农村宅基地借名买房协议的效力认定

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　王娟诉称：原告于1999年随丈夫金伟落户于怀柔镇甲村，婚后购买了该村村委会西侧的宅基地一处，并获准在该宅基地上建造房屋，宅基地及房屋登记在原告名下。2002年，金伟因车祸身亡后，原告独自带着年幼的女儿艰难度日。金伟的家人为得到原告的宅基地及房屋多次向原告施压，要求原告交出宅基地使用权及房屋所有权。原告迫于无奈，于2002年4月13日与亡夫的三姐金凤签署了一份协议，约定“甲方(原告)因无力翻建房屋而自愿放弃新建房屋的一切权利，乙方(被告)愿全额出资办理翻建新建新房相关手续及翻建新房全部费用，包括土地占用费、购买旧房的费用。土地使用权、房屋所有权一并归乙方所有甲方协助乙方办理相关转让手续”。根据我国相关法律，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因被告在签订协议时是城市居民，并非原告所在村的村集体经济组织成员，所以无法取得诉争宅基地使用权及房屋所有权。诉争协议因违反了土地管理法第六十三条的强制性规定而应属无效。现诉争宅院已经拆迁，原告请求确认原被告于2002年就位于北京市怀柔镇甲村村委会(以下称甲村委会)西侧宅基地及房屋所签订的处分协议无效;确认位于甲村委会西侧×号宅基地及房屋的拆迁利益归原告所有。

　　2、被告辩称

　　金凤辩称，原告所述与事实不符，不同意原告的诉讼请求。第一，诉争协议属双方自愿签订，并不违反法律强制性规定，应为合法有效。我国户籍管理制度的继续存续，有着其时代的局限性，不能仅仅因为行政领域的户籍管理制度，便否却民法领域的诸如公平、诚实信用等基本原则，否认合同效力。×号院内房屋实际是由被告借用原告的名义出资购买，原告未在该房屋内居住，并非该房屋所有人。诉争房屋为农村宅基地上的房屋，未影响宅基地的功能，本案并不适用土地管理法第六十三条。该协议得到甲村的同意，亦未损害国家、集体、第三人的合法权益，应合法有效。第二，诉争协议已经履行完毕。被告夫妇购买诉争宅基地后翻建房屋，并实际居住直至拆迁，而原告夫妇未作出任何贡献。诉争协议自签订起至今已十五年之久，原告并未提出过任何异议。只因诉争房屋面临拆迁，原告欲占拆迁权益才提起本次诉讼。第三，被告是诉争房屋所有权人，依法享有所有拆迁权益。被告认可信鸽证补助费2.5万元应归原告所有。第四，如果诉争协议被法院判定无效，原告在出卖诉争房屋时，明知协议违法，对合同无效存在主要过错，应当赔偿信赖利益损失，且只是针对宅基地区位补偿价621200元予以分割，其他拆迁利益应当由被告享有。

　　二、法院查明

　　金凤与王娟之亡夫金伟(于2002年死亡)系姐弟关系。2001年8月，金伟向甲村委会申请住房。2002年3月，甲村委会同意上述申请。2002年4月，怀柔区人民政府向王娟发放《村民宅院地使用许可证》(编号：怀政第字第×1号)，准予王娟使用位于甲村委会西侧宅院一处，该院东至胡同、西至胡同、北至王华德、南至胡同，东西长13.5米，南北长11.5米，合计155平方米。2003年2月，原怀柔区规划局批准王娟在上述宅院内新建北房4间、南房4间。

　　2002年，王娟(甲方)与金凤(乙方)签订协议书，约定“甲方1998年落户于怀柔区怀柔镇甲村，之后购买了该村大队部西旧房一处，2002年经批准在旧房处翻建新房(已有批示)。2002年甲方户主金伟因车祸身亡，甲方已无力翻建新房，经金伟之妻王娟与金伟三姐金凤双方协商，甲方自愿放弃新建房屋的一切权利，乙方愿全额出资办理翻建新房相关手续及翻建新房全部费用，包括土地占用费，购买旧房的费用。土地使用权、房屋所有权一并归乙方所有，甲方将协助乙方办理相关转让手续”。上述协议书后于2003年4月13日经甲村委会盖章同意。此后，金凤在诉争宅院内居住生活，直至2017年该宅院被拆迁。

