借名买房案件中实际出资人的认定——靳双权律师

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　马元、杨兰诉称：我们的儿子马德与周权的女儿周娜于2005年8月8日登记结婚，于2014年12月经法院调解离婚。在马德和周娜婚姻关系存续期间，为使双方生活更便利，马德和周娜之父郑涵分别申请两限房，并分别顺利通过申购审核。后因马德申请的两限房地址偏远，经我们、马德、周娜及郑涵和周权协商，放弃马德申购的两限房，保留以郑涵名义申请的两限房指标即102号房屋，并商定该房屋由我们出资，由郑涵以自己的名义参加房屋的合同签订、办理公积金等事宜，且等房屋满5年后将产权人变更到我们名下。

　　后郑涵作为购房人与开发商签订了《商品房预售合同》，并办理了贷款和入住等事宜，但相关购房费用由我们支付。同时为方便马德和周娜上班、生活，经协商后，我们将自己名下的位于朝阳的房子给马德和周娜居住，我们则住在通州女儿马晓和女婿马飞的房屋内，马晓和马飞住到郑涵申请的两限房内。2012年6月，郑涵去世，而马德和周娜也于2014年12月经法院调解离婚。之后周娜通过公证将原本登记在郑涵名下的两限房过户至周权个人名下。

　　为维护我们的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、周权偿还我们支付的购房款、公积金贷款、担保服务费、公共维修资金、测绘费、房屋登记费、印花税、契税、代办产权费共计400668元;2、周权给付我们房屋升值折价款;3、由周权承担诉讼费用。

　　2、被告辩称

　　周权辩称:我不同意马元、杨兰的全部诉讼请求，本案所涉两限房是我爱人郑涵申请，因当时马元、杨兰的儿子马德和我女儿周娜是夫妻关系，而郑涵病重，所以授权马德去代办相应购房手续，其代办后的相关购房票据没有还给我。因此，两限房是我和郑涵出资购买的，并非由马元、杨兰出资。所以，我请求法院驳回马元、杨兰的全部诉讼请求。

　　二、法院查明

　　马元与杨兰系夫妻关系，马德系二人之子，马晓、马飞系二人之女、女婿。周权与郑涵系夫妻关系，周娜系二人之女，郑涵于2012年去世。马德与周娜于2005年8月登记结婚，于2014年12月经法院调解离婚。

　　2008年11月17日，郑涵(买受人)与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同(限价商品住房)》，约定由郑涵购买102号房屋，成交价为377 641元，付款方式为公积金贷款。2011年2月，郑涵取得102号房屋所有权证，产权登记为郑涵与周权按份共有。郑涵去世后，周权通过公证方式继承了102号房屋中郑涵的产权份额，并于2014年12月18日取得了102号房屋的房屋所有权证，产权人登记为周权个人。

　　庭审中，马元、杨兰主张实际支付了102号房屋的购房款首付款177641.94元、公积金贷款200000元、担保服务费1010元、第一笔公积金贷款还款1500元、公共维修资金12200元、测绘60元、房屋登记费用40元、产证印花5元、面积增加而补交购房款3598.6元、契税3812.41元、代办产权费800元，并主张出资来源于杨兰的定期存款、借款，并由马德具体办理支出事宜。就其主张，马元、杨兰向法院提交了杨兰的中国工商银行的定期存单16张、借条5张、马德名下在中国建设银行账号的银行流水及购房票据8张。

　　周权对此不认可，并主张相关购房票据由马元、杨兰持有系因郑涵曾委托马德办理相关购房手续，相应购房费用均由其和郑涵支付，资金来源于其姐姐周茜的资助。就其主张，周权向法院提交了公证处公证的由郑涵于2009年4月17日出具的《委托书》及周茜名下在中国工商银行的账号的银行流水。马元、杨兰对《委托书》的真实性予以认可，对周茜的账号流水的关联性不予认可。

