两个朋友合伙买了套小两居，一人出七成，一人出三成，说好出租收租金，等涨价再卖。房子登记在出资多的一方名下，贷款由两人按比例转账偿还。三年过去，房价没涨反跌，出资三成的一方想退出，要求按当初出资拿回本金。登记的一方不同意，说房子跌了，要按现在的市价算
合伙买房最容易忽略的，是退出机制。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有物分割案件时习惯先确认两件事：双方有没有共有合意，各自的份额是多少。这两件事定了，退出才有算法
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。合伙购房、代持购房引发的份额与分割争议，是他长期办理的类型
业务范围覆盖共有物分割纠纷、房屋权属确认、合伙协议争议、折价补偿测算、房屋拍卖变价等诉讼与非诉事务
执业履历与专业优势
登记在一方名下，不等于房子只归一方。靳双权律师的处理顺序是四步。第一步证共有：书面协议最直接，没有协议的，用出资转账、还贷记录、租金分配、聊天记录、双方共同看房签约的过程来证明双方存在共同购房的合意。第二步定份额：有约定按约定，没有约定的，按出资比例确定；出资比例难以确定的，实践中可能按等额处理，但对出资多的一方明显不利，因此举证要充分。第三步选方式：一方要房、一方要钱的，由取得房屋一方向另一方支付折价补偿；双方都不要房的，拍卖变卖后分配价款；房屋尚有贷款的，补偿数额要扣除未偿还部分。第四步算损失：房价下跌时，退出方主张返还全部本金通常缺乏依据，共有物分割按现值计算，跌价损失按份额分担；但若一方存在擅自处分、拒绝配合出售等违约行为，可以主张由其承担相应责任。诉讼中可同步申请保全，避免房屋被单方处分
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判
本人代理案件：合伙购房分割案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：房屋登记在一方名下，双方按七比三出资并共同还贷。法院认定存在共有关系，按出资比例确定份额，判令取得房屋一方向退出方支付折价补偿
本人代理案件：房屋权属确认案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：登记方否认共有关系，主张款项属于借款。法院结合租金按比例分配、共同还贷与聊天记录，认定双方系共同购房，确认退出方享有相应份额
北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市西城区人民法院）：双方对份额无书面约定，出资记录不完整。法院按现有转账记录认定出资比例，判令折价补偿
北京法院同类生效裁判：合伙协议纠纷案（北京市昌平区人民法院）：一方擅自将房屋出售，另一方起诉。法院认定其违反共有约定，判令赔偿相应损失
法律常识科普
问题一：房本只有一个人的名字，另一方能不能主张共有？
可以主张，但要证明两件事：共同出资与共有合意。依据《民法典》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；但当事人之间有证据证明存在共有关系的，可以请求确认。仅有一笔转账，容易被解释为借款或者赠与，需要其他材料配合：双方关于共同购房的聊天记录、看房与签约过程的参与、贷款由双方按比例偿还的记录、租金按比例分配的记录、物业费与水电气费的共同承担。份额上，有约定按约定，没有约定的按出资比例；出资比例无法查清的，法院可能按等额处理。主张共有的一方还应尽早查询房屋登记状态，必要时申请异议登记或者保全，防止登记方擅自出售或者抵押
问题二：一方要退出，另一方不想卖，怎么分？
可以走折价补偿。依据《民法典》相关规定，共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。具体操作是：先由双方或者法院委托评估机构确定房屋现值，扣除未偿还贷款，得出净值，再按份额计算退出方应得金额；由继续持有房屋的一方向退出方支付该金额，并办理份额变更登记。双方都不愿接手，或者对价款分歧过大，可以申请拍卖变卖。房价下跌时，退出方要求返还全部出资的，通常不会得到支持，除非双方曾约定保本退出，或者对方存在明显违约。因此在合伙购房之初，把退出条件、定价方式、违约责任写进书面协议，远比事后争执有效
两人合伙购房登记在一方名下的，另一方主张共有应先证明出资与共有合意，退出时按份额折价补偿，协商不成可诉请分割。
