用期房作抵押到期不能清偿债务的，该房屋可以作价转让

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告杨先生起诉称：我和被告宋小姐是朋友关系，2002年3月，因为宋小姐需要资金周转，找到我要向我借20万元，同时她将他自己在2001年10月份购买的一套期房抵押给我。我想到有房屋作为抵押物，就同意了借20万元给宋小姐。经商定后，我二人签订了抵押合同，合同约定被告宋小姐于2003年3月20日前还清我的本息，满期后，若不能还上所欠本息，宋小姐就将房屋折价转让给我，以实现其债权。合同到期后，一直不见宋小姐还钱，我多次找到宋小姐要求将其房屋折价转让给我，结果都被拒绝，所以请求法院判令被告宋小姐将其购买的期房作价转让给我。

　　二、被告辩称

　　被告宋小姐答辩称：我不同意原告杨先生的诉讼请求，我和杨先生签订抵押合同时，该房屋是预售商品房，当时尚未取得房屋产权证书，我不能作为该房屋合法所有人，我无权抵押该房产，所以，我和杨先生所签订的抵押合同应属无效合同。请求法院驳回原告杨先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2001年10月，宋小姐以53万元现金购买了一套预售商品房，该商品房在2002年9月能够竣工交房，2002年3月，宋小姐需要用钱，便找到好友杨先生，商定杨先生借款20万元给宋小姐，宋小姐用自己的上述预售商品房作为抵押物，经商定后，双方签订了抵押合同，合同约定了宋小姐的还款日期为2003年3月20日前，还款方式是还本付息。期满后，如果宋小姐不能还上本息，就将抵押房屋作价转让给杨先生。合同签订后，宋小姐和杨先生到房地产管理部门办理了抵押登记。截止2003年3月25日，杨先生一直都没有收到宋小姐的还款，杨先生找到宋小姐，要求把抵押房屋转让给自己，但是宋小姐以各种理由拒不转让，杨先生无奈之下，诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：判决生效后10日内宋小姐将诉争房屋折价转让给杨先生，该房屋价值高于债权额的部分，杨先生返还给宋小姐。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：被告宋小姐与原告杨先生签订的房屋抵押合同是双方当事人真实的意思表示，合法有效。《担保法》第53条规定:“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《担保法解释》第47条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”合同条款是双方当事人经过自由协商约定的，没有违背双方的意愿，也没有违反相关法律规定，应属有效，宋小姐应遵守诚实信用原则，按照房屋抵押合同约定的方式偿还债务，杨先生有权按照合同约定行使抵押权。所以法院判决是正确的。为了防止抵押权人乘人之危，利用抵押人急需用钱的困境以不对等的条件获得其抵押财产。《担保法》第40条规定:“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”