　　经查，杨兰分别在2008年3月26日至2009年4月6日期间共提取定期存单16笔，存单本金金额共计为335100元。

　　另查，102号房屋购房款共4笔：第一笔为127 641.94元，发生时间为2008年11月17日，第二笔为50000元，发生时间为2008年12月4日，第三笔为200000元，发生时间为2009年2月23日，第四笔为3598.6元，发生时间为2009年3月28日;102号房屋公共维修资金为12200元、代办产权费为800元、契税为3812.41元、担保服务费为1010元、产证印花税为5元、测绘费为60元、房屋登记费为40元。

　　另查，马德名下账号在2008年11月17日消费金额为127641.94元，在2008年12月2日转账存入30000元，在2008年12月4日消费金额为50000元，在2009年4月22日向郑涵账户转账支出200000元。

　　另查，102号房屋以郑涵名义申请了公积金贷款，金额为200000元，放款日期为2009年2月13日，且该公积金贷款已于2009年5月13日结清。

　　庭审中，马元、杨兰主张以现金方式支付了首期公积金贷款，但未就此向法院提交相应证据。

　　庭审中，证人份出庭当庭陈述相关借款事宜。周权对上述证人证言均不予认可。庭审中，周茜亦以证人身份出庭。马元、杨兰对该证人证言亦不予认可。经询问，周茜当庭陈述其将工资卡交给周权使用系为了资助周权买房养老，但其不清楚周权提取款项后的具体用途。

　　另庭审中，马元、杨兰主张之所以出资系基于双方及双方子女的共同口头协商一致，即借用郑涵的名义购买102号房屋，然后待该房屋具备过户条件时，将房屋过户至其名下，且在102号房屋交付后，双方还对房屋的居住问题进行了协商，即马德、周娜居住在马元、杨兰位于朝阳的房屋，马元、杨兰居住在马晓、马飞位于通州的房屋，102号房屋则由马晓、马飞居住使用。周权对此予以否认。另查，102号房屋现不具备上市交易条件，且102号房屋现由马晓、马飞居住使用。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)周权向马元、杨兰返还人民币399167.95元;

　　2)驳回马元、杨兰的其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。

　　本案中，关于102号房屋出资一节。律师认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

　　因马元、杨兰及周权均主张各自系102号房屋的实际出资者，则马元、杨兰及周权作为主张方，各自均对此负有举证义务。根据马元、杨兰提交的相关证据，可以确认马元、杨兰持有102号房屋的购房款、契税、公共维修资金等购房票据原件，且马德的相关账户的资金支出情况亦与102号房屋的购房首付款支付、公积金贷款清偿情况相符，而周权对此仅提交了周茜名下的账户明细，即便周茜名下的账户实际由周权使用，但该账户明细不足以证明周茜对该账户资金的实际使用情况。

　　因此，马元、杨兰提交的证据的证明力显然大于周权提交的证据，故法院对马元、杨兰的主张予以采信，对周权的主张不予采信，并根据马元、杨兰所提交的证据，认定马元、杨兰实际支付了102号房屋的购房款首付款177641.94元、公积金贷款200000元、担保服务费1010元、公共维修资金12200元、测绘60元、房屋登记费用40元、产证印花5元、面积增加而补交购房款3598.6元、契税3812.41元、代办产权费800元。而关于第一笔公积金贷款还款1500元，马元、杨兰未就此向法院提交相应证据，法院无法予以认定。

　　其次，关于102号房屋出资款是否应当返还一节。法院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。马元、杨兰虽未就其借名购房一节提交相应证据，但基于马元、杨兰之子马德与周权之女周娜在102号房屋购买时系夫妻关系，且102号房屋在交付后实际由马晓、马飞居住使用等相关事实，马元、杨兰所述的出资理由符合生活常理。现马德与周娜已离婚，马元、杨兰显然丧失了原有的家庭共同体的出资基础，同时基于102号房屋为两限房，且尚未具备上市交易条件，马元、杨兰对102号房屋的出资也无法通过占有102号房屋的产权份额来予以转化，因此，周权现作为102号房屋的单独获益方，基于公平原则，应当向马元、杨兰返还相应出资款。

　　第三，关于102号房屋增值是否需要支付一节，如前所述，102号房屋尚未具备上市交易条件，且马元、杨兰亦无充分证据证明其系借名购房，故对于马元、杨兰要求周权支付102号房屋增值部分折价款的诉讼请求，法院不予支持。