预售商品房再转让的效力认定

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告施某起诉称：2006年10月，我和被告贾某通过中介公司介绍，签订了《预售商品房转让协议》，约定贾某将其在2004年购买的一套商品房转让给我，房屋交易价款为100万元，协议签订当日，我支付卖方贾某定金15万元，等到贾某协助我办理产权过户后，一次性付清全部购房款。协议签订后，我按照约定支付了15万元的定金。直到2007年8月，贾某才取得了房屋权属证书，当我要求贾某协助我办理产权过户时，贾某却告诉我购房款要增加到120万元，不然就不办理过户。多次协商都没有结果，所以请求法院判令被告贾某继续履行合同。

　　二、被告辩称

　　被告贾某答辩称：诉争房产是预售商品房再转让，我和原告施某签订《预售商品房转让协议》时，该房产没有取得房屋所有权证书，所以我和原告的行为违反了国家法律和行政法规的相关规定，所签协议属于无效协议。请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2004年8月，被告贾某在其市区购买了一套预售商品房，房产证书要2007年9月才能办下来。2006年10月，贾某将其该套房产在中介公司登记出售，后经中介公司介绍，原告施某看中了该房屋，遂与被告贾某、中介三方签订了《预售商品房转让协议》，约定贾某将其在2004年8月购买的预售商品房转让给原告施某，房屋总价款为100万元。协议签订后，施某按照协议约定向贾某支付了15万元作为定金，剩余购房款，等到贾某为施某办理产权过户后，施某一次性向贾某结清。2007年8月，贾某提前一个月取得了产权证书。此时贾某见房价大涨，便后悔卖房。后来原告施某得知被告贾某取得了产权证书，便找到贾某，要求协助自己办理产权过户登记，但是遭到拒绝。贾某称要多付20万元才肯协助办理产权过户。双方协商不成，施某才诉至法院。

　　四、审理结果

　　法院经过审理后，组织双方调解，最后双方达成和解协议，施某向法院撤回起诉。

　　五、律师点评

　　北京房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：针对预售商品房再转让的行为是否有效，目前在我国还没有完善的法律规定。我国《城市房地产管理法》没有明确禁止预售商品房再转让行为。我国《城市房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。” 国务院办公厅转发建设部、发展改革委员会、财政部等部门《关于做好稳定住房屋价格工作的意见》第七条规定:“根据据《中华人民共和国城市房地产管理法法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之日前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续……”。但在司法实践中，又认可了预售商品房再转让行为，在《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台前，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十九条“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效;没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效”的规定。