　　2017年，诉争宅院被列入怀柔区甲村棚户区改造土地开发项目，该项目搬迁人为北京山天置业有限公司。在本案审理过程中，依据王娟的调查取证申请，本院依法调取了北京山天置业有限公司与金凤签订的编号为Z-6-005《怀柔区甲村棚户区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》(以下称《补偿协议》)、《宅基地房屋停产停业综合补助协议》(以下称《停产停业补助协议》及《补充协议(一)》、《补充协议(二)》。上述协议内容摘要如下：2017年9月14日，北京山天置业有限公司(甲方)与金凤(乙方)签订《补偿协议》，载明：乙方宅基地位于怀柔区怀柔镇甲村×号，宅基地面积为155.30平方米，乙方被搬迁房屋总建筑面积为155.30平方米;乙方在被搬迁房屋内在册2人为王娟及其女张乐乐。关于搬迁补偿费一节，经北京中地联合房地产评估有限公司估价结果报告确定，乙方宅基地位区位补偿价为621200元;房屋重置成新价为178569元，装修、设备及附属物补偿价为49435元，以上合计849204元。对于搬迁补助费一节，搬家补助费6212元、拆装移机费1250元、信鸽证补助费25000元等合计32462元。对于搬迁奖励费一节，乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，并在约定搬迁期限内将被搬迁房屋交给搬迁人的，甲方按认定的宅基地面积给予每平方米700元的提前搬迁奖励108710元，以每平方米600元的标准给予工程配合奖励93180元;乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，且未发生新建、改建、扩建房屋，房屋内外装修及修建院内附属设施等的，甲方按认定的宅基地面积给予每平方米200元的资源节约奖励费31060元;乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，甲方支付乙方房屋重置成新价奖励费2972元，以上合计235922元。综上，搬迁补偿费、补助费及奖励款总计1117588元。同日，双方又签订了《停产停业补助协议》，约定在诉争宅院内有王娟登记注册的北京王娟仓储服务中心。经评估公司认定，经营面积为135平方米，甲方按每平方米300元的标准给予乙方一次性停产停业综合补助费40500元。2017年11月11日，北京山天置业有限公司(甲方)与金凤(乙方)签订了《补充协议(一)》，约定如下：1、乙方签订《优惠购房意向书》，并在《补偿协议》约定搬迁期限内江被搬迁房屋交给甲方的，按实际优惠购房面积给予乙方每平方米每月30元的租房补贴，直至通知办理安置房入住手续截止月顺延四个月。暂发至2019年10月31日，乙方实际优惠购房面积为155.3平方米，租房补贴为121134元;2、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议，并在约定搬迁期限内将被搬迁房屋交给搬迁人的，按照实际购房套数，给予乙方每套5600元的一次性燃气入户补助费，乙方实际优惠购房2套，合计11200元。上述两项合计为132334元。同日，双方又签订《补充协议(二)》，约定甲方按认定的宅基地面积给予每平方米1000元的集体配合奖励，共计155300元。现诉争房屋已拆迁完毕，回迁安置房尚未交付，有关拆迁补偿款亦未发放。

　　三、法院判决

　　1、确认王娟与金凤于2002年就位于北京市怀柔镇甲村×号宅院内房屋所签订的买卖合同无效;

　　2、确认北京市怀柔镇甲村×号宅基地区位补偿款中的186360元归王娟所有;待金凤取得上述宅基地区位补偿款后三日内给付王娟;

　　3、确认北京市怀柔区怀柔镇甲村×号宅基地房屋搬迁补偿协议中的信鸽证补助费25000元、停产停业综合补助费40500元归王娟所有;待金凤取得上述补偿款后三日内给付王娟。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案争议焦点之一在于王娟与金凤之间是否形成农村房屋买卖合同关系;焦点之二如存在，则该合同效力如何认定;焦点之三在于诉争拆迁利益应当如何分配。

　　关于焦点一。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任”的规定，王娟主张其与金凤存在农村房屋买卖合同关系，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任，而金凤主张双方之间存在借名购房的法律关系，亦应对此承担举证责任。首先，单就诉争协议约定“王娟1998年落户于怀柔镇甲村，之后购买了该村大队部西旧房一处，2002年经批准在旧房处翻建新房(已有批示)”一节，可以看出双方对王娟于1998年后购买旧房、于2002年获准翻建房屋的事实予以确认，且有《村民宅院地使用许可证》、《村民建房施工许可证》、《建设工程规划许可证》加以佐证。而金凤未提供确实充分有效的证据证明其借用王娟的名义购买旧房及批建房屋的事实，对其主张难以采信。其次，诉争协议约定“王娟自愿放弃新建房屋的一切权利，金凤愿全额出资办理翻建新房相关手续及翻建新房全部费用，包括土地占用费，购买旧房的费用。土地使用权、房屋所有权一并归金凤所有……”，协议签订后，金凤对诉争房屋进行了翻建，并一直居住在该宅院内。综上，依据上述约定和日常生活经验法则，可以认定王娟与金凤之间存在房屋买卖合同关系。

　　关于焦点二。从合同签订主体来看，合同签订时王娟为甲村村民，而金凤未举证证明其在合同签订时抑或是本案诉讼时取得了该村集体经济组织成员身份。从合同标的物来看，诉争房屋建在该村集体所有的宅基地之上。因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，双方在买卖农村房屋的同时必然处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，违反了法律的强制性规定，因此该房屋买卖合同应属无效。王娟作为出卖人，应当知道农村集体所有的宅基地不能向本村集体成员以外的人转让，其在宅基地和房屋转让多年后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该合同无效并要求返还房屋，此行为有违诚实信用原则，故王娟应对合同无效后果承担主要责任。金凤并非同村集体经济组织成员，对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果承担次要责任。

　　关于焦点三。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如前所述，诉争房屋买卖合同被认定为无效，根据双方各自过错程度及诉争宅院已经拆迁的事实，结合当地关于集体土地房屋拆迁补偿安置的相关规定，经审查，评估报告对于诉争宅基地区位补偿款和房屋重置成新价的核算并无不当，予以确认，并对诉争宅院拆迁利益作如下分割：王娟可享有30%的宅基地区位补偿款，被拆迁房屋所对应的重置成新价、提前搬家奖励费、租房补贴等拆迁利益是针对被拆迁人金凤的特定补偿款项，应归金凤所有，原购房款不再返还。最后，拆迁安置房屋是拆迁人针对被拆迁房屋所有权人，因其原有房屋被拆迁，所进行的实物性补偿。安置房屋所有权，原则上应与被拆迁房屋所有权相对应。王娟并未参与诉争院内房屋建设，故在其提供的现有证据不足以证明其对被拆迁房屋享有产权，其主张分得回迁安置房的诉讼请求，依据不足，不予支持。另，金凤认可信鸽证补助费25000元应归王娟所有，对此不持异议。停产停业综合补助费40500元一节，系对诉争宅院内以王娟名义登记注册的北京王娟仓储服务中心的补偿，亦应归王娟所有，对此予以支持。