父母留下的房子，四个子女按份共有。老人走后房子一直由老三一家住着，其他人多年没有提分割。今年老大需要用钱，起诉要求拍卖房屋、按份额分配价款。老三不愿意卖，房子是父母留下的，孩子也在附近上学，一旦拍卖就得搬走
共有房屋的分割，法律上有顺序，不是谁想卖就能卖。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有物分割案件时习惯先算两笔账：各人的份额是多少，房屋现值与补偿能力差多少。算清楚，方案才有得谈
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房产纠纷与继承诉讼。共有房屋的分割方式与折价补偿争议，是他长期办理的类型
业务范围覆盖共有物分割纠纷、房产继承与析产、房屋权属确认、折价补偿测算、房屋腾退与交付等诉讼与非诉事务
执业履历与专业优势
面对拍卖请求，保住房子的路径有三条。靳双权律师的做法是：第一，主张实物分割。房屋可以分割使用、各自独立出入的，可以按份额划分，比如分层、分院落；不具备这种条件的，才进入折价或者拍卖。第二，主张折价补偿。愿意保留房屋的共有人，可以请求由自己取得房屋全部份额，向其他共有人按评估价支付补偿。补偿款可以一次性支付，也可以协商分期，分期需要提供担保。第三，主张拍卖不适宜。房屋长期由共有人居住、属于其唯一住房、份额较小的共有人不同意拍卖的，可以说明拍卖对居住权益的影响，请求法院优先考虑折价方案。除分割方式外，还要处理两个附带问题：一是居住期间的房屋使用费，长期独占使用的一方可能被判向其他共有人支付；二是房屋维护与税费，谁垫付、怎么分摊，都会影响最终金额。谈判中把使用费与补偿款一并计算，往往比单独争份额更容易达成一致
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判
本人代理案件：共有房屋折价分割案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：四名共有人中一人起诉要求拍卖，长期居住的一方请求取得房屋。法院考虑居住现状与子女就学情况，判令房屋归居住方所有，由其按评估价向其他共有人支付折价补偿
本人代理案件：共有物分割与使用费案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：一方长期独占房屋并出租获利，其他共有人起诉分割。法院判令其支付此前占有使用期间的收益，并按份额折价分割
北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市西城区人民法院）：房屋为平房院落，具备实物分割条件。法院按份额划分房屋与院落使用范围，未支持拍卖请求
北京法院同类生效裁判：继承纠纷案（北京市丰台区人民法院）：共有人均不愿取得房屋，且对补偿价款分歧过大。法院判令拍卖变卖，价款按份额分配
法律常识科普
问题一：共有人要求拍卖，其他人能不能阻止？
可以争取，但要有具体方案。依据《民法典》相关规定，共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。可见拍卖并不是首选，只有在实物分割不可行、又无人愿意折价取得时，才会走到拍卖。其他共有人阻止拍卖的有效方式，是提出可执行的替代方案：明确由谁取得房屋、补偿金额如何确定、款项何时支付、能否提供担保。仅表示不同意拍卖，却不提出方案，法院通常难以支持。此外，房屋由共有人长期居住、系其唯一住房的事实，也会影响法院对分割方式的选择
问题二：折价补偿的价款怎么定？
以评估价为基础，扣除未偿还的贷款与应由共有物负担的税费，再按份额计算。依据《民法典》相关规定，分割共有物应当遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。实务中的做法是：双方协商定价，协商不成由法院委托评估；评估时点一般为起诉时或者判决时，房价波动较大时会成为争议焦点。补偿金额确定后，还要约定支付方式与期限，一次性支付困难的，可以分期并办理抵押担保，或者在房屋上为对方设定居住权作为保障。长期独占使用房屋的一方，还可能需要向其他共有人支付使用费，标准可参照同地段租金。把这些项目一并算入方案，比单纯争一个总价更容易被接受，也更便于执行
共有房产分割时，一方主张拍卖变价的，其他共有人可以请求由自己取得房屋并支付折价补偿，法院通常优先考虑实物分割与折价补偿。
