《从司法实践剖析农村房屋买卖协议：效力纷争中的关键要素判定》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案例详情

 （一）原告诉称

原告郑某杰、钱某君共同向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间房屋买卖协议有效；2．确认位于北京市房山区二号宅院内房屋归二原告所有。诉讼中，原告郑某杰、钱某君明确其诉讼请求为：确认原告与被告就位于北京市房山区二号宅院达成的房屋买卖协议有效。

事实与理由：二原告为夫妻关系。2002年7月17日，被告出具凭证一份，载明：被告自愿将N村南四间房产权以肆千元转让给弟弟郑某杰，今收4000元，并将其集体土地建设用地使用证交予原告。后村委会在集体土地建设用地使用证上的“同意变更为郑某杰使用”处盖章，并给郑某杰下发了土地使用权变更登记表，宅基地登记卡，载明户主姓名为郑某杰。

后二原告将上述四间旧房拆除，陆续新建两间厢房、三间南房及二层房屋，并在涉诉宅基地共同居住生活至今。但被告一再阻挠原告对涉诉房屋进行使用、修缮，已经严重影响了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。

 （二）被告辩称

被告郑某涛辩称：不同意原告的诉讼请求，原告郑某杰的证据涉嫌造假，被告也没有见过原告的证据。N村委会也没有权利将被告的宅院确认给原告，被告和孙某英也没有在场，也没有经过村委会的审批同意。

 （三）法院查明

郑某杰与钱某君系夫妻关系，二人于2003年12月31日登记结婚，钱某君其于2004年将户口迁入涉诉N村，现为涉诉N村集体经济组织成员，郑某杰于20世纪80年将户口转为居民户口。郑某涛和郑某杰系亲兄弟，均居住于北京市房山区N村。涉诉宅院位于北京市房山区二号，该宅院的集体土地建设用地使用证登记在郑某涛名下，涉诉宅院内现有北正房为二层建筑，其中一层房屋四间、二层为彩钢顶，为一大通间，北正房南侧为锅炉房一间，宅院西南侧有厕所一间。现该宅院由郑某杰、钱某君及家人居住使用，该集体土地建设用地使用证现由郑某杰持有。

郑某杰、钱某君主张就涉诉宅院系郑某杰于2002年7月17日从郑某涛处购得，为了支持其主张，其提交以下证据材料：

1．凭证，该凭证载明：“我自愿将N村南四间房产权以肆千元转让给弟弟郑某杰。今收4000元，特此为证。当事人：郑某涛。2002年7月17日”。郑某杰、钱某君提交该凭证证明双方就买卖涉诉房屋达成了一致意见。郑某涛不认可该证据的真实性和证明目的，并称签名不是本人所签。

2．集体土地建设用地使用证、土地使用权变更登记表、宅基地登记卡，证明涉诉交易经过相关部门同意，同意使用权变更。在集体土地建设用地使用证变更记事一页载明同意变更为郑某杰使用并加盖了涉诉N村委会的公章。郑某涛认可集体土地建设用地使用证的真实性，对土地使用权变更登记表、宅基地登记卡的真实性不认可，不认可证明目的。

3．证明、钱某君户口本、郑某杰与钱某君的结婚证，该《证明》由北京市房山区×××镇N村村民委员会于2021年12月15日出具，该《证明》载明：郑某杰，籍贯北京市房山区×××镇，其父母为×××镇N村村民，其妻子钱某君，是我村村民。郑某杰常年居住生活于我村，其生活基础也在我村，系我村集体经济组织成员。郑某涛认可结婚照和户口本的真实性，不认可证明的真实性，对证明目的不认可。

4．2003年2月23日由北京市房山区×××镇N村村民委员会出具的证明、郑某贤的证明和李某的证明，证明涉诉宅基地上的房屋由郑某杰、钱某君出资所建。郑某涛对该组证据的真实性和证明目的均不认可。

