借名买房协议的效力认定

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告诉称：原告与被告系叔嫂关系。2004年，原、被告口头约定，由原告出资借被告名义购买涉诉房屋，待房屋可以过户时被告协助原告办理过户手续。原告于2004年8月24日、8月26日共出资购房款223193元，并于2004年8月26日代理被告签订《商品房买卖合同》。2007年，原告代办涉案房屋产权证。房屋交付后，原告进行了装饰装修，并在屋内存放工艺品且居住。2015年，原告向被告主张办理房屋过户登记手续，被告不同意。原告认为，涉案房屋是原告出资购买且实际使用，被告现不履行过户违反了双方约定，侵犯了原告的合法权益。故诉至法院要求判令被告为原告办理涉诉房屋过户登记手续。

　　2、被告辩称

　　被告辩称：涉诉房屋是具有国家政策的保障性住房，系被告父母原有房屋拆迁后所安置的住房，原告无权主张所有权。原、被告之间并无借名买房的合意。购房时因被告在外地工作，相关购房手续委托原告办理。原告所述支付购房款一事不符合事实，其在几次诉讼中陈述相矛盾。被告先后向原告支付购房款55万元，30万元为现金，25万元是转账支票。原告的诉讼请求与事实不符，亦不符合法律规定，请求法院予以驳回。

　　3、第三人述称

　　第三人述称：原告所述与事实不符，不同意原告的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　原告与第三人原系夫妻关系。被告与第三人系同胞兄弟。

　　2004年8月26日，被告作为买受人与出卖人北京某房产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买涉诉房屋，房价款223193元。原告主张其与被告形成借名买房关系，称购房款是原告出资，《商品房买卖合同》原件也在原告手中，原告就其主张举出《商品房买卖合同》、交易明细及存单等欲证实。被告称购房时其在外地，故委托原告代为办理购房手续，《商品房买卖合同》买受人后“李志良”的签名是原告所签，但被告与原告不存在借名买房关系，被告先后向原告支付购房款55万元，30万元为现金，25万元是转账支票，被告举出委托书欲证实原告在购房时只是受托人。被告举出的委托书内容为：“委托人：李志良，受委托人：王美英，委托事项：本人已购买涉诉房屋，因我长期在外地工作，不能亲自办理房产证，现委托王美英为我的代理人，代我办理该房屋的房产证手续的全部事宜。委托人：李志良，受委托人：王美英。2007年7月20日”。原告称该委托书上委托事项是原告与第三人拟定并由原告书写的，委托人后“李志良”的签字是第三人所书，且原告称其从未收到过被告给付的现金及支票作为购房款。

　　另查，在原告起诉朱金芬(李志良之母)合同纠纷案件中的开庭笔录中，原告称被告是给过25万元的支票，但该款是被告给付的货款，与房屋无关，被告在新疆做生意，从原告及第三人处购买过工艺品，因原告要买房，所以向被告索要了这笔货款。

　　2006年4月3日，李后哲(被拆迁人、乙方)与北京某房地产开发有限公司(拆迁人、甲方)签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是户主朱金芬，之夫李后哲，之子李志良，拆迁补偿款、补助费合计605832.14元。关于涉诉房屋的来源，原告称朱金芬夫妇所有的房屋拆迁，拆迁单位给了两套百子湾家园经济适用房的购房指标，原告借用被告的名义购买了涉诉房屋。被告称百子湾家园经济适用房的购房指标确实是朱金芬夫妇原住房拆迁后拆迁单位所安置，被告用其中一个指标购买了涉诉房屋。

　　原、被告未签订有关借名购房的协议。涉诉房屋所有权人现登记在被告名下。

　　三、法院判决

　　驳回原告王美英之诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　双方存在“借名买房”协议，且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的，则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。但当事人一方提供的证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不应予以支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

　　本案中，原告称其系涉诉房屋的实际购买人，但其未能提供任何与被告关于借名购房的书面协议，虽然原告提交的银行交易明细显示从其账户内支付购房款，但原告也承认收到过被告给付的25万元支票，虽然对于25万元的用途原、被告各执己见，但原告并不能证明其为实际产权人。故对原告的诉讼请求，不予支持。至于出资与否，属债权问题，并非本案处理范围。