一起二手房买卖中拒付居间费被诉恶意违约案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。)

　　一、原告诉称

　　X公司起诉称：2013年10月，X公司与王则达成口头居间协议，约定X公司为其寻找房源，待出卖人与王则签订房屋买卖合同后，王则支付居间服务费。随后，在X公司居间服务下，王则与出卖人王日签署了《北京市存量房买卖合同》，同日，X公司与王则签署《居间服务合同》，约定居间服务费为8万元，2013年11月8日付清，延迟履行承担每1%的违约金。上述合同签订后，王则至今未支付相应费用，故X公司请求判令王则支付居间服务费8万元，并以8万元为基数按照每日1%支付2013年11月9日至实际给付之日的利息。

　　二、被告辩称

　　王则答辩称：不同意X公司的诉讼请求。王则的家庭名下有两套住房，根据国务院及北京市相关政策王则并没有购房资格，X公司作为经纪机构应当知道这种情况，不符合购房资格就不应当提供居间服务。但X公司违反政策规定，未核实王则的购房资格，并在王则不具备购房资格的前提下违规为王则提供居间服务，签订居间合同，该居间合同应属无效。X公司的诉讼请求没有事实和法律依据。

　　三、审理查明

　　《居间服务合同》约定：王则应及时足额向X公司支付居间代理费;王则及王日应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。王则和王日双方或一方延迟支付居间费，延迟方除应向X公司支付居间费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。

　　另查，王则与牛凰系夫妻关系。王则名下有10号房屋一套，牛凰名下有705号房屋一套。2013年11月12日，王则夫妇出具声明，确认因己方购房资格，无法履行合同，已在补充协议第二条规定时间前一日知会王日与X公司，自愿终止合同。

　　X公司陈述为王则提供了带看房屋、询价、协商价款、查验卖方产权资格、介绍过户相关事宜等居间服务。关于王则购房资格问题，X公司称对王则家庭有两套房屋知情，但王则说已经将其中一套房屋委托A司出售，且相关限购政策并不属于强制性规范，已经尽到了居间义务。王则否认X公司为其提供了居间服务，称在涉案房屋小区内散步时路遇王日介绍并带看涉案房屋，所有过程都是与王日协商，仅是签合同当天应王日要求找X公司订立合同，并称对北京市的具体限购政策不清楚，否认曾委托A司出售房屋。

　　另述，X公司在促成王则与王日签订买卖合同过程中并未要求王则签署购房承诺书及相关权利义务的告知文件。

　　四、法院判决

　　1、王则给X公司居间服务费二万元;

　　2、驳回X公司的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。X公司、王则与王日签署的《居间服务合同》是各方当事人真实意思的表示，王则已经以签署合同的方式对X公司提供的居间服务予以确认，其所述购房资格问题并不必然导致合同的无效，《居间服务合同》合法有效，应予履行。

　　但是，X公司是专业从事北京市房屋租售的居间服务机构，对本市存量房屋交易的政策法规、购买流程都应当熟知。房屋买卖的中介机构应当审核购房资格，在初步确定双方尤其是买方具有交易资质的前提下再促成买卖合同的订立，以保证交易的顺畅进行。王则与王日签署合同时王则家庭名下尚有两套房屋，明显不具备再行购买房屋的资格，X公司明知这一情节仍促使双方签订买卖合同及居间合同有失慎重，而X公司未能提供充分有力的证据证明其曾尽到告知义务并进行了充分提示。即使如X公司所述王则曾委托A司同时出售一套房屋，但X公司在未确定王则确有购房资格、买卖合同确能履行的情况下即促使双方签订合同，X公司提供的居间服务存在瑕疵，导致交易难以为继，居间行为并未完成，其按照居间合同约定主张全额居间费用于法无据。同时，王则作为家庭拥有两套房屋的北京市居民，在相关限购政策已经出台近三年的情况下称因对限购政策不清楚而签订买卖合同明显于理不合，王则作为买受人应当对自己签署合同的法律行为负责，全部归咎于X公司有失公允，买卖合同未能继续履行的责任应当由X公司、王则共同承担。考虑到X公司提供的居间服务存在严重瑕疵，但确实提供了部分居间服务，法院对居间服务费的数额予以扣减，对X公司主张的违约金请求不予支持是合宜的。

　　提醒：遇到此类案件，建议您务必掌握好相关证据文件，咨询专业律师相关政策、法律法规，避免财产损失。