买受人请求拆除房屋承重结构及安全设施的认定

　　北京房地产专业律师靳双权(1)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王江波诉称：2012年6月25日，我与康纳西公司签订《北京市商品房预售合同》(以下简称涉案合同)，约定：我购买康纳西公司位于×1号房屋居住、商业项目29号办公商业楼第4层410号房屋;房屋总价款1097980元;商品房的用途为商业;层高6.09米。合同签订后，双方办理了商品房预售合同联机备案，我按照合同约定支付了购房款。2013年11月15日，我与康纳西公司办理了交房手续，并签订了补充协议，商品房总价款调整为2229319元。我接收房屋后发现，康纳西公司交付的房屋与合同约定不符，存在严重违约行为：1、交付的房屋层高与约定的层高少0.6米;2、窗户处有横梁，影响采光和空间使用;3、窗户与约定不符，窗户高度严重缩水;4、房间屋顶有各种管道，影响房屋的正常使用;5、房屋所在区域周边设置围墙，导致其商业用途无法实现。康纳西公司的违约行为，严重影响了我的合法权益，经多次协商，康纳西公司均拒绝承担违约责任。现请求法院判令：1、康纳西公司退还因层高不符合约定的购房款288646.34元;2、康纳西公司承担因房屋不符合约定给我造成的逾期损失268000元;3、康纳西公司将窗户大小整改为和其他用户相同，将窗户处的横梁拆除、将房屋顶层的管道拆除;4、康纳西公司拆除楼房周边的围墙;5、康纳西公司承担本案全部诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告康纳西公司辩称：不同意王江波的诉讼请求。关于层高问题，系我公司填写错误，我公司并不存在欺诈行为，而且涉案合同附件八《补充协议》第14条约定的房屋层高单层误差6%误差是允许的，所以两层12%以内均属合理。关于管道和围墙，双方合同没有约定，且管道是消防管道，围墙是为了小区业主利益建造。关于窗户问题，我公司并未承诺所有窗户尺寸相同，王江波无权要求赔偿。

　　三、审理查明

　　经审理查明：2012年6月25日，王江波(买受人)与康纳西公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定：第三条基本情况，该商品房坐落为通州区×1号居住、商业项目29号办公商业楼4层410(以下简称涉案房屋);该商品房用途为商业，层高为6.09米;套内建筑面积19.62平方米。第五条计价方式与价款，该商品房按套内建筑面积计算，单价每平方米55962.28元，总价款2229319元。附件八《补充协议》第14条第1项约定，预售合同及相关补充协议中有关长度、宽度、高度等尺寸的约定均为设计标准，允许误差在6%范围内。 2012年7月4日，康纳西公司出具房屋首付款发票，发票金额为1557980元。2013年10月24日，康纳西公司出具房款发票，发票金额为31339元。协议还约定了其他内容。后康纳西公司将涉案房屋交付给王江波，其中房屋层高为5.49米，房屋屋顶有消防管道。涉案房屋所在楼周边建有围墙。

　　本院审理中，王江波与康纳西公司均认可涉案房屋所在小区系商住两用，进出小区均需刷卡。

　　四、法院判决：

　　1、康纳西公司给付王江波因房屋层高不符合约定的赔偿款壹拾六万七千五百六十元，于判决生效之日起七日内执行清;2、驳回王江波的其他诉讼请求。

　　五、资深房产律师靳双权点评

　　本案的争议焦点是对涉案房屋层高问题如何处理，涉案房屋窗户、横梁以及屋顶管道应否拆改，以及涉案房屋所在小区围墙应否拆除。

　　依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王江波与康纳西公司就涉案房屋所签合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。当事人双方均应依约履行各自义务。

　　关于涉案房屋层高问题。根据涉案合同约定，涉案房屋层高应为6.09米，但康纳西公司实际交付给王江波的涉案房屋实际层高为5.49米，康纳西公司未按涉案合同约定履行义务，应当赔偿王江波的损失。综合考虑涉案房屋的具体情况以及涉案房屋所在楼栋的实际情况，据以认定康纳西公司应赔偿的数额。因涉案房屋购房款系由涉案房屋面积以及双方商定的单价确定，且法院已确认康纳西公司就此进行赔偿，故王江波上诉请求退还购房款，依据不足，不应支持。康纳西公司依据涉案合同附件八《补充协议》第14条关于允许误差6%之约定，上诉认为涉案房屋两层层高误差不超过12%均系合理。对此，首先，根据涉案合同整体行文以及该第14条约定的文字含义来看，涉案合同约定涉案房屋“层高为6.09米”，且该第14条是指“层高6.09米”允许误差在6%范围内;其次，涉案合同系康纳西公司提供的格式文本，康纳西公司未就其所持“6%”系单层层高的误差比向王江波予以明确告知。因此，康纳西公司的该项主张，缺乏依据，不应支持。

　　关于涉案房屋窗户处横梁以及屋顶管道问题。因该两处分别涉及涉案房屋的整体结构以及消防安全，原审法院综合考虑涉案房屋所在楼栋的具体情况以及居住使用安全等实际情况，认定该两处均不予拆改并无不当。王江波上诉要求对该两处进行拆改，依据不足，不应支持。

　　关于涉案房屋所在小区围墙问题。虽然涉案房屋系商用，但因涉案房屋位于所在楼栋的四层，并非临街商铺，且涉案房屋所在小区系商住两用，进出小区均需刷卡，故王江波认为该围墙影响其房屋实现商业用途，上诉要求拆除围墙，缺乏依据，不应支持。