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房屋出卖人开具收据视为接受对方的延期付款行为

发布者:靳双权律师|时间:2018年09月01日|分类:房地产纠纷 |46人看过


  (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告齐男诉称:要求解除我方与张贵于2016年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、张贵支付我方逾期付款违约金49.6万元(房款248万元的20%为依据)。事实和理由:我方与张贵于2016年3月21日签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及相关协议,双方约定我方将x号房屋出售给张贵,房屋成交价为129万元。此后,我方按照合同约定履行了义务,但张贵未如期支付房款。我方多次催促,张贵置之不理。

  二、被告辩称

  被告张贵辩称:我与对方商定以总计246万元的价格购买x号房屋,后齐男提出涨至248万元,我不同意。为促成交易,齐男提出她让1万元,我再增加1万元,即签约价248万元,我实际支付247万元。我已支付了定金19万元(另外的1万元齐男补上)。由于房龄太长,不能贷款,我想方设法筹集了全部房款,但对方要求再增加30万元才能协商合同履行问题。齐男的违约行为给我造成了巨大损失,故我不同意齐男的诉讼请求。同时,我提出反诉,要求:1、齐男继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、我一次性支付房款(物业交割费1万元于交割后结清)、齐男将x号房屋过户至我名下;2、齐男赔偿我违约金49.6万元。

  齐男针对张贵的反诉辩称:我方同意张贵少交1万元,但没有同意在定金中扣除,定金仍然应当支付20万元。张贵未按照合同约定的时间支付定金和首付款。不同意张贵的诉讼请求。

  中介公司述称:《北京市存量房屋买卖合同》合法有效,要求继续履行。

  三、审理查明

  经法院审理查明:2016年3月21日,出卖人齐男与买受人张贵签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版),约定齐男将x号房屋出售给张贵,合同记载房屋成交价为129万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价119万元。关于贷款的约定,买受人向银行申请贷款90万元。买受人因自身原因未贷款机构批准的,双方同意买受人继续申请其他机构贷款,至贷款批准,买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。定金为20万元。

  2016年3月21日,齐男,张贵,中介公司三方签订《补充协议》,约定房屋成交价为248万元,乙方于2016年3月21日自行支付甲方定金10万元,于2016年3月25日以理房通形式支付定金10万元。乙方于银行批贷后5个工作日内以理房通形式支付首付款137万元。

  除前述两份协议外,合同签订当日,齐男(甲方),张贵(乙方),中介公司(丙方)签订了《买卖定金协议》,约定乙方于协议签署时自行支付定金10万元,甲方收取定金后向乙方出具收据。甲乙丙三方于本协议签署的同时签署定金托管协议。乙方应当同时以理房通托管的方式向甲方支付定金10万元。当日,齐男向张贵出具了收取20万元的定金收条。

  对有争议的证据和事实,本院认定如下:张贵出具转账凭证,证明其按时支付定金19万元。原告对真实性予以认可,但表示2016年3月21日支付定金2万元,3月22日支付5万元,3月23日支付2万元,3月26日支付10万元,但被告应在3月21日就向我支付10万元。我虽签署了定金收条,但我并没有收到钱。因被告对该证据的真实性无异议,我院对上述证据的真实性予以认可;2、张贵申请中介公司工作人员刘虎出庭作证。此后,因x号房屋房龄过长,张贵未能获得贷款批准,其愿意变更付款方式为一次性付款。后因双方产生纠纷导致未能签订理房通房款账户,张贵未能支付房款是因卖方原因所致。原告对证人证言不予认可,是由于张贵未凑齐房款,在履行过程中有延误的情况,违约在先。因刘虎为双方房屋交易过程的经纪人,且中介公司对其证言不持异议,在原被告双方均无证据证明对方在付款环节违约的情况下,本院对该证言的真实性予以认可。

  本案审理过程中,张贵将房款228万元交至本院。

  四、法院判决

  北京市海淀区人民法院经审理判决如下:

  1、齐男与张贵于二○一六年三月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行;

  2、张贵于本判决生效后十日内向齐男支付购房款二百二十八万元。

  3、张贵付清全部购房款十日内,齐男配合张贵将北京市海淀区四建宿舍-扎钢楼x层x门x号房屋过户至张贵名下。

  4、驳回齐男的其他诉讼请求。

  5、驳回张贵的反诉请求。

  五、资深房产律师靳双权点评

  本律师认为,《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议》三份协议均系当事人自愿订立,且不违反法律、法规的效力性强制性规定,合法有效,合同当事人应本着诚实信用的原则积极履行自身义务,促成交易。关于定金,张贵支付定金的时间确与约定有出入,但在二手房交易过程中,细节问题有变动属常态,张贵最终支付了19万元且在合同签订当日齐男方即出具收到20万定金的收据的事实表明齐男方对于张贵支付定金的时间及数额认可,故张贵在定金支付上未违约。关于首付款问题,由于房龄原因,张贵未能过去银行贷款,其未实现合同目的自愿变更付款方式为一次性付款,此种付款方式大大减少了交易环节,缩短了交易时间,双方均受益。但由于双方未能进一步达成一致意见,张贵未取得因此支付房款的账户,其未支付房款的行为不构成违约。因双方当事人均无违约行为,张贵要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、其全额支付房款,齐男配合其办理房屋过户手续的诉讼请求应当予以支持。因双方均无违约行为,对于双方当事人要求对方支付违约金的请求,不应支持。

  综上所述,法院的判决是正确的。


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