将农村房屋卖给香港居民引发的纠纷案件

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告窦某人起诉称：我是甲市XX镇XX村村民，被告乔先生是香港居民。2002年5月，被告乔先生购买了一套我名下位于甲市XX镇XX村的宅基地房屋，当时我们签订了《农村房屋买卖合同》，请求法院判令我和乔先生签订的《农村房屋买卖合同》无效。

　　二、被告辩称

　　被告乔先生答辩称：时隔十一年，我从买下该房屋就一直居住在该房屋内，现在原告窦某人见房价急速上涨，后悔当初将房屋卖给我，便请求合同无效。所以请求法院判令原告窦某人退还我所支付的购房款及利息，赔偿我经济损失140万元。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告窦某人是甲市XX镇XX村村民，被告乔先生是香港居民，2002年5月，两人签订了《农村房屋买卖合同》，约定由乔先生出资50000万元购买窦某人位于甲市XX镇XX村宅基地房屋一套，房屋面积130平方米，合同签订当天乔先生支付全部购房款，窦某人收到全部购房款后将房屋交付给乔先生使用，同时乔先生已对窦某人所要出售的房屋作了充分了解，愿意购买该房屋。合同签订后乔先生支付了5万元购房款，窦某人也将房屋钥匙及房屋相关证件交付给乔先生。乔先生接到房屋后，便一直居住在诉争房屋内。2012年年底，窦某人向法院起诉，要求确认2002年和乔先生签订的《农村房屋买卖合同》无效。并要求乔先生支付从2002年到2012年对房屋的使用费。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：本判决生效后之日起十日内原告窦某人返还被告乔先生支付的5万元购房款， 并赔偿乔先生的经济损失30万元。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案中XX村村民窦某人将本村宅基地上修建的农村房屋卖给本集体组织以外的成员，违反了法律、行政法规的强制性固定，所以窦某人和乔先生签订的《农村房屋买卖合同》无效。根据相关法律规定，合同被认定无效后，所得财产应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。窦某人是国内居民，明知农村宅基地上房屋不能卖给本村以外的居民，但是窦某人依旧和香港居民乔先生签订房屋买卖合同，明显具有过错。被告乔先生在受让该房屋前未了解房屋性质及相关法律法规的规定，也有一定过错。双方过错相当，理应各自承担一半的责任。《中华人民共和国民法通则》第三条规定：“当事人在民事活动中的地位平等。”当事人的守法义务不应因各自的身份或户籍的不同而有所差异，也不应因当事人是否知晓相关法律法规而加以区分。本案中原被告双方在签订《农村房屋买卖合同》时，在合同里明确注明了“乔先生已对窦某人所要出售的房屋作了充分了解，愿意购买该房屋”足以认可原被告在签订合同时应当知晓房屋性质，当事人在从事民事行为时，均应遵守当地的法律法规，法律平等保护各方当事人的合法权益。双方是否明确知道农村房屋不得转让给集体经济组织以外成员的强制性规定，既不影响对转让行为效力的认定，也不应造成过错程度的差异。因此，应认定双方对讼争合同无效的后果各自承担50%的过错责任。