靳双权律师评析一起夫妻一方擅自处分共有房屋的纠纷案例

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告吴女士起诉称：我和曹先生原是夫妻关系，在夫妻关系存续期间，我们购得房产一处，并且房产证上所有人的名字是我。2002年8月16日，我和曹先生离婚，离婚时未对该房产作处分，2002年10月，我才知道曹先生未经我同意，将登记在我名下的该处房产以12万元的价格卖给了被告马女士，我得知该情况后，找到马女士，告知房产登记在我名下，要求腾退房屋，但是马女士拒不腾退，后经多次协商，都没有结果，所以请求法院判令被告马女士腾退房屋，并赔偿我经济损失1万元。

　　二、被告辩称

　　被告马女士答辩称：2002年3月8日，我出资12万元，向曹先生购买一处房产，曹先生收到我的购房款后，当天出具收条一张，内容为：“今收到马女士一次性支付的购房款人民币壹拾贰万元整”。2002年10月，原告吴女士找到我，说该房屋是在她名下，她不同意卖房，要求我搬出诉争房屋。针对该房屋我已经支付了全部对价，并且现在我已经入住该房屋，我不同意原告吴女士的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2002年8月16日，原告吴女士和曹先生在法院调解下离婚，夫妻二人在婚姻关系期间购得房产一处并登记在原告吴女士名下，法院调解离婚时，没有对该房产进行处理。经查，在2002年3月8日，被告马女士从曹先生处购得该套房屋，房屋总价款为12万元，曹先生收到全部房款后，出具了一张12万元的收条，该收条出具时间为2002年3月8日，付款人是马女士，收款人是曹先生。在2002年10月，原告吴女士才得知诉争房屋已经被曹先生卖掉，并且此时曹先生下落不明。吴女士觉得曹先生未经自己同意，将登记在自己名下的房产擅自出售给了马女士，侵犯了自己的合法权益，便找到被告马女士，告诉马女士自己才是房屋所有权人，现在仍然是，要求其腾退房屋。但马女士却称自己买房时并不知道该房屋登记在吴女士名下，并且自己已经支付了全部购房款，也已经入住，所以拒绝腾退。后经多次协商，都没有结果，无奈之下，吴女士诉至法院。

　　四、法院判决

　　一审法院经审理后作出判决：驳回原告吴女士的诉讼请求。

　　一审判决后，原告吴女士不服，提起上诉。

　　二审法院判决：于本判决生效后3个月内，被告马女士腾退房屋给原告吴女士，驳回原告吴女士的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：处理本案，应先明确诉争房屋是否是夫妻共同财产?曹先生的卖房行为能否适用家事代理?被告马女士可否被认定善意第三人。解决了这三个问题，本案就迎刃而解了。

　　首先，本案中，诉争房屋是在原告吴女士和曹先生婚姻关系存续期间取得的，由夫妻二人共同使用，属于夫妻共同财产。后法院调解离婚时，并没有对该房产做分割，现在房屋仍登记在吴女士名下，吴女士依旧是诉争房产权属证明记载的权利人，所以吴女士是该房屋的所有权人，因此对于婚姻关系外的任何第三人，该权属登记都是合法有效的。婚烟法司法解释(一)第17条第1项对此作出了规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”本案是不动产纠纷，一般认为不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益等原因不属于日常家事的情形。

　　根据《民法通则意见》第89条的规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法利益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 依据民法理论，不动产登记具有权利正确性推定的效力，第三人信赖该物权登记即为善意，真实权利人对信赖物权登记的第三人存在恶意负有举证责任。本案中，诉争房屋的合法所有权人是原告吴女士，被告马女士在购买该房屋时，没有认真审查诉争房屋所有权人的真实情况，事后该房屋买卖行为也没有得到所有权人吴女士的追认，所以马女士并非善意第三人，因而不能构成善意取得。对于原告吴女士要求被给赔偿其经济损失1万元，因为没有提供证据证明，所以得不到法院的支持。综上所述，二审法院判决是正确的。