双权律师谈商品房买卖中逾期办证问题

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　2014年8月，刘归起诉称：我于2005年1月22日购买了X公司建设的北京X号房屋。双方签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为836839.95元;合同签订后，我如约履行了全部合同义务，而X公司却未在约定期限交付房屋，也没有如约为我办理房屋所有权证书。时至今日，由于X公司的原因，我仍然未能取得房屋所有权证书。对此，我多次找到X公司交涉，均被以各种理由推脱。故请求法院判令：1、X公司向我交付X号房屋的房屋所有权证书;2、X公司支付我逾期交房违约金7000元;3、X公司支付我逾期办理房屋所有权证书违约金573252.8元;4、本案的诉讼费由X公司承担。

　　二、被告辩称

　　X公司辩称：我公司同意向刘归交付《房屋所有权证》，但刘归主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，我公司不同意支付，亦不同意承担逾期办证违约金。我公司已于2008年11月25日为刘归办理完X号房屋的所有权证，因刘归自己延期收房，未按时向我单位交纳相关材料及相关费用，我公司多次催要无果，后替刘归垫付了费用后完成了房屋产权转移登记手续。

　　三、法院判决

　　1、X公司向刘归交付北京X区X号房屋的房屋所有权证;

　　2、X公司给付刘归违约金一万元;

　　3、驳回刘归的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　刘归与X公司签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》合法有效，双方均应按照合同行使权利、履行义务。

　　就逾期交房违约金一节，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。X公司应于2005年4月1日交付房屋，但直至2005年9月方才通知刘归交付房屋，其已构成逾期交房，应当支付逾期交房违约金;刘归在知道X公司逾期交房的事实后，应及时向X公司主张权利，但其未提供证据予以证明，故其请求已超过诉讼时效，法院不予支持是正确的。

　　就逾期办证违约金一节，双方当庭均认可《房屋所有权证》系买受人委托X公司无偿代办的事实，故X公司有义务办理X号房屋的《房屋所有权证》并交付给刘归，刘归亦有义务及时向X公司提交办证所需材料。X公司通知刘归于2005年9月30日办理入住，刘归直至2006年5月16日方才办理，故合同中约定的“出卖人报产权登记机关备案”的期间应自2006年5月16日起计算;而《房屋所有权证》填发日期为2008年11月25日，X公司办理《房屋所有权证》已超过合同约定日期;但刘归在办理之后才补交办证登记费用，故其对造成逾期办证亦存在一定过错。故对违约金的具体数额，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则予以酌定。

　　提示：开发商迟延办证在商品房买卖中经常出现，为了您的有效维权，建议在签订商品房买卖合同时，审慎考察相关约束条款。并咨询专业律师，根据相关法律、法规及司法解释，依法维权。