郑某涛辩解称涉诉宅院系郑某杰借住，并非郑某杰主张的买卖关系，为了支持其辩解意见，其提交集体土地建设用地使用证、户口本、结婚证、门牌号、宅基地登记卡、土地使用权变更登记表、收据、宅基地使用证（临时），证明涉诉宅院是郑某涛的，郑某杰、钱某君提交的凭证不是郑某涛所签。郑某杰、钱某君对该证据的真实性认可，但不认可其证明目的，并称土地使用权变更登记表反而证明村委会已经同意将涉诉宅院的使用权变更为郑某杰。

2006年2月，郑某涛、孙某英以腾退房屋纠纷为由将郑某杰、钱某君、郑某昊诉至本院，要求郑某杰、钱某君、郑某昊立即从郑某涛、孙某英所有的房屋中搬出，并带走所属其所有的衣物，将房屋腾退。郑某杰辩称其已经购买了涉诉宅院，并提交2002年7月17日的凭证，2002年7月19日的赠予文书、2003年3月3日的申请书予以佐证。2002年7月19日的赠予文书载明：今有郑某涛自愿将位于N村南宅基地和房屋的使用权、所有权无偿赠予弟弟郑某杰永久拥有。其中包括正房四间以及原有基础设施。此赠予永久有效此。特立此文书为证。赠予人：郑某涛。被赠予人：郑某杰。村委会意见：加盖涉诉N村委会公章。镇政府有关部门批示。2002年7月19日。申请书载明：“镇土地管理部门及村委会：我自愿将N村南旧宅房屋四间的所有权及土地使用权无偿赠予弟弟郑某杰长期拥有。希望村委会和上级有关部门批准。此。礼。申请人：郑某涛。2003．3．3。”在该案2006年3月14日的庭审中，郑某涛主张涉诉宅院的北正房为其出资所建。

诉讼中，郑某涛申请对郑某杰提交的凭证、赠予文书和申请书中“郑某涛”的签名笔迹进行鉴定。鉴定结论为：文书物证材料“凭证”“赠予文书”和“申请书”上的“郑某涛”签名笔迹与郑某涛书写的笔迹样本材料为同一个人书写。该鉴定书作出后，郑某涛、孙某英于2006年7月10日撤回起诉，本院于同日口头裁定准许其撤回起诉。

2006年7月12日，郑某涛、孙某英再次以腾退房屋纠纷为由将郑某杰、钱某君诉至本院，要求郑某杰、钱某君将涉诉宅院腾退。郑某杰辩称其已经购买了涉诉宅院，并提交2002年7月17日的凭证，2002年7月19日的赠予文书、2003年3月3日的申请书予以佐证。在该案2006年8月24日的庭审中，郑某涛主张涉诉宅院北正房为郑某涛、孙某英出资所建。郑某涛、孙某英与郑某杰确认涉诉宅院内北正房于2002年9月开始翻建。

该案诉讼中，郑某涛、孙某英对2002年7月19日的赠予文书上赠予人“郑某涛”签名字迹处指纹、2003年3年3日的申请书上申请人“郑某涛”签名字迹处的指纹进行司法鉴定。鉴定结论为：赠予文书和申请书上“郑某涛”签名字迹处指纹印是郑某涛左手食指指纹印。该鉴定结论作出，郑某涛和郑某杰均对该鉴定书均没有意见，郑某涛和孙某英于2006年9月25日申请撤回对郑某杰、钱某君的起诉，本院于同日口头裁定准许郑某涛、孙某英撤回起诉。

庭审中，郑某杰、钱某君主张其于2002年开始占有使用涉诉宅院，涉诉宅院内现有北正房，其中一层为2002年出资所建，二层则为2012年8月所建、均由郑某杰、钱某君出资所建。郑某涛则称郑某杰自1999年开始借住在涉诉宅院内，涉诉北正房的一层为郑某杰与崔某5出资所建，二层具体的修建时间并不清楚。郑某涛称涉诉宅院为出借给郑某杰使用，因亲情原因并未向郑某杰主张相应的费用。

