卖方一房二卖恶意违约被判违约金

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。)

　　一、原告诉称

　　李华旭、赵小小称：李华旭和赵小小是母女关系;张跑与若现是父女关系。位于北京市朝阳区某号房屋，所有权人为若现。2009年11月22日，张跑经某公司介绍代表若现，与李华旭、赵小小签订《房屋买卖居间合同》及补充协议，约定：若现将该房屋出售给李华旭和赵小小;房屋总价款为236万元，先给付216万元，剩余20万元购房款于房屋过户当日支付;若现取得房屋所有权证书之日起10日内为李华旭、赵小小办理房屋过户手续。合同签订后，李华旭依约给付了216万元购房款，若现亦将房屋交付给李华旭使用。2010年10月，205号房屋已经具备了办理房屋所有权证的条件，但若现至今未办理，李华旭曾多次催促其办理，但若现拒不办理。故李华旭和赵小小要求：1、某房产公司将位于北京市朝阳区某号房屋的权属转移登记至若现名下，若现再将上述房屋的权属转移登记至李华旭和赵小小名下;2、若现、张跑连带支付李华旭、赵小小违约金60万元。

　　二、被告辩称

　　若现、张跑辩称：我方同意将涉案房屋产权过户登记至李华旭、赵小小名下，但李华旭和赵小小尚欠我方20万元房款未付，我方将涉案房屋过户至李华旭和赵小小名之时，李华旭和赵小小应将上述房款支付给我方。李华旭主张的违约金标准过高，且我方不存在违约。造成房产证无法办理的原因是李华旭和赵小小拒不向我方提交相应的材料，包括我方与某房产公司之间的商品房预售合同、契税完税凭证、公共维修基金收据、购房发票等。我方认为房屋已经实际交付李华旭和赵小小居住使用，不存在实际损失，故我方不同意赔偿违约金损失。

　　某公司辩称，《房屋买卖居间合同》是各方在平等自愿的基础上签订的，张跑签订合同时出具了若现亲笔签字的授权书，该合同合法有效，各方应如约履行自己的义务。

　　某房产公司辩称，只要手续齐全，该公司同意协助将涉案房屋的权属转移登记至若现名下。

　　三、审理查明

　　2009年11月22日，张跑代若现与李华旭、赵小小及某公司签订了《房屋买卖居间合同》及补充协议，约定：......如双方不按此约定办理房屋产权过户事宜，则违约方每逾期一天须支付总房款千分之五的违约金。如超过三十日，守约方有权解除此合同。

　　经查，若现系于2009年与某房产公司签订《北京市商品房预售合同》购买的涉案房屋，但现涉案房屋仍登记在某房产公司名下。各方当事人均称涉案房屋自2010年10月起即具备办理产权证的条件。

　　另查，张跑曾于2009年5月代若现将涉案房屋出售给案外人张不平。后因若现违约，张不平起诉要求解除合同，并要求若现和张跑承担违约责任。X号民事判决书，解除了双方之间的房屋买卖合同，并判决若现支付张不平513000元违约金。 张跑称自办理房产证的条件具备之后，其曾多次催促李华旭、赵小小要求其提供商品房预售合同、契税完税凭证、公共维修基金收据、购房发票等，但李华旭和赵小小均未提供至房产证无法办理。李华旭和赵小小称则称：其只收到2012年6月13日的告知书，其余的均未收到;商品房预售合同并不在其手中;张跑向其要上述材料理由并非办理房产证。

　　另，若现和张跑要求李华旭和赵小小于房屋过户之时支付剩余20万元房款，李华旭和赵小小对此表示同意。

　　四、法院判决

　　1、第三人北京某房产公司将位于北京市朝阳区x室房屋过户至被告若现名下，被告若现立即将上述房屋过户至原告李华旭和赵小小名下;

　　2、原告李华旭、赵小小于上述房屋过户至其名下当日给付被告若现房款20万元;

　　3、被告若现赔偿原告李华旭、赵小小违约金20万元;

　　五、律师点评

　　1、李华旭、赵小小与若现、某公司签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议虽系张跑代若现所签，但若现明确表示认可其曾授权张跑的行为，故该合同及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应如约履行合同义务。合同签订后，李华旭依约给付了若现相应购房款，若现亦应协助李华旭和赵小小办理涉案房屋的过户。故李华旭和赵小小要求过户的诉讼请求，应予支持。若现和张跑要求李华旭和赵小小于过户手续办理完毕之时支付剩余20万元房款，李华旭和赵小小对此表示同意，故法院应予支持。

　　2、关于违约金，根据合同约定，双方应于若现取得该房屋所有权证之日起10日内共同申办过户手续。涉案房屋于2010年10月即具备办理产权登记条件手续，但若现曾于2009年5月已就涉案房屋与案外人张不平签订房屋买卖合同，后又与李华旭、赵小小发生房屋交易行为，若现的行为构成一房二卖。张不平亦将若现起诉并申请就涉案房屋进行了司法查封，进而对李华旭、赵小小主张办理涉案房屋过户手续产生客观障碍。若现一房二卖的行为构成了违约，应就其违约行为赔偿李华旭、赵小小的损失。李华旭、赵小小主张的违约金数额过高，应由法院依法酌情予以调整。

　　3、在李华旭、赵小小与若现的房屋买卖交易中，张琴系若现的委托代理人，而并非合同相对方，故李华旭、赵小小要求张跑承担连带责任，无事实和法律依据。