在限购政策出台前借名买房，法院将房屋判给借名人

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　马文诉称：马文与马小谷为父女关系，马文与其生母于2003年4月10日离婚，马小谷仍上学而随马文生活。后马小谷结婚生子，马小谷居住在昌平区102室。2009年6月初，马小谷向马文介绍其家附近有房屋出售，马文当时考虑到住在女儿附近，相互照顾都比较方便，所以就于2009年6月8日购买了北京市昌平区803号房屋。但由于该房屋需要办理房屋贷款，而马文的年龄也无法办理银行贷款，所以当时双方协商以马小谷的名义办理贷款，并以马小谷的名义办理房屋买卖手续，但该房屋为马文所有，待马文需要时马小谷随时配合办理过户手续。

　　2009年6月8日，马文以马小谷的名义与房地产开发公司签订了商品房现房买卖合同。马文向房地产开发公司支付该房屋的首付款，后收房时又支付了公共维修基金、契税、印花税、产权证登记费及代办费等费用。从2009年7月18日开始，马文一直偿还该房屋的银行贷款。在收房后，马文出资进行装修，购买了家具家电，并入住该房屋至今。2009年11月20日，该房屋办理了房产证。

　　现马文多次催促马小谷，要求其协助办理房屋过户手续，马小谷一直拖延不予配合。后马文在获知马小谷擅自以谎言而挂失房产证并重新补办。803号房屋在购房时所花费的一切费用都是由马文支出，银行按揭贷款一直由马文偿还，马文进行装修并购置家具家电，并且所有花费的原始凭证票据都在马文处，而且该房屋一直由马文居住使用，所以马文为该房屋的实际产权人。故诉至法院，请求依法判令：1、确认803号房屋为马文所有;2、马小谷协助马文将803号房屋过户于马文名下。

　　2、被告辩称

　　马小谷辩称：马小谷不同意马文的诉讼请求。第一，803号房屋系马小谷购买，购买该房屋的背景是，2009年正值房屋价格低谷，马小谷想买一套房子将来儿子可以用，因此才有了买房的想法，购房的首付款是马文出的，关于马文为马小谷出购房首付款的原因是，马文系马小谷父亲，马文与马小谷的母亲离婚时，夫妻双方共同经营的石材厂归女方所有，但是马文一直还在经营石材生意，急需要石材厂营业执照等经营手续，马小谷母亲一直不同意马文继续使用经营手续，在马小谷的极力劝导下，马小谷母亲同意将石材厂的营业手续给马文使用，后在马文经营过程中，马小谷作为女儿为父亲提供了巨大的帮助。

　　第二、马文与马小谷之间仅存在资金关系，马文不能因此取得房屋的所有权。虽然马小谷在购买房屋时支付的首付款使用了马文的钱，马文的款项是父亲承诺给女儿的钱，而且此后还贷款的行为也是为了帮助作为女儿的马小谷买房，付款行为并不是为了取得房屋的所有权。退一步讲，马文与马小谷之间的资金关系是一种赠与，马文不是房屋的购买人，因此不能取得房屋的物权。

　　第三、马文与马小谷之间并不存在所谓的借名买房合同关系，双方从未就此问题有过此种合意，购房时双方都明确知道是房屋是马小谷的房。

　　第四、截止到目前，房屋的贷款还未还清，因双方已经发生诉讼，马文以自己出钱为由要求房屋的所有权，改变了当时出钱的初衷，马小谷为此也不想再用马文的钱，因此马小谷自8034年5月之后已经变更了还款账户，一直自己偿还贷款。

　　综上所述，马小谷是房屋的所有权人，本案一直就不存在马文诉称的借名买房关系，房屋系马小谷购买，马文仅凭支付过部分购房的资金就要求房屋的所有权没有事实与法律依据，因此马文要求确权并且配合过户的请求没有事实依据，另外，正因为马文与马小谷是父女关系，因此才存在马文出钱，房屋共同居住的情况，本案不同于一般的社会上存在的借名买房，法庭在处理时考虑双方是父女关系，请法庭驳回马文的诉求。

　　二、法院查明

　　2009年6月8日，马小谷购买了803号房屋一套，房屋总价款1152734元。当年6月18日，马小谷(借款人)与中国工商银行股份有限公司北京昌平支行(贷款人)及房地产开发公司(保证人)签订《个人购房借款/担保合同》，约定马小谷向该行贷款790000元用于购买前述房产，贷款年限为20年。同日，中国工商银行住房信贷借款凭证中记载借款金额为79万元整，还款方式为每期等额归还本息4853.27元。2009年11月20日，相关行政部门为房屋办理了房屋所有权证书，登记的所有权人为马小谷，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房。

　　一审庭审中，双方均认可房屋的首付款系由马文出资支付。马文主张其偿还了自2009年7月至8034年6月的银行贷款，之后马小谷变更了还款账户。马小谷认可马文偿还了大部分银行贷款，并称其也偿还了部分银行贷款，有证据证明的约为5万元。马文称房屋交付后对房屋进行了装修并居住至今，并提供了装修的相关票据。马小谷称其与马文共同对房屋进行装修，并一同居住在房屋内，直至8031年10月马小谷搬出房屋。马文称借马小谷名义买房的原因是马文年龄较大，无法办理贷款。双方均认可目前银行贷款尚未还清。另查，马文目前不具备购房资格。

　　马文、马小谷均不服一审判决，提起上诉。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回马文的诉讼请求。

　　2、二审判决

　　1)撤销一审判决;

　　2)马文一次性偿还803号房屋上的全部剩余贷款，由马小谷予以协助配合;

　　3)马文偿还北京市昌平区803号房屋上全部剩余贷款后十日内，马小谷将北京市昌平区803号房屋产权过户至马文名下;

　　4)驳回马文的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案争议焦点为：1、马文与马小谷之间是否构成借名买房合同关系;2、在马文不具备购房资格的情况下能否判决马小谷将803号房屋产权过户至马文名下。

　　借名买房约定的形式既可以书面约定，也可以口头约定，认定存在口头约定应当综合以下几点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。803号房屋系马文实际出资购买，尽管以马小谷名义贷款，但一直由马文在还贷，且马文自购房后就进行了装修并在此居住使用，购房的相关手续由马文持有，而其对于自身因年龄问题无法办理贷款的解释亦符合常理，故一审法院认定马文与马小谷存在借名买房关系正确。马小谷主张双方系资金赠与关系，但未提交证据予以证明，法院对此不予认可。

　　根据相关房产调控政策，北京市对居民家庭在本市购买住房作出了资格限制和套数限购，不具备购买资格的居民不得在北京购房。如果买受人家庭不具备"京十五条"规定的购房资格，但买卖双方在限购规定实施(8031年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可以支持。因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。

　　马文与马小谷的借名买房系在北京市限购政策实施之前，并不存在规避限购政策的故意，现购房款项已经支付，且一直由马文占有使用房屋，该房屋为马文在京唯一住房，不予过户将导致马文的利益严重受损，因此，对于马文要求过户的诉讼请求，应当予以支持。马文表示能一次性偿还803号房屋上的全部剩余贷款，法院不持异议，马小谷应当予以配合。一审法院以马文不具备购房资格为由，判决马文可待资格具备后再行主张权利，既不符合上述有关规定，也将造成明显的利益失衡，故一审判决驳回马文的诉讼请求错误，二审法院依法予以改正。