借名买房合同无效，法院判决驳回出借人的腾退请求——靳双权律师

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2014年6月，张圆圆诉称：2010年4月，我通过摇号的方式取得北京市顺义区601号房屋的购买权。我于2011年5月5日交付了购房首付款，于2013年7月20日拿到了601号房屋的钥匙。

　　2011年10月，高露露与我弟弟张肖刚结婚。高露露与我商量想暂借601号房屋居住，我表示同意。高露露和我弟弟张肖刚入住后，将其父母高存生、李贤华接入601号房屋居住。之后，高露露经常找我及我的家人吵架，甚至辱骂我父母，致使我与张肖刚之间及我家庭成员间关系破裂。

　　现我不再允许高存生、李贤华居住在我出资购买的房屋内，但遭到高存生、李贤华的拒绝。为维护我的合法权益，特起诉至法院，请求判令高存生、李贤华腾退并返还601号房屋;判令高存生、李贤华支付2013年7月20日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费(每月按3000元标准计算);诉讼费由高存生、李贤华承担。

　　2、被告辩称

　　高存生、李贤华共同辩称：不同意张圆圆的全部诉讼请求。601号房屋是我方借用张圆圆的名购买的，首付款是我方支付的，2014年3月份之前的购房贷款也是我方负责偿还的。现张圆圆反悔不想将该房屋卖给我方了，所以张圆圆应将购房款等款项都返还给我方，我已经另案起诉要求张圆圆返还购房款并赔偿损失了，故请求法院驳回张圆圆的全部诉讼请求。

　　二、法院查明

　　高存生、李贤华系夫妻，高露露系高存生、李贤华之女，案外人张肖刚系张圆圆之弟，高露露和张肖刚于2011年9月13日登记结婚。2010年4月，张圆圆通过摇号的方式取得601号房屋的购买权。2011年5月5日，张圆圆与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由张圆圆购买601号房屋，该房屋性质为限价商品住房，合同总价款为711087元，购房首付款151087元应于签订该合同时交付。

　　2013年7月20日，张圆圆与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》补充协议，双方确认601号房屋的门牌号为北京市顺义区601，双方确认张圆圆应向房地产公司补交购房款差额5839元。同日，601号房屋交付。现该房屋由高存生、李贤华居住使用。

　　庭审中，关于高存生、李贤华的入住时间，张圆圆主张其于2014年7月20日将601号房屋钥匙交给高露露，将该房屋借给高露露居住使用，但高露露并未在该房屋居住，而是让高存生、李贤华在该房屋内居住;高存生、李贤华则主张601号房屋系其二人借用张圆圆的名字购买的，其二人收房后对房屋进行了装修，于2013年12月5日正式入住该房屋。

　　另查，张圆圆提起本案诉讼之后，高存生、李贤华于2014年7月以房屋买卖合同纠纷为案由将张圆圆诉至法院，要求张圆圆向其二人返还购房款、装修费并赔偿损失等。法院经审理认为张圆圆与高存生、李贤华之间就601号房屋构成“借名买房”关系，该行为违反相关政策、法规的规定，应确认为无效，判决张圆圆向高存生、李贤华返还购房首付款、装修折价款并补偿损失等。张圆圆不服，提起上诉。2015年8月20日，法院判决驳回上诉，维持原判。

　　三、法院判决

　　排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发的以排除这种妨碍为目的的纠纷。排除妨害是物权保护的重要方法，它主要是针对妨害物权行使的行为或者事实状态而采取的一种措施。当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人均可以请求排除妨害。

　　张圆圆依据与房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》取得601号房屋的使用权，作为601号房屋的权利人，张圆圆有权要求高存生、李贤华不再居住601号房屋，故对于张圆圆要求高存生、李贤华腾空并搬离601号房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。

　　根据高存生、李贤华起诉张圆圆要求返还购房款和赔偿损失的案件，可以确定张圆圆与高存生、李贤华之间确实构成“借名买房”关系，只是该“借名买房”行为违反相关政策、法规的规定，被认定为无效，故高存生、李贤华并非恶意占有房屋，故对张圆圆主张的房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。