靳双权律师解析一起违反限购令购房引纠纷的案例

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告张女士夫妇起诉称，2012年5月1日，我们夫妇和被告XX开发公司签订了《房屋认购协议书》，约定由我夫妇二人认购被告XX开发公司开发建设的XX花园一期9号楼502室房屋一套，房屋总价款为折后价25万元，付款方式是认购协议签订当天，我方支付6万元作为定金，合同签订后15日内，我方向XX公司支付首付款10万元(包含定金6万元)，剩余15万元购房款从银行走按揭。协议签订当日，我支付了6万元定金。协议签订后第二天，我才听说2011年开始，本地就已经发布限购通知，已拥有一套住房的本地户籍居民家庭，限购一套。可是我们家目前已经拥有两套房产了。所以我便没有支付首付款，后找到XX公司，要求其退还我所交的6万元定金。但是遭到XX公司拒绝，无奈之下，只能请求法院判令解除我方和XX开发公司签订的房屋认购协议书，XX开发公司退还我已交的6万元定金。

　　二、被告辩称

　　被告XX开发公司答辩称：我公司已经和原告签订了协议书，协议书明确约定了“在签署本认购协议之前，乙方(本案原告)已对调控政策及对购房或按揭贷款的影响有充分、合理的预期，乙方若因上述原因造成不能购房的，并且在上述情形发生起7日内不能全额交付房款、办理购房手续的，甲方有权将上述房产收回另行出售，乙方已付定金不予退还”。我公司不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2012年5月1日，原告在XX开发公司处签订了房屋认购协议书，房屋总价款为折后价25万元，有原告认购XX开发公司开发的XX花园一期项目商品房一套。该协议对房屋的付款方式违约责任等都做了详细约定，其中该协议第十条明确约定“在签署本认购协议之前，乙方(本案原告)已对调控政策及对购房或按揭贷款的影响有充分、合理的预期，乙方若因上述原因造成不能购房的，并且在上述情形发生起7日内不能全额交付房款、办理购房手续的，甲方有权将上述房产收回另行出售，乙方已付定金不予退还”，当时XX公司工作人员有提醒该条款。协议签订当天，原告夫妇便按照协议约定支付了6万元作为定金，购房款的支付方式是首付加按揭的形式。待到原告交付首付款之日，却不见原告前来支付首付款。后原告自称得知本地的限购政策，自己名下已经有2套房产了，现在又购买，就是违反国家政策，所以便没有支付首付款，并且原告找到被告XX开发公司，要求退还所交的6万元定金，后遭到XX公司拒绝，所以原告夫妇诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告张女士夫妇要求解除与被告XX开发公司签订的协议书，及被告XX开发公司退还定金6万元的诉讼请求。

　　一审宣判后，原告夫妇不服，提起上诉。

　　二审法院驳回上诉，维持原判。

　　五、律师点评

　　北京房产专业律师靳双权分析认为：本案中，原告夫妇具有民事行为能力，被告XX开发公司也有商品房预售许可证，所以原被告所签的认购协议书是双方当事人真实意思表示，该协议依法有效，双方当事人都应按照协议约定，认真履行。2011年1月26日，国务院发布了国办发(2011)1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作相关问题的通知》，规定：“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”2011年2月18日，甲市发布了津政办发[2011]19号《印发关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作实施意见的通知》，规定“对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭………限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭……要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记”。 张女士夫妇和被告XX开发公司签订的房屋认购协议是在该这之后签订的。对于原告夫妇自称是在签订协议书以后才知道该限购令的说法，由于没有举证，所以法院不予支持。同时房屋认购协议第十条明确约定“在签署本认购协议之前，乙方(本案原告)已对调控政策及对购房或按揭贷款的影响有充分、合理的预期，乙方若因上述原因造成不能购房的，并且在上述情形发生起7日内不能全额交付房款、办理购房手续的，甲方有权将上述房产收回另行出售，乙方已付定金不予退还”，因为XX公司提供了证据证明签订协议是已经履行告知义务，现在又因为原告夫妇没有按照协议约定支付首付款，最后导致双方签订的协议书不能继续履行。所以原告的诉讼请求得不到法院的支持。