商品房售卖宣传广告是否构成房屋买卖合同的认定

　　北京房地产专业律师靳双权(1)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告周鹏诉称：2013年11月1日我与被告开发公司签署《商品房预售合同》，约定我们购买被告开发建设的涉案房屋，被告应于2015年4月30日前按协议书约定交付房屋。预售合同签订后，我们向开发公司支付了购房费用。被告在沙盘展示及销售说明中宣传，地铁畅通，出行方便，小区内没有立体机械停车库，小区内配套设施市政水、市政燃气。2015年3月21日我们去参观房屋，发现与实际情况不符的是地铁根本没有通到窦店的规划，小区内数个立体机械停车库，不仅降低了小区的品质，4号楼、9号楼前的立体机械停车库更是直接影响了我们的正常居住，小区内的水、燃气根本不是市政水、市政燃气，而是开发商自行引进的，更让我们不能接受的是水根本无法饮用，只好自费购水。上述承诺严重与实际不符，被告完全是靠虚假宣传和合同欺诈与我们履行合同，严重侵犯了我们的合法权益。故诉至法院，要求被告承担立体机械停车库虚假宣传导致我们权益受损的违约责任，赔偿经济损失100000元;请求拆除无规划的立体机械停车库;拆除超出规划数量的立体机械停车位;承担地铁虚假宣传导致我们权益受损的违约责任，赔偿经济损失60000元;请求被告依法按照合同约定提供市政水、市政燃气;诉讼费由被告负担。

　　二、被告辩称

　　被告开发公司辩称：停车位、立体机械停车库属于小区内的配套设施，合同对地面停车位、机械停车库可能存在已经进行了提示，不存在虚假宣传的问题;机械停车库经过政府规划部门许可，建设中不存在无规划、超规划、变更规划的情形，竣工后已经经过规划核验;原告要求赔偿虚假宣传导致损失及拆除无规划、超过规划机械停车库的诉讼请求没有事实及法律依据。4号楼、9号楼的机械停车库规划在3期规划许可证的附图上;地铁规划问题不属于合同内容，不构成虚假宣传，因此原告要求赔偿损失没有事实及法律依据;关于自来水、燃气的问题，合同约定上下水、燃气于2015年4月30日线路铺设完毕，没有具体约定上下水、燃气公司的具体品牌，因此该请求亦没有事实及法律依据;基于上述理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　经审理查明：2013年11月1日原告周鹏与开发公司签订《北京市商品房预售合同》，原告购买了涉案房屋，面积单价为12355.91元，房屋总价款801157元，合同约定开发公司应该在2015年4月30日前向原告交付该商品房，规划批准文件和建筑工程竣工验收备案表、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，其中上水、下水于2015年4月30日达到线路铺设完毕，燃气于2015年4月30日达到线路铺设完毕。合同第九条约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。合同附件十二(补充协议一)中关于广告宣传的效力的约定为：买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示。合同附件中的特别提示中表明，小区内存在的地面停车场(未来局部为机械停车场)，可能存在视线、噪声、灯光、尾气等影响。甲2#楼南侧设计为地面停车位，未来局部为机械停车位，可能存在噪音、尾气、视线、灯光等影响。

　　四、法院判决

　　驳回原告周鹏的诉讼请求。

　　五、房产纠纷律师靳双权点评

　　本律师认为，原告周鹏与被告开发公司均具有完全民事行为能力，双方所签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，原告作为购房人应该及时交付购房款，开发公司应当按时交付房屋。现被告开发公司已经实际交付了房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，双方签订的商品房买卖合同中的特别提示已经明确了建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素，根据该特别提示，业主应该对小区内建设机械停车场有一定的预期，因此开发公司建设立体机械停车位并不存在虚假宣传，根据原告提交的证据很难认定开发公司存在虚假宣传，因此原告要求开发公司承担违约责任，赔偿经济损失的诉讼请求，不应支持;关于原告要求拆除无规划的立体机械停车库及拆除超出规划数量的立体机械停车库的诉讼请求，本律师认为关于立体机械停车库是否符合规划及是否超出规划的问题，应当由有关部门做出认定后再行处理;关于地铁是否存在虚假宣传的问题，首先，地铁问题并未在合同中予以说明，其次合同补充协议中已明确出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或者介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。因此开发公司的上述宣传不属于合同内容，再次规划属于一种可能性，业主在购买房屋时应当认识到入住既有地铁存在的风险。故原告要求开发公司承担虚假宣传及赔偿损失的诉讼请求，不应支持;关于开发公司提供的水、燃气是否符合合同约定的问题，本律师认为市政基础设施是一个通用称谓，原告以此违反合同主张违约赔偿，理由不能成立，不应支持。