协议具备特定房屋、房屋面积、单价、总价等成立房屋买卖合同

　　北京房地产专业律师靳双权(1)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告穆英诉称：请求判令1、奥森公司返还穆英已付房款30万元及利息(自2010年1月18日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算);2、奥森公司赔偿穆英房屋涨价损失1958840元;3、奥森公司支付已付房款一倍的赔偿额30万元;4.诉讼费由奥森公司负担。

　　二、被告辩称

　　被告奥森公司辩称：事实与理由：1、《购房交款通知单》不应定性为商品房买卖合同，双方之间买卖合同不成立。双方仅形成认购合意，《通知单》中欠缺商品房买卖合同的主要条款，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及相应法规所规定的可认定商品房买卖合同的情形。2、赔偿数额明显过高，显失公平。涉案房屋初定房价120万元，此外还需要交纳接近7万元的契税、公共维修基金等。但穆英仅缴纳30万元，没有达到约定的50万元，远远低于总房价。奥森公司没有占用全部120万元的房款。3、奥森公司没有隐瞒房屋情况，穆英作为买方应当审核房屋是否取得资格，其没有尽到合理注意义务,应分担合同无效造成的损失。

　　三、审理查明

　　经审理查明：穆英与奥森公司约定，由穆英购买奥森公司开发密云区某小区某号房屋。2010年1月18日，奥森公司为穆英开具《购房交款通知单》，内容为：“购房单位穆英，时间2010年1月18日，建筑面积157.8平方米，基价8360元，金额为1319208元，结算总额为1200000元。同日，穆英向奥森公司交纳购房款30万元，奥森公司为穆英出具了收据。对于当事人双方没有争议的上述事实，法院予以确认。

　　在法院审理过程中，依穆英申请，法院依法委托房地产评估公司对涉诉房屋的市场价格进行评估，评估结论为：“估价对象在价值时点2016年10月26日的房地产市场价值为：房地产总价315.88万元，房地产单价20018元/平方米。”穆英支付评估费8300元。法院认为，该评估结论可以作为涉案房屋市场价格的咨询依据。

　　在法院审理过程中，经穆英申请并提供担保，法院裁定对涉案房屋进行查封。

　　四、法院判决

　　1、奥森公司于判决生效之日起十日内返还穆英购房款三十万元并赔偿利息损失(自二○一○年一月十八日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算);2、奥森公司于判决生效之日起十日内赔偿穆英房屋涨价等损失二百一十五万八千八百元;3、驳回穆英的其他诉讼请求。

　　五、房地产律师靳双权点评

　　本律师认为：本案存在以下三个问题。

　　1、关于合同性质。穆英提交的《购房交款通知单》是预约合同还是本约合同成为本案的争议焦点。从内容上看，该通知单上记载了购房人姓名、购买时间、涉案房屋的位置、建筑面积、房屋单价、房屋结算总价、首付款数额、附属设施的交纳等内容，虽然不具备商品房买卖合同的全部条款，但具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，预约合同的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且按约定收取了房款的，可以认定为商品房买卖合同。故穆英与奥森公司之间虽然只有《购房交款通知单》和交款收据，仍可认定为商品房买卖合同。但因该商品房非现房销售，故该商品房买卖合同应为商品房预售合同。

　　2、关于合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”奥森公司直至法庭辩论终结时既未取得商品房预售许可证，又未通过竣工验收合格，根据上述规定，该合同应属无效合同。

　　3、关于合同无效后的处理。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是房地产开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示，穆英作为买受人对开发商没有办理商品房预售许可证并不知情，且奥森公司为销售楼房成立售楼处并进行了大量宣传，使一般购买者足以信任其销售的合法性，故对于合同无效穆英并无明显过错。奥森公司隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实与穆英订立商品房预售合同，致使合同无效，使穆英信赖合同有效而丧失另订其他有利合同的机会，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故穆英要求奥森公司返还购房款、赔偿利息、房屋涨价损失及支付已付房款一倍的赔偿额的诉讼请求，理由正当，于法有据，应当支持。奥森公司赔偿穆英房屋涨价损失的数额，可以参照涉案房屋市场评估价值扣减原房款的差额部分予以判定。奥森公司所提穆英在购买涉案房屋时明知该公司未取得预售许可证的事实、合同无效是基于双方责任、及穆英主张的房屋涨价损失过高的辩解意见，无事实和法律依据，不应采纳。但考虑到穆英已付房款较少，对其所提“一倍赔偿”的请求，法院酌定为20万元比较合理。