房产律师解析一起二手房买卖纠纷案例

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告高先生起诉称：在中介公司居间服务下，2003年11月我和马先生、中介公司签订了房屋买卖居间合同，约定由我购买马先生位于甲市乙区的经济适用房屋一套，房屋总价为25万元，签订合同当天我支付定金5万元，剩余20万元待房产证办下来后一次付清。合同签订后，双方应按约定履行合同，违约的一方应承担违约责任。2004年2月，马先生取得该房屋房产证后通知我去办理过户手续，我才知道该房本在银行有抵押，于是过户一事就一直放着，2004年5月，甲市出台了经济适用房转让的限制政策，马先生担心房屋不好卖出，就背着我把该房屋低价卖给了别人。我得知后，起诉到法院，请求法院解除双方签订的居间合同，马先生双倍返还我交付的定金以及我所花费的所有费用。

　　二、被告辩称

　　被告马先生辩称：我取得房产证后，通知高先生办理产权过户手续，但是在银行有抵押，于是我让高先生先替我把银行贷款还上，等房子解押了，我们就能办理过户了，但是高先生不愿意垫付，才导致合同没能继续履行下去。是高先生不配合在先，我可以认定高先生放弃履行合同，2004年5月国家针对经济适用房出台新政，我担心一直这样拖着，房屋会卖不出去，所以我把我自己的房屋卖给第三人，是国家政策所致，我没有违约，我同意解除合同和返还高先生交付的定金5万元，请求法院驳回高先生的其他诉讼请求。

　　三、法院查明

　　原被告于2003年11月经中介公司居间，签订了《房屋买卖居间合同》。高先生购买马先生经济适用房屋一套，但是马先生的房屋在银行有抵押，高先生拒绝替马先生还清银行贷款，导致过户一事被搁置，后2004年5月，国家对经济适用房的买卖出台限制规定，马先生遂将房屋又卖给第三人，所以高先生才起诉到法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：双方签订的居间合同无效，马先生双倍返高先生定金10万元和其他费用支出1万元。

　　五、北京房产纠纷律师靳双权点评

　　《房屋买卖居间合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反国家禁止性规定，合同依法有效，因此，合同双方应当按约定履行各自的义务。马先生签订合同时没有告知诉争房屋有抵押一事，后又擅自将房屋卖给第三人，属于合同约定的违约行为，依法应承担违约责任。本案中，双方针对偿还贷款解押一事，协商不成后，马先生将房屋卖给第三人，导致高先生买房的目的不能实现，所以法院支持了双方解除合同的诉讼请求。

　　对于马先生辩称自己是因为2004年5月出台的经济适用房买卖限制政策才将房屋卖给第三人的请求。因为政策变化属于双方都无法预测的事件，属于情势变更，完全可以通过继续协商解决此事，或解除合同，或按政府的政策执行，或采取其他替代措施加以解决合同履行中的问题。因此不能以政策变化作为卖房的理由。本案中马先生在遇到政策变化时，应该及时找到高先生协商，积极采取相关措施来解决问题，而不应该背着高先生将房屋卖掉。所以马先生的这一请求，法院不予支持。