购买小产权房引纠纷——房产纠纷律师靳双权

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孟大叔起诉称：2001年10月，我和被告签订了房屋买卖合同，被告冯先生以12万元的价格，购买了我在甲市某村的一处院落，根据国家相关规定，城镇人口是不能购买农村房屋的，所以请求法院判令我和被告冯先生签订的房屋买卖合同无效，冯先生返还我的房屋。

　　二、被告辩称

　　被告冯先生答辩称：2001年，我和原告孟大叔签订了房屋买卖合同，约定由我以12万元的价格购买孟大叔在甲市某村的院落一处，合同签订后，我一次性付清了全部购房款，孟大叔为我办理了产权证书等相关证件，我接到房屋后一直居住在此，曾经多次对房屋进行装修翻新。2006年年底，孟大叔听说本村要拆迁，他见拆迁利益可观，便以我是城镇居民购买农村房屋违反了国家的相关规定为由，要求确认我和他在2001年签订的房屋买卖合同无效。所以我请求法院，如果我和孟大叔所签的房屋买卖合同无效，那孟大叔应该退还我12万元购房款，赔偿我经济损失80万元。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2001年10月，被告冯先生和原告孟大叔签订了房屋买卖合同，约定由冯先生以12万元的价格购买孟大叔在甲市某村的院落一处，合同签订后，冯先生一次性付清了全部购房款，孟大叔为冯先生办理了产权证书等相关证件，冯先生接到房屋后一直居住在此，曾经多次对房屋进行装修翻新。2006年年底，孟大叔听说本村要拆迁，他见拆迁利益可观，便以冯先生是城镇居民购买农村房屋违反了国家的相关规定为由，起诉到法院要求确认冯先生和孟大叔在2001年签订的房屋买卖合同无效。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：冯先生返还诉争房屋给孟大叔，孟大叔退还冯先生12万元购房款，并赔偿冯先生经济损失50万元。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案中的诉争房屋是小产权房，“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易，其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的。相对于直接受法律保护的商品房所有权，这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”，所以被称之为“小产权房”。 根据《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定“农村的住宅不得向城市居民出售”。2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。所以，农民与城市居民签订的该类宅基地上房屋买卖的合同是无效的。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。据了解，各地热销中的“小产权房”，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，没有国家所发的产权证。同时，“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房人将缺少法律支持。