农村房屋卖给同村村民后遇拆迁，房主反悔欲收回房屋可以吗

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告万先生起诉称：我和蔡女士夫妇是北京某村村民，我们在本村有三间民房，1989年12月底，我们夫妇两要去外地做生意，刚好同村村民吴先生说其儿子刚结婚，住的地方有点拥挤，所以我就把我的三间房屋以1万元的价格卖给了吴先生，我们还签订了《农村房屋买卖协议书》。1999年，我们从外地回到北京，没有地方可以居住，于是找到吴先生，要求退还房屋，才发现房屋已经被拆迁，吴先生一家住进了拆迁房内。所以我起诉到法院：因为农村房屋不能交易，请求判令当年我和吴先生签订的《房屋买卖协议书》无效，吴先生退还我的房屋。

　　二、被告辩称

　　被告吴先生辩称：当年我购买万先生的房屋所签订的《农村房屋买卖协议》是双方真实意思表示，并且有证人李某人作证。协议签订后，我向万先生付清了购房款1万元整，万先生将房屋钥匙和房产证都交给了我，我接到房屋后，对房屋进行了扩建和翻新，然后让我儿子在居住。1997年，乡政府把该房产确权给我儿子所有。并且现在诉争房屋已被拆迁，房屋根本无法返还。请求法院判令驳回万先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：1989年12月28日，万先生和同村村民吴先生签订了《农村房屋买卖协议书》，约定：万先生将自己在本村的三间民房卖给同村的吴先生，房屋成交价1万元整。签订协议当天同村李某在场，并在协议书上签了字。协议签订后，双方各自履行付款和交房的义务。吴先生在接到房屋后，对三间民房进行了扩建，并将扩建后的新房交由儿子居住。1998年，本村遇到拆迁，诉争房屋被拆除，分给了吴先生一家5套新房。1999年，万先生从外地回到本村，见到变化如此之大，觉得自己把房屋卖给吴先生亏大了，于是以农村房屋不能买卖为由，起诉到法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：驳回万先生的一切诉讼请求。

　　五、农村房屋买卖纠纷律师靳双权点评

　　根据相关法律规定，宅基地是不可以买卖的，这个是无偿分配给村民的。如果在宅基地上建了房子那么则可以转让，但只限本集体内部转让，如果购买人是城镇户口或不是本集体内部成员，一般可以认定为无效合同，但需要赔偿购买人的损失。下面我们就看看农村房屋买卖合同有效的情形和无效情形的具体内容：

　　1、农村房屋买卖合同有效的几种情形

　　(一)农村集体组织内部成员，未分配过宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。

　　(二)农村集体组织内部成员，其宅基地尚未达到国家规定的标准，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效，但应告知其补办相关宅基地申请手续。

　　(三)已在农村集体组织落户，但尚未申报宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。

　　(四)至于房屋买卖是否办理过户登记问题，这并不影响合同效力。因为办理过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响房屋买卖合同的效力，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即有效。

　　2、 农村房屋买卖合同无效的情形

　　(一)农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。

　　(二)我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　(三)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效;

　　(四)无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同出售农村房屋，如未经权利人追认，则依据《民法通则》的规定，应当认定买卖无效。

　　(五)非农村集体经济组织的成员购买该组织成员的房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，故也应认定房屋买卖合同无效。

　　经过上面的分析，可以看出吴先生和万先生签订的《农村房屋买卖协议书》是有效的。