另，郑某涛主张涉诉宅院的集体土地建设用地使用证由郑某杰持有的原因是郑某杰偷走的，对此郑某杰不予认可。

 （四）裁判结果

原告郑某杰与被告郑某涛就位于北京市房山区二号宅院内房屋所达成的房屋买卖协议有效。

 二、案件分析

 （一）合同形式与实质关系的判定

1.合同成立形式的多元性考量

在法律规定中，合同订立形式多样，包括书面、口头及其他形式。本案中，虽郑某涛否认与郑某杰、钱某君存在房屋买卖书面协议，且对关键凭证的签名存疑，但通过先前案件的笔迹鉴定与指纹鉴定，确定相关文书上“郑某涛”签名及指纹均系其本人。这表明，即使缺乏传统意义上完整的书面合同，从双方一系列行为及证据可推断合同关系存在。不能仅因无典型书面合同就否定合同成立，而应综合判断当事人行为所体现的真实意思表示。

2.证据链对合同关系认定的支撑

郑某杰、钱某君持有集体土地建设用地使用证、土地使用权变更登记表、宅基地登记卡且有村委会盖章同意变更等情况，结合一家人长期占有宅院近二十年的事实，形成了较为完整的证据链。这些证据相互印证，从侧面反映出双方存在房屋买卖的合意及实际履行情况，有力地支持了房屋买卖协议成立的主张，也体现了在司法实践中，对于合同关系的认定需全面审查各类证据，综合判断当事人行为背后的法律关系本质。

 （二）农村房屋买卖中的宅基地权益核心问题

1.宅基地流转限制规定及目的

农村宅基地归村集体所有，具有福利性质，旨在保障本村村民居住权益。相关法律法规对宅基地流转进行严格限制，如国务院办公厅及国家土地管理局的规定，禁止城镇居民购买农村宅基地及房屋，目的在于防止宅基地流转出原集体经济组织，避免损害本集体经济组织其他成员的社会保障与福利。这是基于农村土地制度的特殊性，确保宅基地资源在本集体内合理分配与有效利用，维护农村社会稳定与公平。

2.本案宅基地流转的合法性判断

虽郑某杰已转为居民户口，但钱某君于2004年迁入涉诉N村成为集体经济组织成员，且宅院现由郑某杰、钱某君及其家人使用。此情形下，该买卖行为未致使宅基地流转出N村集体经济组织，未侵犯村集体其他成员利益。因此，从宅基地流转是否符合集体利益角度审视，本案房屋买卖协议未违反相关规定的核心目的，具备合法性基础，这也反映出在判断农村房屋买卖合同时，需结合具体人员身份变化及宅基地实际使用情况，权衡合同效力与集体利益保护之间的关系。

 三、案件启示

 （一）农村房屋交易中的风险防范与证据留存

1.规范交易流程与合同签订

农村房屋买卖涉及复杂的法律与政策问题，交易双方应尽可能签订详细、规范的书面合同，明确房屋基本信息、价格、付款方式、交付时间、宅基地使用权归属及变更等关键条款。避免因合同缺失或条款模糊引发纠纷，确保交易过程有明确的书面依据，减少日后争议风险。

2.重视证据收集与保管

在交易过程中，无论是付款凭证、房屋交付凭证、村委会相关证明文件，还是双方沟通协商的书面或电子记录等，都应妥善收集与保管。这些证据在纠纷发生时可能成为确定合同关系存在、履行情况及合法性的关键依据，如本案中各类鉴定文书及村委会盖章文件对案件走向起到了决定性作用，充分体现了证据在维护自身权益中的重要性。

 （二）法律规定理解与诉讼策略运用

1.深入理解农村土地政策法规

农村房屋买卖纠纷与农村土地政策法规紧密相连，当事人及代理律师需深入研究相关政策法规，准确把握宅基地流转限制条件、合同无效情形等规定。只有这样，才能在交易前合理评估风险，交易中规范操作，纠纷发生时正确判断合同效力及自身权益状况，制定合理的诉讼策略或纠纷解决途径。

2.灵活运用鉴定等诉讼手段

当合同形式或关键证据存在争议时，如本案中对签名笔迹及指纹的鉴定，合理运用鉴定等诉讼手段可有效查明事实真相，还原合同订立过程的真实情况。通过科学、专业的鉴定结论，增强自身证据的可信度与证明力，为案件胜诉奠定坚实基础，同时也提醒当事人在面临类似争议时，应善于借助专业鉴定机构的力量，辅助司法机关查明案件关键事实。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！