同一房屋签订数份转移所有权的合同的履行顺序

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告古月诉称：通过网上卖房信息与刘向相识，并通过刘向与房主闵生及张A、张B、张C见面协商购房事宜，闵生向刘向出具了委托书，委托刘向出售房屋。刘向与古月与2012年5月18日签订房屋买卖合同，以95万元价格购买35号房屋。在协议签署的当天，古月将首付房款现金人民币20万元交与刘向，并支付了其人民币2万元的劳务费。古月入住涉案房屋其中的一间，闵生及张A、张B、张C称另一间暂时存放闵生的物品，待办理过户手续后将该房间腾退与古月。其后古月按照协议的规定于2014年5月18日再次以银行汇款的方式将人民币35万元打入刘向的银行账户内，可在协议约定的最后付款日到来之时，刘向称，闵生已经去世，还要进行遗嘱继承纠纷，待案件审理终结后才可以办理过户手续，但古月还是按照合同约定在2014年12月23日将人民币40万元以银行汇款的方式打入了刘向的银行账户内，至此古月已经将购房款人民币95万元全部付清。经过漫长的等待，张A、张B、张C给古月送来的却是石景山区人民法院及北京市第一中级人民法院的判决书，审理查明涉诉房屋在闵生在世时以借名买房的形式卖给了张D，并以此判决涉诉房屋归张D所有。原告请求撤销北京市石景山区人民法院所作民事判决书及北京市第一中级人民法院(2016)京01民终XX号民事判决书。

　　二、被告辩称

　　被告张D辩称：一、刘向与闵生之间的《委托代理售房协议》因无闵生签名未生效。二、闵生被强制按手印导致《委托代理售房协议》无效。三、刘向与古月签《房屋买卖合同》时超过代理期间，合同无效。四、法院终审判决认定张D借闵生之名购买房屋，因此，涉案房屋自始就属于张D所有，闵生无权卖给他人，售房合同无效。被告张C、张A、张守玉、张B未答辩。

　　三、审理查明

　　闵生与陈三系夫妻，二人共有子女为张D、张C、张守玉、张B及张A。张D之女为王妮。陈三于1996年8月3日死亡。闵生于2012年6月20日死亡。

　　闵生、王妮原居住在80号。后因该住房拆迁，二人于2000年8月搬至十五号楼3-35住宅。1998年4月7日，闵生(乙方)与北京K有限公司(甲方)签订《出售公有住房合同》，其中载明：由甲方将35号的单元楼房出售给乙方。1998年12月，闵生与张D签订《购房证明公证书》。该公证书载明：鉴于原住所八十号于1998年7月10日拆迁至35号，原房主闵生和外孙女王妮(张D之女)为一户籍居住。闵生原本打算将诉争房屋买下，可一考虑自己岁数大了，和其他多种因素，改变了原有的打算，我与女儿张D商量，并做工作动员女儿将此房产权买下，包括房产权，一切购房款项，手续，及付款清单由张D负责妥善保管。户籍，房本所属名的户主闵生暂时不变更。

　　刘向与闵生之间的《委托代理售房协议》。刘向与古月与2012年5月18日签订房屋买卖合同，以95万元价格购买35号房屋。在协议签署的当天，古月将首付房款现金人民币20万元交与刘向，并支付了其人民币2万元的劳务费。古月入住涉案房屋其中的一间，闵生及张A、张B、张C称另一间暂时存放闵生的物品，待办理过户手续后将该房间腾退与古月。其后古月按照协议的规定于2014年5月18日再次以银行汇款的方式将人民币35万元打入刘向的银行账户内，可在协议约定的最后付款日到来之时，刘向称，闵生已经去世，还要进行遗嘱继承纠纷，待案件审理终结后才可以办理过户手续，但古月还是按照合同约定在2014年12月23日将人民币40万元以银行汇款的方式打入了刘向的银行账户内，至此古月已经将购房款人民币95万元全部付清。

　　北京市石景山区人民法院就涉案房屋作出(2015)石民初字第xx号民事判决，判令张C、张守玉、张B、张A于本判决生效后十日内配合张D办理35号房屋所有权的过户登记手续，将房屋过户给张D(办理房屋过户手续时产生的相关费用由张D负担)。北京市第一中级人民法院2016年6月24日作出(2016)京01民终XX号民事判决，驳回上诉，维持原判。

　　四、法院判决

　　北京市第一中级人民法院判决如下：

　　驳回古月的诉讼请求。

　　五、资深房产律师靳双权点评

　　本案关键问题是同一房屋多次签署买卖合同的法律效力，及其履行的先后顺序。多个受让人就同一房屋分别签订数份转移所有权的合同，在合同均为有效的前提下，受让人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的受让人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各受让人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

　　本案中，张D远在古月购房之前即实际出资购买该房屋，且张D之女王妮在古月之前早已实际合法占有该房屋的一部分，因此，即使古月与闵生之间的房屋买卖合同有效、古月作为第三人参与了被申请案件的诉讼，亦应当判决将房屋过户给张D而非古月。因此，北京市石景山区人民法院、北京市第一中级人民法院所作出的判决内容符合相关法律规定。

　　综上，法院的判决是正确的。