开发商以安置房非商品房为由推卸迟延办证责任

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　2013年7月，许木起诉称：我系北京市朝阳区×村被拆迁安置人员，按照拆迁政策我购买了X公司的商品房。2009年7月5日，X公司向我交付房屋后，至今未办理房屋产权证书。我认为X公司行为属严重违约，故诉请法院判令：1.X公司赔偿我自2009年10月5日至实际协助我办理房屋产权证书之日止的经济损失，按人民银行同期贷款利率计息并加收50%的罚息;2.X公司立即协助我办理×号房屋的产权证书。

　　二、被告辩称

　　X公司辩称：×家园项目是为×村当地居民的保障性住房项目，系民生工程，并不是普通意义的商品房。许木以商品房买卖合同为依据主张合同权利不具有事实基础，故本案并不适用商品房买卖的相关法律规定。

　　因×家园的建设项目具有特殊性，故我公司仅负有协助办理房屋产权证书的义务，现×家园×号楼中属商品房性质的楼宇大产权证书尚在办理中，分户产权证书现尚不具备办理条件。故许木主张的诉讼请求，我公司均不同意。

　　三、审理查明

　　2006年6月20日，许木(买受人)与X开发公司(出卖人)签订《农民拆迁定向安置商品房认购书》，该认购书约定：×号房屋，建筑面积88.8平方米，总房价708624元;买受人一次性付款;出卖人在本认购书签订之日起三年内交付房屋。2009年7月5日，X公司向许木交付房屋。

　　2009年7月7日，北京市X委员会作出《关于×家园定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》载明：“同意×家园定向安置房项目住宅建筑规模107000平方米调整为普通商品住房，销售限价为8500元/平方米，定向安置征地拆迁范围内的农(居)民，不得对外销售”。

　　另查，×号楼系塔楼建筑，其中部分房屋系经济适用房，另有部分房屋系商品房。其中经济适用房部分已办理分户产权证书，商品房部分尚未办理楼宇大产权证书，分户产权办理条件尚不具备。

　　X公司提交了《关于×家园定向安置用房免网上签约办理转移登记手续的再请示》及《北京市住房和城乡建设委员会会议纪要》文件，用以证明其正在着手办理相关的产权手续，且其不是办证主体。不应承担迟延办证责任。许木认可该两份文件的真实性，但认为与本案无关联性。

　　四、法院判决

　　1、北京X置业公司支付许木自2009年10月5日起至实际办证之日期间迟延违约金。违约金计算方式为：以724625元为基数，按照同期银行贷款利率计算;

　　2、驳回许木的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　许木虽基于特定身份与X公司签订商品房认购书，但许木的被安置人身份与双方签订的认购书的法律性质并无关联，许木购买商品房的价格亦与当时市场价格相符，该认购书已具备房屋买卖合同的主要条款，双方已实际履行，且认购书载明双方交易标的系商品房，故适用有关商品房买卖的规定并无不当。

　　根据法律规定，自涉案房屋交付之日起90日起，X公司应承担迟延办理房屋产权证书的违约责任，故许木据此向X公司主张违约赔偿，应予以支持。关于违约赔偿的具体计算方式，按照司法解释规定应参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。因X公司至今尚未办理涉案房屋所处楼房的大产权证书，现办理分户产权证书尚不具备客观条件，故许木要求X公司立即协助办理×号房屋产权证书，无法得到支持，待客观条件成立后，许木可另行主张。

　　提示：开发商迟延办证在商品房买卖中经常出现，为了您的有效维权，建议在签订商品房买卖合同时，审慎考察相关约束条款。并咨询专业律师，根据相关法律、法规及司法解释，依法维权。