丈夫擅自出卖夫妻共有房产，法院判决购房协议书无效

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告雷女士起诉称：2003年8月，我和冯先生签订了《购房协议书》，约定冯先生将其二层私房出售给我，房屋成交价款为55000元，协议还约定了付款方式，变更登记手续的日期等。协议签订后，我按照约定，一次性向被告冯先生支付了55000元购房款后，我们一起去咨询了办理房屋过户登记一事，但冯先生却一直没有履行先关义务。我多次催告后都没有结果，所以请求法院判令被告冯先生继续律师上述协议。

　　二、被告辩称

　　被告罗女士答辩称：冯先生和雷女士签订协议书时，我作为房屋共有人，我不在场也不曾签过字，我不同意冯先生卖掉上述房屋，请求法院判令雷女士和冯先生签订的《购房协议书》无效。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：被告冯先生和罗女士是夫妻关系，两人结婚后，修建了一栋二层楼房，同时还取得了房屋所有权证和土地使用证书。2003年8月，冯先生在没有经过妻子罗女士同意的情况下和原告雷女士签订了购房协议书，之后，就在等待办理过户手续时，被告的妻子罗女士却不同意冯先生卖掉诉争房屋。原告雷女士多次协商无果，所以诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：

　　1、原被告所签订的《购房协议书》无效;

　　2、被告冯先生返还原告雷女士所交购房款55000元及利息。

　　五、房产纠纷律师靳双权点评

　　诉争房屋是被告冯先生和罗女士共同所有，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应为无效。

　　如果房屋转让合同所涉及的共有房产产权证登记的是夫妻双方的名字，出卖人在签订合同的时候没有出示夫妻另一方的授权委托书的情况下签订的房屋转让合同应当认定无效。

　　即使已经完成房产过户手续的，房屋转让合同也是无效的，因为买受人此时并不是善意的，不能适用善意取得制度。

　　我们国家关于共有财产的处理很多时候存在不一致。《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和和国民法通则》若干问题的意见(试行)》规定部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效;《合同法》又规定了无权代理、无权处分的追认制度以及表见代理制度;《最高人民法院关于适用用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(一)》中又规定家事代理权制度;《城市房地产管理法》中又规定未经其他共有人书面同意的共有房地产不得转让;而在我国法学理论中还存在一个善意取得制度，但是实践中善意取得是不是适用不动产还存在争议。《中华人民共和国物权法》出台后倒是明确了善意取得制度不仅适用于动产，而且照样适用于不动产。正是由于上述法律法规的不一致，加上各个法院对房屋等不动产买卖类案件的判决保护对象不一样，才会产生类似事实同样诉讼请求、不同判决的情况发生。