京市存量房屋买卖合同》无效，依据不足。至于宋汇与韩韩之间的纠纷，可另行通过其他合法途径解决。