借名购买限价商品住房所签订协议效力的认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　王娟诉称：王娟于2013年2月21日与北京瀚达金晟置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定王娟购买涉案房屋;因王娟系聋哑人，委托王艳代为办理全部购房手续及入住手续，该房屋2014年8月份交付后，一直由王艳、王乐乐居住使用。2014年12月28日，王艳要求王娟签署《房屋契约》，主张该房屋归王艳所有。2015年初，王娟要求被告腾退房屋，但对方以房屋契约约定该房屋为其所有不予腾退。后该《房屋契约》经北京市丰台区人民法院(2015)丰民初字第23007号生效判决书认定为无效协议。为了维护自身权益，王娟提起诉讼，要求二被告将涉案房屋腾退，并按涉案房屋周边同等条件房屋的租赁价格支付2015年1月份至实际腾退之日止的房租(按3500元/月，暂计至2016年12月30日为84000元)。

　　被告王乐乐、王艳辩称：如果对方给我们一定补偿，我方同意腾退房屋;对于第二项诉讼请求，因双方有协议故不同意支付租金。

　　反诉原告王艳提出反诉请求：2013年2月21日，王艳借王娟名义购买涉案房屋，王艳实际支付全部购房款及相关税金共543887.86元，2014年8月，王艳对该房屋进行了装修。2014年12月28日，王娟签署补充协议《房屋契约》。后该《房屋契约》经北京市丰台区人民法院(2015)丰氏初字第23007号生效判决被认定为无效协议。现要求判令王娟返还王艳购房款及相关税金543887.86元;王娟按照银行同期贷款利率支付自2013年2月21日至实际之日的购房款543887.86元的利息(计算至提起反诉之日为129398.48元);王娟支付王艳房屋装修费用136300元;王娟向王艳赔偿房屋升值可得利益损失200万元(最终以评估为准)。

　　反诉被告王娟辩称：对第一项诉讼请求543887.86元，其中的200元不认可，同意扣除200元的诉讼请求数额;第二项和第四项诉讼请求存在重复计算内容;不认可第三项诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2013年2月21日，王艳作为王娟的委托代理人与北京某房产公司签订《北京市商品房预售合同(限价商品住房)》约定，王娟购买涉案房屋，预测建筑面积共61.72平方米;总价款共521842元。2014年12月5日，北京某房产公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。涉诉房屋尚未取得房屋所有权证书。经本院向北京市国土资源局丰台分局及北京市丰台区房屋管理局询问，涉诉房屋属限价商品住房产权性质。王娟与王艳均认可王艳向北京某房产公司支付全部购房款，王艳作为王娟的代理人办理了涉诉房屋接收手续，涉诉房屋由王艳进行装修。

　　王娟提交2014年2月28日的《房屋契约》载明，“涉案房屋产权人虽系王娟，但实则经王娟夫妇及其三子女确定无人购买的情况下同意由王艳出资及办理申请购买、验收、装修等与房屋有关的一切事宜。经双方约定：此房屋的产权人属于王艳所有，与其它任何人无关，待5年后政策允许的情况下王娟无偿为王艳办理此房屋的过户等一切相关手续。”。

　　三、法院判决

　　1、王艳、王乐乐于本判决生效后30日内将涉案房屋腾空后交付王娟;

　　2、王娟于本判决生效后30日内返还王艳购房款及相关税金共计543687.86元;

　　3、王娟于本判决生效后30日内返还王艳装修款7万元;

　　4、王娟于本判决生效后30日内给付王艳房屋增值可得利益损失共计1516000元。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　王艳虽未在《房屋契约》上签字，但该契约对借名买房一事交待清楚，且结合现有证据分析，可以认定王娟与王艳已经在事实上形成了借名购房关系，因王艳不具备购买限价商品住房的资格而借用王娟的名义购买涉诉房屋，其借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定，应属无效。故判决王娟与王艳之间的《房屋契约》无效。

　　本案争议的涉案房屋经法院生效判决确认王娟与王艳已经在事实上形成了借名购房关系，因王艳不具备购买限价商品住房的资格而借用王娟的名义购买涉诉房屋，双方借名买房行为应属无效，双方均有一定过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故王娟要求王艳、王乐乐将涉案房屋腾退，于法有据，予以支持;依据现有证据可确认购房款及相关税金543687.86元均是由王艳交纳，王娟亦认可，故该款项应当返还王艳。

　　关于王艳主张房屋升值可得利益损失，将综合考虑涉案房屋现有市场价值268.82万元，房屋增值部分的价值及双方过错程度等因素，酌情予以确定。另，王艳将涉案房屋进行装修，结合其提供的证据及双方意见，对王娟应返还王艳的房屋装修款，依法予以确认。因双方有纠纷未处理，均不存在故意拖延履行，故对王娟主张房屋租金以及王艳主张购房款利息的诉讼请求，均不宜支持。